나이스옥션 법원경매 상주 2019타경2683 [1] 경상북도 문경시 농암면 화산리 697-1 주건축물 제1동 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2019.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 문경시 농암면 화산리 소재 "화산1리 마을회관" 북서측 근거리에 위치
하며, 부근 일대는 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

-기호(1,3-6,8,9): 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

-기호(2,7): 본건까지 차량접근 불가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

-기호(1,3,4,8): 북동하향의 경사지내 일부 계단식으로 평탄하게 조성된 4필지 일단의
부정형 토지로서, "건축예정지" 및 "제외지(임야상태)"임.

-기호(2): 북동하향의 경사지내 부정형의 토지로서, "자연림"임.

-기호(5): 북동하향의 경사지내 부정형의 토지로서, "휴경지" 및 일부 "도로(진입로)"임.

-기호(6,9): 북동하향의 경사지내 부정형의 토지로서, "도로(진입로)"임.

-기호(7): 북동하향의 경사지내 부정형의 토지로서, "휴경지"임.

인접 도로상태

-기호(1,3,4,8): 본건 북동측으로 현황 "비포장도로(기호⑤토지 일부, 기호⑥,⑨토지)"와
접함.

-기호(2,7): 지적도상 "맹지"임.

-기호(5): 본건이 일부 "도로(진입로)"이며, 북동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와
연결되어 있음.

-기호(6,9): 본건이 "도로(진입로)"이며, 북동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 연
결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1,3,4,8): 토지이용계획확인서상 계획관리지역, 가축사육제한구역(전축종제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

-기호(2): 토지이용계획확인서상 계획관리지역, 가축사육제한구역(전축종제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관
리법>임.

-기호(5,6): 토지이용계획확인서상 농림지역, 가축사육제한구역(전축종제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, [추가기재사항]건축법
제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

-기호(7,9): 토지이용계획확인서상 농림지역, 가축사육제한구역(전축종제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1,3,4,8)지상에 별지 "사진용지"와 같이 제시외건물(신축중단) 및 제시외구축물이
소재함.

공부와의 차이

-기호(1,3,4): 공부상 지목이 "임야"이나, 현황 "건축예정지"임.
-기호(8): 공부상 지목이 "전"이나, 현황 "건축예정지"임.
-기호(5): 공부상 지목이 "답"이나, 일부 현황 "도로(진입로)"임.
-기호(6,9): 공부상 지목이 "전"이나, 현황 "도로(진입로)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 호
-기호(1,3,4,8)토지는 산지전용허가, 농지전용허가 및 건축허가 등을 득하고 부지조성
중인 토지로서, 경매입찰시 허가관련사항 등을 확인하시기 바람.
-기호(5)지상에 별지 "사진용지"와 같이 이동가능한 컨테이너 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1,3,4,8 전용허가부분(허가면적26,613㎡)과 제외지를 구분하여 평가. 목록 1,3,4,8 지상 소재 제시외 구축물 매각 포함(실제 목록3,8 지상에 제시외 구축물 소재하나 일단의 건축예정지로 일단의 지상에 소재하는 것으로 평가, 별첨 지적개황도 참고). 목록 1,3,4,8 산지·농지전용허가 및 건축허가 별첨 문경시 사실조회 회신서 참고.
목록1~4,8 지상 소재 입목 포함. 목록5 지상 소재 컨테이너 매각 제외.
목록1,3,4 공부상 지목 '임야'이나 현황 '건축예정지'임. 목록5 공부상 지목은 '답'이나 일부 현황 '도로(진입로)'임. 목록6,9 공부상 지목은 '전'이나 현황 '도로(진입로)'임. 목록8 공부상 지목은 '전'이나 현황 '건축예정지'임.
목록2,7 지적도상 맹지. 목록5~9 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환). 목록10 미준공 건물로서 2016년 신축 공사를 시작하여 2019년부터 최종 중단된 상태이고, 공사진행은 현황조사보고 상 건축구조물(철근콘크리트) 95% 이상이며 총 공정률 42%인바, 이를 감안하여 평가함.
주명중으로부터 금2,600,000원(공사비 등)을 위하여 유치권신고가 있으나 채권자 엠씨아이대부 주식회사로부터 위 유치권이 부존재하다는 대구지법 상주지원 2022가합5426 확정된 조정을갈음하는결정이 제출됨.
엄재영으로부터 금117,696,000원(공사비 등)을 위하여, 박영숙으로부터 금330,000,000원(공사비 등)을 위하여, 이원희로부터 금78,000,000원(공사비 등)을 위하여 각 유치권신고가 있으나 채권자 엠씨아이대부 주식회사로부터 위 유치권이 부존재하다는 대구지법 상주지원 2022가합5426 확정판결이 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 상주지원 2019타경2683 (1)

* 소재지: 경상북도 문경시 농암면 화산리 697-1

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 2,797,628,290원

* 토지면적: 47,326.00㎡ (약 14,319.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상북도 문경시 농암면 화산리 소재 "화산1리 마을회관" 북서측 근거리에 위치하며, 부근 일대는 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황:

* 기호(1,3-6,8,9): 차량 접근 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 기호(2,7): 차량 접근 불가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1,3,4,8): 본건 북동측으로 현황 "비포장도로(기호⑤토지 일부, 기호⑥,⑨토지)"와 접합니다.

* 기호(2,7): 지적도상 "맹지"입니다.

* 기호(5): 본건이 일부 "도로(진입로)"이며, 북동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 연결되어 있습니다.

* 기호(6,9): 본건이 "도로(진입로)"이며, 북동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1,3,4,8): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전축종제한구역)입니다.

* 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지입니다.

* 기호(5,6): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

* 기호(7,9): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 12월 11일자 근저당권 (엠씨아이대부주식회사)

* 등기부채권 총액: 토지 2,708,751,076원, 건물 0원

* 주요 권리 사항:

* 소유권이전: 1997년 7월 28일, 2009년 10월 13일, 2014년 3월 6일

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사, 홍재근, 선진규 등 다수

* 가압류: 고란건설, 주식회사서석종합주류 등

* 지상권설정: 문경제일새마을금고

* 강제경매: 엠씨아이대부주식회사

* 임의경매: 신문경새마을금고, 문경제일새마을금고

* 유치권 신고 내역:

* 주명중 (2,600,000원) - 부존재 판결 확인됨.

* 엄 (117,696,000원) - 부존재 판결 확인됨.

* 박영숙 (330,000,000원) - 부존재 판결 확인됨.

* 이원희 (78,000,000원) - 부존재 판결 확인됨.

* 임차인 현황:

* 엄 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

4. 상권분석

* 본 물건 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역으로, 일부 토지가 건축 예정지로 조성되고 있습니다.

* 주변에 "화산1리 마을회관"이 위치하고 있습니다.

* 대규모 개발이 예정되거나 진행 중인 지역으로, 향후 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 본건은 문경시 농암면 화산리 소재지로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

* 인근에 마을회관이 있어 기본적인 지역 커뮤니티 시설은 갖추고 있습니다.

* 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 병합 및 중복 사건으로 인한 절차적 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 반환에 문제가 발생할 수 있습니다.

* 일부 토지(기호 2, 7)는 지적도상 맹지로, 접근성 문제가 있을 수 있습니다.

* 목록 10 건물은 미준공 상태이며 공사가 중단되어 있어, 완성까지 추가 공사 및 비용이 발생할 수 있습니다. (총 공정률 42%)

* 공부상 지목과 현황이 일치하지 않는 토지들이 다수 존재합니다 (임야/전 -> 건축예정지, 답/전 -> 도로). 이는 추후 토지 이용 및 재산권 행사 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 일부 토지는 경사지로, 토목 공사가 필요할 수 있습니다.

* 산지·농지전용허가 및 건축허가 관련 문경시 사실조회 회신서 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지 지상에 제시외 구축물, 입목 등이 포함되어 매각되거나 제외되는 사항이 있으므로, 현장 확인이 필수적입니다.

* 과다한 채무로 인해 다수의 근저당, 가압류, 경매 기록이 있었으나, 대부분 말소될 예정입니다.

* 유치권 신고가 있었으나, 채권자의 이의 제기로 부존재 판결이 확정된 점은 긍정적이나, 관련 서류 확인은 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경상북도 문경시 농암면의 대규모 토지(약 14,319평)로, 숙박시설 용도로 개발이 계획된 물건입니다.

* 전반적으로 자연환경이 우수하며, 일부 토지는 건축 예정지로 조성 중이나, 접근성, 토지 현황, 미준공 건물 등 여러 복잡한 요소를 내포하고 있습니다.

* 과거 권리관계가 복잡했으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

* 개발 허가 사항 및 토지 이용 현황을 정확히 파악하는 것이 중요하며, 잠재적 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적으로 대규모 개발 사업에 적합합니다.

* 숙박시설 용도로 계획되어 있어 관광객 유치 등 잠재적 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 산지·농지전용 및 건축 허가가 관련 부서에서 확인된 점은 개발 진행 가능성을 높입니다.

* 지속적인 개발 수요가 있는 지역이라면, 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 인수할 보증금(0원)을 제외하고, 감정가 2,797,628,290원을 기준으로 추가적인 시장 조사, 물건의 현황 분석, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 본 물건은 복잡한 권리관계 및 특이사항이 다수 존재하므로, 철저한 권리분석과 현장 조사를 바탕으로 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.