나이스옥션 법원경매 경주 2024타경11920 [5] 경상북도 경주시 산내면 대현리 2474 전 경매
매각기일: 2025-12-02
물건 개요
나이스옥션 법원경매 경주 2024타경11920 [5] 경상북도 경주시 산내면 대현리 2474 전 경매
- 사건번호: 2024타경11920
- 주소: 경상북도 경주시 산내면 대현리 2474
- 감정가: 1,960,000원
- 최저가: 113,000원
- 유찰 횟수: 8회
- 용도: 전
경주지원 경매1계 2024타경11920 | 소재지: 경상북도 경주시 산내면 대현리 2474 | 감정가: 1,960,000원 | 최저가: 113,000원 | 용도: 전
1. 경주 지원 2024타경11920 (5) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 경주지원 2024타경11920 (5)
소재지: 경상북도 경주시 산내면 대현리 2474
용도: 전
감정가: 1,960,000원
토지 면적: 56.00㎡ (약 16.94평)
토지 지분율: 5600 (이는 면적 표기와 혼동 가능성이 있으며, 실제 지분율은 100% 또는 해당 필지의 지분으로 판단 필요)
건물 면적: 0.00㎡
매각 대상: 토지 매각
경매 구분: 부동산 강제 경매
소유자/채무자: 진OO
채권자: 제OOOOOOOOOOOO
재매각 (이전 경매 진행 후 유찰 또는 문제 발생으로 재진행)
농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환)
유치권 존재 (주의 요망)
1.2. 감정평가 요약
본 경매 물건은 크게 두 가지 종류로 구성됩니다.
토지 (경상북도 경주시 산내면 대현리 2474 외 다수 필지):
본 건 번호 (5) 토지는 '대현3리복지회관' 북측 인근에 위치하며, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역에 속합니다. 본건 토지는 소형차량 접근이 가능한 도로에 접하나, 주위 전반적인 교통 사정은 다소 불편한 편입니다. 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '전', 일부 '대', '도로' 등으로 이용되고 있으며, 토지 면적은 56.00㎡입니다.
다른 토지들(번호 2-8)은 대부분 맹지이거나 농기계 접근 가능한 비포장 도로에 접하며, 일부는 '묵전'으로 임야화되어 있고 자연림 상태의 수목이 생장하고 있습니다.
토지 이용계획상 생산관리지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등 복합적인 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지 등의 규제를 받습니다.
건물 (집합건물 - 아파트):
본 건 번호 (1) 집합건물은 경상북도 경주시 현곡면 라원리 소재 '아진하이웰빙아파트' 제104동 제1층 제109호(전용면적 미표기, 분양면적 미표기)입니다.
2006년 5월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 아파트 중 1층 호실입니다.
단지 내 차량 출입이 가능하며, 일반 교통 사정은 보통입니다. 도시가스, 개별난방, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.
아파트 부지 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 사다리형의 '아파트' 부지이며, 서측 폭 약 8m의 2차로 도로에 접합니다.
토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 소하천예정지에 해당합니다.
1.3. 입지조건
토지(대현리): 경주시 산내면 지역으로, 주변은 농경지와 임야, 소규모 주택 등이 혼재하는 전원적인 환경입니다. '대현3리복지회관' 인근에 위치하며, 일부 필지는 현재 '전' 외에 '대'나 '도로'로 활용되고 있어 지목과 현황이 다릅니다. 소형 차량의 접근은 가능하나, 간선도로 및 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.
아파트(라원리): 경주시 현곡면 지역으로, 아파트 단지, 주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 아파트 단지 자체는 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.
1.4. 권리분석
본 경매 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(진OO)입니다.
가장 중요한 권리 분석 사항은 '유치권'이 신고되어 있다는 점입니다. 유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 목적물을 점유할 수 있는 권리로서, 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있어 면밀한 조사가 필요합니다.
또한, 본 경매는 '재매각'으로 진행됩니다. 이는 이전 입찰에서 낙찰되었으나 잔금을 납부하지 못했거나, 기타 사유로 인해 경매 절차가 다시 개시되었음을 의미하며, 물건의 하자나 복잡한 권리 관계 등이 원인일 수 있습니다.
토지 중 '전' 용지의 경우, '농지취득자격증명' 제출이 필수입니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
본 경매 물건은 다수의 필지로 구성된 토지와 아파트라는 두 가지 특성을 가지고 있어, 각 물건별 권리 관계 및 현황을 개별적으로 철저히 검토해야 합니다.
1.5. 상권 및 생활정보
토지(대현리): 농촌 지역 특성상 대규모 상권이나 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설(마을회관 등) 위주로 형성되어 있을 가능성이 높습니다. 인근 도시나 읍내로 이동해야 쇼핑, 병원 등 다양한 편의 시설을 이용할 수 있습니다.
아파트(라원리): 현곡면의 '아진하이웰빙아파트'는 아파트 단지로서, 단지 내 또는 인근에 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 보입니다. 또한, 경주시내와의 접근성을 고려하면 생활 인프라 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.
1.6. 잠재적 리스크
유치권: 가장 큰 잠재적 리스크는 유치권의 존재입니다. 유치권의 법적 효력 유무 및 그로 인한 예상 채권액에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적이며, 인수 시 상당한 부담이 될 수 있습니다.
농지취득자격증명: 농지 취득이 불가하거나, 발급 과정에 문제가 발생할 경우 입찰 보증금을 몰수당할 위험이 있습니다.
맹지 및 임야화된 토지: 일부 토지가 맹지이거나 임야화되어 있어 활용도가 낮고, 개발 시 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.
복합적인 용도지역 및 제한: 다양한 용도지역(생산, 보전, 계획관리지역) 및 각종 법규(가축사육제한, 배출시설설치제한 등)가 적용되어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.
재매각: 재매각 사유를 파악하여 이전 경매에서 발생한 문제점을 인지하고 대비해야 합니다.
1.7. 주변 시설 조사 (혐오시설)
주변 지역 조사 결과, 경상북도 경주시 산내면 대현리 2474 일대 및 경상북도 경주시 현곡면 라원리 '아진하이웰빙아파트' 주변에 대한 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 밀집 지역 등) 정보는 명확하게 검색되지 않았습니다. 일반적인 농촌 지역 및 아파트 단지 환경으로 파악됩니다. 다만, 실제 현장 방문을 통해 인근의 개인 토지 이용 현황이나 소규모 시설 등을 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.
1.8. 종합 의견
본 경매 물건은 토지와 아파트라는 두 가지 자산으로 구성되어 있습니다. 경주시 산내면 대현리의 토지는 일부 현황과 지목이 다르며, 유치권이라는 중대한 부담을 안고 있어 권리 분석 및 현장 조사가 매우 중요합니다. 농지 취득 자격 여부도 반드시 확인해야 합니다.
반면, 경주시 현곡면의 아파트(호수 및 동 정보 제공)는 일반적인 아파트로서 상대적으로 권리 관계가 명확할 수 있으나, 전용면적 및 분양면적 정보가 부족합니다.
두 물건 모두 재매각으로 진행되는 점을 감안할 때, 본 경매는 상당한 주의와 전문적인 분석을 요하는 물건입니다.
1.9. 투자 포인트
토지(대현리): 만약 유치권 문제를 해결하고 농지취득자격증명을 확보할 수 있다면, 일부 필지의 용도 변경 가능성이나 농업적 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 맹지 및 임야화된 토지의 경우 개발 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
아파트(라원리): 아파트는 실거주 또는 임대 수익 목적의 투자가 가능할 수 있습니다. 단, 정확한 전용 면적 및 내부 상태 확인이 필요합니다.
복합 투자: 토지와 아파트를 개별적으로 또는 묶어서 투자 가치를 판단할 수 있습니다. 각 물건의 개별적인 시세와 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
현장 조사 필수: 본 건은 유치권, 재매각, 농지취득 관련 등 복잡한 요소를 다수 포함하고 있으므로, 반드시 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악하고 전문가와 함께 권리 분석을 진행한 후 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.
법원 정보
경주지원 경매1계