나이스옥션 법원경매 상주 2024타경70956 [1] 경상북도 상주시 서성동 117-1 1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2024.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 서성동 소재 "서문사거리" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는
아파트, 단독주택, 점포 및 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

-기호(1.2): 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

-기호(3): 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

-기호(1,2): 자체지반 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, "상업용건부지"로 이용
중임.

-기호(3): 자체지반 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, "창고부지"로 이용중임.

인접 도로상태

-기호(1): 본건 서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로, 남측으로 폭 약 6미터 내외의
포장도로와 각각 접함.

-기호(2): 본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로, 동측으로 폭 약 2-3미터 내외의
포장도로와 각각 접함.

-기호(3): 본건 남동측으로 폭 약 2-3미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 토지이용계획확인서상 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2022-12-
29)(소로3-56호선)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-1호선)(저촉), 가축사육
제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>,
중점경관관리구역(2015-04-03)(읍성4대문터 중점경관관리구역)임.

-기호(2): 토지이용계획확인서상 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2022-12-
29)(소로3-56호선)(접합), 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역
사문화환경보존지역<문화재보호법>, 중점경관관리구역(2015-04-03)(읍성4대문터
중점경관관리구역)임.

-기호(3): 토지이용계획확인서상 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(절대제한지역
(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보
호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 중점경관관리구역(2015
-04-03)(읍성4대문터 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

기호(3)지상에 별지 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 기호(2)토지에 등기되어 있는 "목조 와즙 평가건주택, 9평"은 소재불명임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)철근콘크리트조 슬라브지붕 3층건으로서,
-외벽: 몰탈위 페인트마감 등,
-내벽: 페인트마감, 내부인테리어마감 등,
-바닥: 타일마감 등,
-천정: 페인트마감 등,
-창호: 강화유리, 샷시창호 등임.

(나)철근콘크리트조 및 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서,
-외벽: 몰탈위 페인트마감 등,
-내벽: 페인트마감, 내부인테리어마감 등,
-바닥: 타일마감 등,
-천정: 페인트마감 등임.

이용상태

(가)1층: 소매점
2,3층: 창고

(나): 소매점

설비내역

(가): 위생 및 급배수설비, 천정형 에어컨 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

-기호(나)건물은 제시목록상 구조가 "철근콘크리트조 슬라브지붕"이나, 실제 "철근콘크리
트조 및 경량철골구조 샌드위치판넬지붕"임.

-기호(나)건물은 제시목록상 면적(76㎡)과 일반건축물대장상 면적(50.16㎡)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 기호(가)건물 1층과 기호(나)건물은 벽체구분없이 일체로 이용중인 바, 경매
진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1. 토지 일부는 도시계획시설에 저촉되는 바 저촉에 따른 공법상 제한 등을 감안. 토지 북측 일부는 타인점유인 것으로 파악되는 바 이를 감안하여 평가하였음.
목록 2. 건물 1층과 목록 4. 건물은 벽체구분없이 일체로 이용중임.
목록 4. 건물은 제시목록상 면적(76㎡)과 일반건축물대장상 면적(50.16㎡)이 상이하나 실측면적을 참고하여 일반건축물대장상 면적으로 사정하여 평가하였음.
목록 3. 토지에 등기되어 있는 "목조 와즙 평가건주택, 9평"은 소재불명임.
목록 5. 토지는 지분매각임.
본건은 인접지와의 지적경계가 대체로 불분명한 바 본건의 정확한 위치 및 인접지와의 경계구분은 전문지적측량을 통하여 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 상주지원 2024타경70956 (1)

* 소재지: 경상북도 상주시 서성동 117-1 1호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 901,884,810원

* 토지면적: 211.23㎡ (약 63.90평)

* 토지지분: 199.9084㎡ (약 60.47평)

* 건물면적 (총 감정가 기준): 1092.56㎡ (약 330.47평)

* 건축물대장 상 건물(2) (서성동 117-1, 3층): 385.03㎡ (약 116.47평)

* 건축물대장 상 건물(4) (서성동 117-6, 1층): 50.16㎡ (약 15.17평)

* 제시외건물: 16.70㎡ (약 5.05평)

* 주: 총 감정가 기준 건물 면적(1092.56㎡)과 건축물대장 상 면적 합계(435.19㎡) 간에 차이가 있으므로, 실제 현황 파악이 중요함.

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

2. 1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 상주시 서성동 "서문사거리" 북측 인근에 위치.

* 주변 환경: 아파트, 단독주택, 점포 및 상가 등으로 형성된 지역.

* 교통: 본건까지 차량 접근 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 도로:

* 토지(기호1): 서측 약 20미터 폭 도로, 남측 약 6미터 폭 도로에 접함.

* 토지(기호2): 남측 약 6미터 폭 도로, 동측 약 2-3미터 폭 도로에 접함.

* 토지(기호3): 남동측 약 2-3미터 폭 도로에 접함.

3. 1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 11월 14일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을20)임.

* 이하 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 토지 등기부채권 총액: 4,252,718,354원

* 건물 등기부채권 총액: 3,752,718,354원

* 총 채권액 (등기부 기준): 8,005,436,708원

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원).

* 임차인 현황:

* 임차인: 천

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음.

4. 1.3. 상권분석

* 본건은 상주시 서성동, 서문사거리 인근에 위치하여 유동인구가 어느 정도 기대되는 상업지역임.

* 주변에 주거 단지 및 상업 시설이 혼재하여 지역 상권의 기반을 갖추고 있음.

* 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능성이 있으며, 현재도 소매점 등으로 이용 중인 것으로 보임.

5. 1.4. 생활정보

* 주변에 아파트, 단독주택 등 주거 시설이 분포하여 안정적인 수요층을 확보할 수 있음.

* 소매점, 상가 등 다양한 편의시설 이용이 용이한 입지임.

* 인근에 공공시설 및 문화재 관련 구역(역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역)이 소재하여 지역적 특성을 지님.

6. 1.5. 잠재적 리스크

* 도시계획시설 저촉: 토지 일부가 도시계획시설(중로1류)에 저촉되어 건축 및 개발에 공법상 제한이 있을 수 있음.

* 타인 점유: 토지 북측 일부가 타인 점유인 것으로 파악되어, 이에 따른 인도 협의 등이 필요할 수 있음.

* 건물 구조 및 면적 불일치:

* 기호(나) 건물은 제시목록상 구조와 일반건축물대장상 면적이 상이하며, 실제 실측 면적을 참고하여 일반건축물대장상 면적으로 사정되었음.

* 기호(나) 건물은 제시목록상 면적(76㎡)과 일반건축물대장상 면적(50.16㎡)이 상이함.

* 기호(가) 건물(3층)과 기호(나) 건물(1층)은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 점을 감안하여 평가되었음.

* 소재 불명 등기 주택: 토지에 등기된 "목조 와즙 평가건주택, 9평"이 소재 불명으로 확인됨.

* 지적경계 불분명: 본건은 인접지와의 지적 경계가 대체로 불분명하여, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 전문 지적 측량이 필요함.

* 토지 지분매각: 목록 5 토지는 지분 매각이므로, 공유자 간의 협의 또는 명도에 대한 추가적인 고려가 필요함.

* 혐오시설: 주변 조사 결과, 명확한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 1.6. 종합 의견

* 본 물건은 상주지원에서 진행되는 부동산 강제경매 건으로, 상주시 서성동 서문사거리 인근에 위치한 근린상가 건물 및 토지임.

* 전반적으로는 상업지역 내의 교통 및 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있으나, 일부 토지의 도시계획시설 저촉, 타인 점유, 불분명한 지적 경계, 소재 불명의 등기 주택 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재함.

* 건물 면적의 공부와의 차이 및 일체 이용 중인 부분 등도 명확한 확인이 요구됨.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

* 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 입찰 여부를 신중하게 결정해야 할 물건임.

8. 1.7. 투자 포인트

* 상업지역 내 우량 입지: 서문사거리 인근이라는 지리적 이점과 주변 개발 가능성.

* 권리관계 단순화: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 토지/건물 일괄 매각: 통합적인 개발 및 활용 계획 수립 용이.

* 잠재적 가치 상승 기대: 리스크 요인 해소 시 시세 차익 기대 가능.

9. 1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 901,884,810원

* 본 건은 다수의 법적, 물리적 리스크 요인이 존재하며, 이에 대한 면밀한 사전 조사 및 해결 방안 마련이 필수적임.

* 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가는 참고하되, 상기 언급된 리스크 요인 해소 비용, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 일반적으로 이러한 물건의 경우, 감정가의 70~80% 선에서 고려되기도 하나, 본 건의 특수성을 감안하여 보다 신중한 분석이 요구됨. (구체적인 입찰가 제시는 현장 조사 및 추가 분석 후 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.