나이스옥션 법원경매 포항 2023타경3859 [1] 경상북도 포항시 북구 신광면 냉수리 산88-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 신광면 냉수리 소재 "용천저수지" 남측 인근에 위치하며 주위환경은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 경사지 등을 이루며 "자연림 등"입니다.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 2-3미터 내외의 포장도로 등(정확한 도로 폭은 측량이 필요합니다.)을 통해 접근이 가능하며, 북측으로 비포장진출입로 등을 통해 접근이 가능하며, 본건 내부에 임도 등이 있어 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지괸리법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립승인지역(수도법 제7조의 2)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

평가의견서 참고 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

공부상 지목은 임야이나 현황 "자연림 등"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상입니다.

2)기타
없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

①공부상 임야이나 현황 '자연림등'임 ②선하지 저촉 및 분묘소재 하는 점을 종합검토하여 평가함 ③입목포함 평가함
④본건 토지 경계부분등에 철거 및 이동용이한 컨테이너 등이 걸쳐서 소재하는것으로 조사됨. 입찰시 확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

포항지원 2023타경3859 (1)

1.2. 소재지

경상북도 포항시 북구 신광면 냉수리 산88-1

1.3. 용도

임야

1.4. 감정가

754,933,800원

1.5. 토지 면적

87,783.00㎡ (약 26,555평)

1.6. 건물 면적

0. 00㎡

1.7. 경매 구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

현OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경상북도 포항시 북구 신광면 냉수리 소재 "용천저수지" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 자연경관이 우수하고 조용한 지역입니다. 신광면 지역은 역사적으로 신라시대 유적인 냉수리 신라비와 냉수리 고분군 등이 분포하는 유서 깊은 곳입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 북서측으로는 폭 약 2-3미터 내외의 포장도로, 북측으로는 비포장 진출입로를 통해 접근이 가능하며, 물건지 내부에도 임도가 있어 접근성을 확보하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법 제7조의 2)으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 토지의 활용에 있어 제약을 줄 수 있습니다. 특히 보전산지 및 임업용산지 지정은 개발 행위에 대한 엄격한 규제를 수반합니다. 포항시는 2030 도시관리계획을 통해 일부 녹지 지역을 주거 용지로 전환하는 계획도 추진 중이나, 해당 필지의 구체적인 변경 가능성은 별도 검토가 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준 권리: 을구 1순위 근저당 (2005.06.21. 농업협동조합자산관리회사, 140,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구 1~4순위 근저당, 을구 5순위 구분지상권설정, 갑구 2순위 임의경매, 갑구 3, 4순위 가압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 5순위 구분지상권설정등기(2017.07.18.접수)는 매각으로 소멸되지 않는 것으로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 말소로 표시되어 있어 실제 말소 여부 및 효력에 대한 확인이 필요합니다. 해당 구분지상권과 관련하여 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권이 성립할 여지가 있으며, 그 성립 여부는 불분명합니다 [제공 정보, 물건명세서 참고사항].

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 등기부채권 총액

283,034,402원

4. 상권 분석

본 물건은 건물이 없는 나대지(임야) 상태로, 주거지나 상업 시설이 밀집한 일반적인 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 및 산림 지역으로, 인근의 용천저수지와 같은 자연 환경이 주요 특징입니다. 역사적으로 중요한 유적지들이 분포하고 있어 관광 자원으로서의 잠재력은 있으나, 실질적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

5. 생활 정보

본 물건은 도시의 편의시설과는 거리가 있는 지역입니다. 가장 가까운 편의시설이나 생활 기반 시설은 신광면 소재지 또는 포항시내로 이동하여 이용해야 합니다. 용천저수지가 인근에 위치하여 자연 환경을 즐길 수 있다는 점은 장점이나, 전원생활 또는 특정 목적(농림업, 임업 등)을 위한 거주 외에는 생활 편의성이 높다고 보기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘 기지권

등기부 및 물건명세서에 분묘 기지권의 성립 가능성이 명시되어 있어, 이는 본건 토지 이용에 있어 중요한 제약이 될 수 있습니다. 분묘의 존재 여부와 이에 따른 분묘 기지권의 효력은 입찰 전 반드시 현장 조사 및 법률 검토를 통해 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 자연녹지지역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 건축, 개발 등 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 영위에도 제약이 있습니다.

6.3. 현황과 공부상 지목의 차이

공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '자연림 등'으로 조사되었습니다. 이는 공부상 지목과 현황의 차이가 있음을 의미하며, 실제 이용 및 개발 시 확인이 필요합니다.

6.4. 인접 토지와의 경계 문제

본건 토지 경계 부분에 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 등이 걸쳐 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 토지 경계 분쟁이나 무단 점유의 소지가 있으므로, 입찰 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

6.5. 인근 시설 입지 가능성

포항시는 생활폐기물 처리시설인 '포항에코빌리지' 조성 사업 후보지로 신광면을 포함하여 검토 중입니다. 만약 본건 인근 지역에 이러한 시설이 들어설 경우, 지역 환경 및 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.6. 선하지 저촉

평가에 선하지 저촉 사항이 종합 검토되었다는 점은, 송전선로 등이 토지를 통과할 가능성이 있음을 시사합니다. 이는 건축 제한 등의 추가적인 제약을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 포항시 북구 신광면의 자연 녹지 지역에 위치한 넓은 면적의 임야 물건입니다. 쾌적한 자연 환경과 역사적 유적지가 인근에 있다는 점은 긍정적 요소입니다. 그러나 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하며, 특히 분묘 기지권의 성립 가능성과 토지 경계에 걸쳐 있는 컨테이너 등은 중요한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 향후 인근 지역에 생활폐기물 처리시설이 들어설 가능성도 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다. 토지 이용 계획, 현황, 분묘 기지권 등 권리 관계를 면밀히 분석하고 현장 조사를 통해 모든 리스크를 충분히 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 광대한 토지 면적

약 26,555평에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 잠재적 가치를 높일 수 있는 요소입니다.

8.2. 자연 친화적 입지

용천저수지 인근의 쾌적한 자연 환경은 전원 주택지, 힐링 공간, 또는 관련 시설(예: 자연 휴양림, 캠핑장 등) 개발 시 이점을 가질 수 있습니다.

8.3. 역사/문화적 가치

인근의 냉수리 신라비, 냉수리 고분군 등은 지역의 역사/문화적 가치를 높이며, 이를 연계한 관광 자원화 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 물건의 권리 관계, 토지 이용 제한, 현장 상태, 분묘 기지권의 실제 유무 및 효력, 인근 시설 입지 가능성 등을 종합적으로 고려하고, 최근 유사 물건의 실거래가 및 감정가 추이, 그리고 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.