나이스옥션 법원경매 의성 2024타경10568 [2] 경상북도 의성군 의성읍 비봉리 534 전 경매
매각기일: 2026-01-21
물건 개요
나이스옥션 법원경매 의성 2024타경10568 [2] 경상북도 의성군 의성읍 비봉리 534 전 경매
- 사건번호: 2024타경10568
- 주소: 경상북도 의성군 의성읍 비봉리 534
- 감정가: 100,056,000원
- 최저가: 16,817,000원
- 유찰 횟수: 5회
- 용도: 전
의성지원 경매2계 2024타경10568 | 소재지: 경상북도 의성군 의성읍 비봉리 534 | 감정가: 100,056,000원 | 최저가: 16,817,000원 | 용도: 전
1. 물건 개요
1.1. 사건 및 물건 정보
소재지: 경상북도 의성군 의성읍 비봉리 534 외 (일괄 매각)
용도(공부/실제): 전(밭)/일부 답(논)
사건번호: 의성지원 2024타경10568 (2)
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지매각
1.2. 면적 및 감정가
토지면적: 2,274.00㎡ (약 687.97평)
감정가: 100,056,000원
면적 구성: 토지면적 2,274.00㎡, 건물면적 0.00㎡ (건물 없음)
아파트가 아니므로 전용면적 및 분양면적은 해당 사항 없습니다.
2. 물건 상세 분석
2.1. 입지조건 및 환경
위치 및 주위환경
본 물건은 경상북도 의성군 의성읍 비봉리 소재 ‘비봉초등학교(폐교)’ 주변에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌지역입니다. 기호 1, 3은 폐교 남동측, 기호 2는 북동측 인근에 소재합니다.
교통상황
간선도로 인근에 위치하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
형태 및 이용상태
- 기호 1: 북동측 하향 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로, 현재 2단 계단식 '전(밭)'으로 이용 중입니다. 공부상 지목은 '답(논)'이나 실제 이용은 '전(밭)'이므로 지목 변경이 필요한 사항입니다.
- 기호 2: 남서측 하향 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로, '전(밭)'으로 이용 중입니다.
- 기호 3: 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로, '답(논)'으로 이용 중입니다.
인접 도로상태
- 기호 1: 서측과 동측으로 각각 폭 약 2~3m, 약 2m의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 기호 2: 남서측으로 폭 약 2m의 비포장도로와 접하고 있습니다.
- 기호 3: 남측으로 폭 약 4~5m, 서측으로 폭 약 3m의 포장도로와 각각 접하고 있어, 차량 접근성은 기호 3이 가장 양호합니다.
2.2. 권리분석
매각대상 및 특이사항
본 물건은 토지(전, 답)만 매각하는 건입니다. 건물은 없으며, 토지 지분율은 227400/227400으로 보아 여러 필지 중 채무자 소유분만 매각하는 것이 아니라 총면적에 대한 채무자의 지분 100% 매각인 것으로 판단됩니다 (사건번호 '2'를 통해 다수 물건 중 두 번째 물건일 가능성이 있음). '재매각' 사건으로 진행 중인 점은 기존 낙찰자가 잔금을 미납하여 다시 경매가 진행됨을 의미하며, 이는 유찰 횟수와 상관없이 최초 입찰가 대비 가격 하락의 가능성을 내포합니다.
채권/채무관계
소유자(박OO), 채무자(주OOOOOOOO), 채권자(엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO) 정보만 제공되며, 등기부상 권리관계는 별도 확인이 필요합니다. 임의경매이므로 근저당권 등 담보권에 의한 경매 진행으로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 경우가 일반적입니다. (말소기준권리 분석 필요)
주의사항
농지취득자격증명(농취증) 요함: 본 물건은 '전', '답' 등 농지이므로, 낙찰자는 농지법에 따라 관할 관청으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)이 미반환되므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 재매각 사건의 경우, 최초 낙찰자 미납 사유가 농취증 미제출일 가능성도 있으므로 더욱 주의해야 합니다.
2.3. 상권분석
상권의 특성
본 물건은 상업지역이 아닌 농림지역 및 계획관리지역의 농지이므로, 상권 분석은 의미가 없습니다. 대신 '농업적 활용성'에 중점을 두어야 합니다.
농업적 활용성
토지의 지목은 '전(밭)'과 '답(논)'이 혼재되어 있으며, 기호 1은 공부상 '답'이나 실제 '전'으로 이용 중인 점을 볼 때, 토지 이용의 다양성은 확보되어 있습니다. 기호 3은 폭 4~5m 도로와 접하고 평탄하여 농기계 접근 및 영농에 가장 유리하며, 기호 1, 2는 완경사 지대이나 도로에 접하고 있어 영농 활동에 큰 제약은 없어 보입니다.
2.4. 생활정보
인프라 및 편의시설
주변은 단독주택과 농경지가 주를 이루는 농촌 지역입니다. 인근에 비봉초등학교(폐교)가 있으나, 현재 운영되지 않아 교육 시설은 원거리에 위치할 것으로 보입니다.
개발 호재 및 제한사항
- 기호 1, 2: '계획관리지역'으로 건폐율 40%, 용적률 100% 범위 내에서 개발행위가 가능하며, 농어업인 주택, 단독주택, 제1종 근린생활시설 등의 건축이 제한적으로 가능합니다.
- 기호 3: '농림지역' 및 '농업진흥구역'으로 지정되어 있어, 농업 생산 외의 개발행위가 매우 엄격하게 제한됩니다.
혐오시설
현장 조사 없이는 정확한 혐오시설 확인은 어렵지만, 제공된 정보 및 주변 환경으로 미루어 볼 때 대규모 혐오시설(쓰레기 매립장, 하수처리장 등)의 직접적인 인접성은 낮을 것으로 추정됩니다. 다만, '가축사육제한구역(전부제한구역 및 일부제한구역)'으로 지정되어 있어, 일부 제한을 받는 축사 등 시설은 존재할 수 있으며, 이 점은 투자 전 현장 확인이 필요합니다.
3. 잠재적 리스크 및 주의사항
3.1. 농지취득자격증명 및 재매각
농지취득자격증명 필수
경매 대상이 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 지정된 기한 내에 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금 몰취의 위험이 따릅니다.
재매각 사건의 리스크
본건은 재매각 물건으로, 기존 낙찰자가 잔금 납부를 포기한 이력이 있습니다. 이는 농취증 미제출, 예상치 못한 법정지상권, 또는 기타 권리상의 하자나 시세 대비 고가 낙찰 등의 이유일 수 있으므로, 권리관계 및 현장 상황에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.
3.2. 토지이용계획 및 제한상태
용도지역별 제한사항
- 기호 1, 2는 개발 가능성이 비교적 높은 '계획관리지역'입니다.
- 기호 3은 개발이 극히 제한되는 '농림지역', '농업진흥구역'입니다.
- 모든 필지에 '가축사육제한구역'이 걸려 있어, 축사 등 관련 시설 건축에 제한이 따릅니다.
- 기호 3은 '접도구역(국지도68호선)' 및 '소하천예정지(비봉천)'에 일부 포함되어 있어, 추가적인 개발행위 제한을 받을 수 있습니다.
공부와의 차이
기호 1은 공부상 '답'이나 실제 '전'으로 이용 중입니다. 낙찰 후 지적 공부 정리 및 과세 기준에 영향을 미칠 수 있습니다.
4. 종합 의견 및 투자 포인트
4.1. 종합 의견
본 물건은 의성군 의성읍 외곽의 농지 일괄 매각 건으로, 총 면적이 약 688평에 달하는 대형 농지입니다. 토지 이용계획 및 현황이 필지별로 상이하므로, 각 필지의 특성을 고려한 맞춤형 투자 전략이 필요합니다. 기호 1, 2는 비교적 규제가 덜한 '계획관리지역'으로 소규모 개발(전원주택 부지 등) 여지를 남기며, 기호 3은 '농림지역'으로 순수 농업 목적 투자에 적합합니다. 재매각 물건이라는 점과 농취증 제출 의무가 가장 큰 리스크이므로, 이 부분을 철저히 준비하는 것이 중요합니다.
4.2. 투자 포인트
계획관리지역 활용
기호 1, 2는 계획관리지역 내 농지이므로, 향후 용도 변경이나 농어업인 주택 건축 등 소규모 개발을 통한 가치 증대 가능성을 모색할 수 있습니다.
저렴한 농지 확보 기회
재매각으로 인해 경쟁률이 낮아지거나 최저가 자체가 하락하여, 감정가 대비 저렴한 가격으로 대형 농지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.
영농 기반 투자
기호 3은 농업진흥구역으로 영농 외 용도로는 활용이 어려우나, 평탄한 지세와 도로 접합 상태가 양호하여 전문적인 영농 목적으로는 안정적인 투자가 가능합니다.
주의: 농지 취득 자격 및 재매각 사유에 대한 철저한 분석 없이는 입찰을 보류해야 합니다.
법원 정보
의성지원 경매2계