나이스옥션 법원경매 상주 2023타경2024 [2] 경상북도 상주시 낙동면 낙동리 1050-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2023타경2024 [2] 경상북도 상주시 낙동면 낙동리 1050-1 전 경매

• 사건번호: 2023타경2024
• 주소: 경상북도 상주시 낙동면 낙동리 1050-1
• 용도: 전

상주지원 경매2계 2023타경2024 | 소재지: 경상북도 상주시 낙동면 낙동리 1050-1 | 감정가: 3,822,131원 | 최저가: 315,000원 | 용도: 전

1. 상주지원 2023타경2024 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 상주지원 2023타경2024 (2)

소재지: 경상북도 상주시 낙동면 낙동리 1050-1

용도: 전

감정가: 3,822,131원

토지면적: 1,537.00㎡ (약 465평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 상주시 낙동면 낙동리 소재 "낙동중학교" 북서측 및 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 일반 주택과 농경지로 형성되어 있으며, 일부 지역은 토지 및 임야 등으로 구성되어 있습니다. 차량 접근은 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 기호 1, 2번 토지는 동측으로 약 4-5미터 폭의 포장도로와 접하고 있으며, 기호 3번 토지는 서측으로 약 4-5미터 폭의 포장도로와 접합니다. 그러나 기호 4번 토지는 지적도상 맹지로서 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다. 토지이용계획상 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 생산관리지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역(낙단보) 등에 속해 있습니다. 기호 2번 토지는 제1종 일반주거지역으로도 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건이며, 토지의 일부 지분만 매각 대상입니다. 이는 해당 토지에 대한 소유권이 여러 명에게 분할되어 있음을 의미하며, 낙찰 시 다른 공유자와의 공동 소유 관계가 형성됩니다. 주의사항에 명시된 바와 같이, 공부상 지목은 '전'이나 실제로는 '일부 묘지'로 이용되고 있어 분묘기지권의 존재 가능성이 높습니다. 분묘기지권은 분묘에 대한 관리 및 사용권을 인정하는 물권으로, 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 지적도상 맹지인 기호 4번 토지는 도로 접근성에 대한 잠재적 문제점을 내포하고 있습니다. 공유자우선매수신고가 있었던 점은 공유자가 해당 지분을 우선적으로 매수할 권리가 있음을 나타내며, 이는 낙찰에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 공유자우선매수신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 향후 매각 기일에 다시 우선매수권을 행사할 수 없게 됩니다. 본 건은 농지취득자격증명 제출이 불필요하다는 사실조회 회신서가 존재합니다. 재매각 절차로 진행되는 점은 이전 경매에서 매수인이 나타나지 않았거나, 계약을 이행하지 못하는 등 특별한 사정이 있었음을 시사합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 전반적으로 농경지와 일반 주택이 혼재된 농촌 지역입니다. 낙동중학교가 인근에 위치하여 지역 사회의 중심 역할을 할 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 번화한 상권과는 거리가 있습니다. 토지이용계획상 일부 지역은 주거지역이나 녹지지역으로 지정되어 있어 제한적인 개발 가능성을 엿볼 수 있으나, 전반적인 환경은 농업 및 전원생활에 더 적합한 모습입니다. 상업 활동보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포나 농산물 판매 등 제한적인 경제 활동이 이루어질 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본 건은 경상북도 상주시 낙동면에 위치하여, 기본적인 생활 편의 시설은 읍면 소재지나 인근 도시를 통해 이용해야 할 것으로 보입니다. 낙동중학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성은 양호할 수 있습니다. 교통망은 차량을 이용한 이동이 용이한 수준으로 파악됩니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 낮을 수 있습니다. 자연 환경이 풍부한 지역으로, 전원생활을 추구하는 분들에게는 적합할 수 있으나, 도시의 다양한 문화 및 생활 편의 시설을 기대하기는 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 가지 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 첫째, 지적도상 맹지인 기호 4번 토지는 도로 접근에 상당한 제약을 야기하며, 이는 토지 이용 및 거래 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 둘째, 실제 '일부 묘지'로 이용되고 있는 점과 이로 인한 분묘기지권의 존재 가능성은 법적 분쟁이나 추가적인 보상 비용 발생의 위험이 있습니다. 연고자가 불분명한 분묘는 문제 해결을 더욱 복잡하게 만들 수 있습니다. 셋째, 토지 일부 지분 매각으로 인해 다른 공유자와의 관계 설정 및 협의 과정에서 갈등이 발생할 수 있습니다. 넷째, 공부상 지목과 실제 이용 현황(전, 답, 묘지)의 차이는 향후 토지 이용 계획 수립 및 인허가 과정에서 문제가 될 소지가 있습니다. 다섯째, 재매각으로 진행된 이력은 이전 입찰자들이 본건의 여러 리스크를 인지하고 매수를 포기했거나, 계약 이행에 문제가 있었을 가능성을 시사합니다. 또한, 가축사육제한구역 등 각종 규제 사항은 토지 이용 및 개발에 제약을 가합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 농촌 지역에 위치한 토지로, 지분 매각, 맹지, 분묘기지권 존재 가능성, 공부상 지목과 실제 이용 현황의 차이, 재매각 이력 등 다수의 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다. 입지 조건이나 주변 환경만 놓고 보면 평온한 전원 생활이나 농업 활동을 고려할 수 있으나, 법적, 물리적 제약 사항들이 매우 커서 일반적인 투자자에게는 권장하기 어려운 물건입니다. 특히, 맹지 문제는 접근성을 크게 저해하며, 분묘기지권은 토지의 실질적인 이용을 어렵게 하고 예측 불가능한 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다. 이러한 여러 난관을 극복할 수 있는 전문적인 지식과 상당한 위험 감수 능력을 갖춘 투자자에게만 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 매우 제한적이며, 고수익을 기대하기보다는 위험 대비 가치 판단에 초점을 맞춰야 합니다. 첫째, 높은 리스크로 인해 낙찰가가 상당히 낮게 형성될 가능성이 있어, 이러한 점을 감안한 매우 전문적인 투자자라면 잠재적 가치 상승을 노려볼 수 있습니다. 둘째, 만약 분묘 문제를 법적으로 해결하거나 이장 등을 통해 토지의 활용도를 높일 수 있다면, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수는 있습니다. 셋째, 토지이용계획상 지정된 지역(예: 제1종 일반주거지역)에서의 제한적 개발 가능성을 고려할 수 있으나, 이는 다른 여러 제약을 해결했을 때의 시나리오입니다. 본건은 투기보다는 가치 상승 잠재력을 가진 부동산을 매우 낮은 가격에 확보하려는 특수 목적의 투자자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

상주지원 경매2계