나이스옥션 법원경매 안동 2024타경491 [4] 경상북도 영주시 봉현면 한천리 463-6 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금호

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 봉현면 대촌리 소재 ‘봉현초등학교’남측에 위치하며, 주위 일대
는 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량등의 접근이 곤란하며 인근취락과의 거리 등 제반 교통사정은 다소
불편함.

형태 및 이용상태

- 기호 (1), (2), (7), (9), (10) : 부정형의 토지로서 북측 하향완경사지대내 계단식으로
조성중인 토지로서, 현황 "잡종지"상태임.

- 기호 (3), (5) : 막대형의 토지로서 북측 하향완경사지대 내 도로로 이용하기 위해 조성
중인 토지로서, 현황 "잡종지"상태임.

- 기호 (4) : 막대형의 토지로서 건축허가를 위한 "도로"부지로 이용중임.

- 기호 (6), (8) : 동측하향경사지대를 이루는 부정형의 토지로서 "자연림"으로 이용중
임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 본건 북측으로 개설된 비포장 현황도로를 이용하여 통행가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 (1), (2), (4), (10) : 토지이용계획확인서상 보전관리지역, 가축사육제한구역
(2013-02-25)(닭, 오리, 개, 돼지, 젖소), 가축사육제한구
역기타(2013-02-25)(소, 말, 사슴, 양), 공장설립승인지역
임.

- 기호 (3) : 토지이용계획확인서상 보전관리지역, 가축사육제한구역(2013-02-25)(닭, 오
리, 개, 돼지, 젖소), 준보전산지, 공장설립승인지역임.

- 기호 (5), (6), (7), (9) : 토지이용계획확인서상 보전관리지역, 가축사육제한구역
(2013-02-25)(닭, 오리, 개, 돼지, 젖소), 가축사육제한구역
기타(2013-02-25)(소, 말, 사슴, 양), 준보전산지, 공장설립
승인지역임.

- 기호 (8) : 토지이용계획확인서상 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2013-02
-25)(닭, 오리, 개, 돼지, 젖소), 가축사육제한구역기타(2013-02-25)(소,
말, 사슴, 양), 보전산지, 임업용산지(임업용산지), 준보전산지, 공장설립
승인지역임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 (1), (2), (7), (9), (10) 지상에 토지에 화체된 것으로 판단되는 석축 등의
부합물이 존재하며, 독자적 경제적 가치가 미미한 수목 등이 소재하고 있으나 본건 토지의
사용수익에 미치는 영향은 미미한 것으로 사료되니 업무진행시 참고바람.

공부와의 차이

본건 기호 (1), (2) 공부상 지목은 "과수원", 기호 (3), (5), (7), (9)의 공부상 지목은
"임야", 기호 (10)의 공부상 지목은 "대"이나 현황 모두 "잡종지"상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 토지의 소재지, 위치, 면적, 수량 등은 귀 원의 제시목록 등을 기준
하였는바, 경매진행 시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-.

이용상태

-.

설비내역

-.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

본건 기호 (10) 지상에 등기사항 전부증명서 및 일반건축물대장상 경량철골구조 다가구
주택 (가), (나)가 등재되어 있으나 기준시점 현재 멸실된 것으로 현장조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 건물의 소재지, 면적 등은 일반건축물대장등본, 건물 등기사항전부증
명서 등을 기준함.

물건 비고

일괄매각.목록10현황은잡종지.목록4는도로부지로이용중.목록10지상건물은멸실됨.목록10지상석축및수목매각포함.2024.5.9.권용목으로부터유치권신고서(금액700,000,000원)가제출되었으며,채권자로부터2024.10.15.유치권배제신청서제출됨.유치권자 권용목의 유치권이 존재하지 아니한다는 대구지방법원 안동지원 2025가합5 유치권 부존재 확인 판결이 2025. 12. 25. 확정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 안동지원 2024타경491 (4)

소재지: 경상북도 영주시 봉현면 한천리 463-6

용도: 대지 (현황: 잡종지, 도로부지 등)

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 1,554.00㎡ (약 470.16평)

감정가: 63,150,600원

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지매각

건물 현황: 없음 (건축물대장 및 등기부등본상 등재된 건물은 멸실된 것으로 조사됨)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 영주시 봉현면 대촌리 소재 ‘봉현초등학교’ 남측에 위치하며, 주위 일대는 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 접근이 다소 곤란하며, 인근 취락과의 거리 등 제반 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 다수의 필지로 구성되어 있으며, 부정형의 토지로서 북측 하향 완경사지대 내 계단식으로 조성 중인 상태로 현황 "잡종지" 상태인 필지가 다수입니다. 일부 필지는 도로로 이용하기 위해 조성 중이거나 도로 부지로 이용 중이며, 일부는 "자연림"으로 이용 중입니다. 공부상 지목은 과수원, 임야, 대지 등이나 현황은 대부분 "잡종지" 상태입니다.

2.4. 인접 도로 상태

지적도상 맹지이나, 본건 북측으로 개설된 비포장 현황도로를 이용하여 통행이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 대부분 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 해당합니다. 일부 필지는 준보전산지, 보전산지, 임업용산지로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전 내역 다수와 함께 근저당권, 지상권, 압류 등의 권리 내역이 확인됩니다. 주요 권리로는 영주축산업협동조합의 근저당(을5, 2016.03.22.)이 있으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 주요 권리 관계

말소기준권리인 영주축산업협동조합의 근저당(을5) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 유치권 분석

유치권자 권용목으로부터 700,000,000원의 유치권 신고가 있었으나, 대구지방법원 안동지원 2025가합5 유치권 부존재 확인 판결이 2025.12.25. 확정됨에 따라 해당 유치권은 존재하지 않는 것으로 확정되었습니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 유치권은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상이며, 개별 임차인의 보증금 및 차임이 미상일 수 있으므로 해당 부분에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역에 위치하고 있어, 통상적인 상업 활동을 위한 배후 수요는 매우 제한적일 것으로 판단됩니다. 주변 지역의 개발 계획 등에 따라 향후 상권의 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

본건 인근에 봉현초등학교가 위치하고 있어 교육 시설 접근성은 있습니다. 다만, 주거 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 부족한 상황입니다.

6. 잠재적 리스크

* 진입 도로의 접근성이 다소 불편하며, 지적도상 맹지인 점.

* 토지의 현황(잡종지, 조성 중)과 공부상 지목(대지, 과수원, 임야 등)의 불일치.

* 다수의 필지로 구성되어 있으며, 일부는 개발 진행 중인 상태임.

* 가축사육제한구역 등 토지 이용에 관한 규제 사항이 존재함.

* 건물이 멸실된 상태로, 토지 자체의 활용 방안을 고려해야 함.

* 과거 유치권 관련 법적 분쟁이 있었으나, 판결로 해소되어 인수 부담은 없음.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 영주시 봉현면 한천리 소재 토지로서, 사건번호 안동지원 2024타경491(4)로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다. 총 토지 면적은 1,554.00㎡ (약 470평)이며, 감정가는 63,150,600원으로 책정되었습니다. 이는 평당 약 13만 4천원 수준으로, 지역 토지 시세를 고려할 때 매우 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.

건물은 멸실되었으며, 토지는 여러 필지로 나뉘어 잡종지, 도로부지, 자연림 등으로 이용 또는 조성 중에 있습니다. 진입로의 불편함, 맹지 가능성, 그리고 보전관리지역 등의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 또한, 과거 유치권 관련 분쟁이 있었으나 법원 판결을 통해 완전히 해소되어 매수인이 인수할 권리는 없는 상태입니다.

낮은 감정가와 토지 자체의 잠재력, 그리고 권리상 문제가 해소된 점을 고려할 때, 본 물건은 향후 개발 가능성 또는 토지 활용 방안에 대한 면밀한 검토를 전제로 투자를 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 넓은 토지 면적 (약 470평) 보유.

* 유치권 관련 분쟁이 판결로 종결되어 인수 부담이 전혀 없음.

* 주변 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대 가능성.

* 토지 이용 규제 완화 또는 개발 계획 수립 시 잠재적 가치 상승 요인 존재.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 63,150,600원입니다. 토지의 낮은 진입 용이성, 맹지 가능성, 그리고 현재 개발이 완료되지 않은 점 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 70,000,000원

이는 현장 답사 및 추가적인 시장 조사, 그리고 본건의 구체적인 개발 가능성 및 활용 계획에 대한 면밀한 분석 후에 최종 결정해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.