나이스옥션 법원경매 안동 2024타경491 [1] 경상북도 영주시 봉현면 한천리 463-1 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금호

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 봉현면 대촌리 소재 ‘봉현초등학교’남측에 위치하며, 주위 일대
는 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량등의 접근이 곤란하며 인근취락과의 거리 등 제반 교통사정은 다소
불편함.

형태 및 이용상태

- 기호 (1), (2), (7), (9), (10) : 부정형의 토지로서 북측 하향완경사지대내 계단식으로
조성중인 토지로서, 현황 "잡종지"상태임.

- 기호 (3), (5) : 막대형의 토지로서 북측 하향완경사지대 내 도로로 이용하기 위해 조성
중인 토지로서, 현황 "잡종지"상태임.

- 기호 (4) : 막대형의 토지로서 건축허가를 위한 "도로"부지로 이용중임.

- 기호 (6), (8) : 동측하향경사지대를 이루는 부정형의 토지로서 "자연림"으로 이용중
임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 본건 북측으로 개설된 비포장 현황도로를 이용하여 통행가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 (1), (2), (4), (10) : 토지이용계획확인서상 보전관리지역, 가축사육제한구역
(2013-02-25)(닭, 오리, 개, 돼지, 젖소), 가축사육제한구
역기타(2013-02-25)(소, 말, 사슴, 양), 공장설립승인지역
임.

- 기호 (3) : 토지이용계획확인서상 보전관리지역, 가축사육제한구역(2013-02-25)(닭, 오
리, 개, 돼지, 젖소), 준보전산지, 공장설립승인지역임.

- 기호 (5), (6), (7), (9) : 토지이용계획확인서상 보전관리지역, 가축사육제한구역
(2013-02-25)(닭, 오리, 개, 돼지, 젖소), 가축사육제한구역
기타(2013-02-25)(소, 말, 사슴, 양), 준보전산지, 공장설립
승인지역임.

- 기호 (8) : 토지이용계획확인서상 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2013-02
-25)(닭, 오리, 개, 돼지, 젖소), 가축사육제한구역기타(2013-02-25)(소,
말, 사슴, 양), 보전산지, 임업용산지(임업용산지), 준보전산지, 공장설립
승인지역임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 (1), (2), (7), (9), (10) 지상에 토지에 화체된 것으로 판단되는 석축 등의
부합물이 존재하며, 독자적 경제적 가치가 미미한 수목 등이 소재하고 있으나 본건 토지의
사용수익에 미치는 영향은 미미한 것으로 사료되니 업무진행시 참고바람.

공부와의 차이

본건 기호 (1), (2) 공부상 지목은 "과수원", 기호 (3), (5), (7), (9)의 공부상 지목은
"임야", 기호 (10)의 공부상 지목은 "대"이나 현황 모두 "잡종지"상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 토지의 소재지, 위치, 면적, 수량 등은 귀 원의 제시목록 등을 기준
하였는바, 경매진행 시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-.

이용상태

-.

설비내역

-.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

본건 기호 (10) 지상에 등기사항 전부증명서 및 일반건축물대장상 경량철골구조 다가구
주택 (가), (나)가 등재되어 있으나 기준시점 현재 멸실된 것으로 현장조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 건물의 소재지, 면적 등은 일반건축물대장등본, 건물 등기사항전부증
명서 등을 기준함.

물건 비고

일괄매각.목록1은농지취득자격증명제출요하며,미제출시보증금반환하지않음.목록1은향후원상회복명령이발하여질가능성있음.목록1,3,7현황은잡종지.목록1,7지상석축및수목매각포함.2024.5.9.권용목으로부터유치권신고서(금액700,000,000원)가제출되었으며,채권자로부터2024.10.15.유치권배제신청서제출됨.유치권자 권용목의 유치권이 존재하지 아니한다는 대구지방법원 안동지원 2025가합5 유치권 부존재 확인 판결이 2025. 12. 25. 확정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안동지원 2024타경491 (1)

소재지: 경상북도 영주시 봉현면 한천리 463-1

용도: 과수원 (단, 일부 필지는 현황 잡종지)

감정가: 327,155,800원

토지면적: 12,154.00㎡ (약 3,676.58평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영주축산업협동조합

특이사항: 유치권, 농지취득자격증명, 재매각, 공동담보. 유치권 신고(7억원)는 법원 판결로 부존재 확정되었음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경상북도 영주시 봉현면 한천리 소재로, 주위 일대는 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됨. 인근에 봉현초등학교가 위치함.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 다소 곤란하며, 인근 취락과의 거리 등 제반 교통 사정은 다소 불편한 편임.

* 토지 형태 및 이용 상태: 기호 (1), (2), (7), (9), (10)은 부정형으로 계단식 조성 중인 잡종지 상태이며, 기호 (3), (5)는 막대형의 잡종지 상태임. 기호 (4)는 건축 허가용 도로 부지로 이용 중이며, 기호 (6), (8)은 자연림 상태임.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 북측으로 개설된 비포장 현황도로를 통해 통행 가능함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 해당하며, 일부 필지는 준보전산지, 보전산지, 임업용산지로도 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

* 공부와의 차이: 공부상 지목은 과수원, 임야, 대이나, 현황은 대부분 잡종지 상태임.

* 제시 외 물건: 토지에 화체된 석축 및 수목이 매각에 포함되나, 경제적 가치는 미미한 것으로 사료됨.

* 혐오 시설 유무: 주변에 유해 시설이나 공장 등에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았으나, 영주시 관내에서 납 폐기물 공장 건설 관련 논란이 있었던 사례가 있으며, 골재 채취 현장에서 농수관로 훼손 등 환경 관련 이슈가 발생한 적이 있음. 본 물건지 주변에 직접적으로 혐오 시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았음.

2. 권리분석

* 인수되는 권리: 말소기준권리(2016.03.22. 근저당권, 영주축산업협동조합) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 채권 현황: 채권자 영주축산업협동조합의 근저당권 및 지상권 설정이 있으며, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있음. 총 등기부채권액은 932,000,000원임.

* 유치권: 7억원 상당의 유치권이 신고되었으나, 법원 판결(2025.12.25. 확정)을 통해 유치권이 존재하지 아니함이 확인되었음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인 관련 부담은 없을 것으로 보임.

3. 상권분석

* 본 물건은 영주시 봉현면의 농경지 및 임야 지대에 위치하며, 주위 환경은 농업 위주로 형성되어 있음.

* '봉현초등학교'가 인근에 있으나, 차량 접근성이 좋지 않고 교통이 다소 불편한 점은 상업 활동이나 일반적인 상권 형성에는 제약 요소로 작용할 수 있음.

* 주변에는 사과 재배 등 농업 관련 산업 시설(영주APC, 삼영청과 등)이 있으나, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 분포하지 않은 것으로 보임.

4. 생활정보

* 주변 편의시설 및 교육시설: '봉현초등학교'가 인근에 있으나, 그 외의 상세한 편의시설(병원, 마트 등) 및 교육 시설에 대한 정보는 부족함.

* 교통: 대중교통 이용이나 차량 접근성이 다소 불편한 지역으로, 생활 편의성이 높다고 보기는 어려움.

* 기타: 봉현면은 소백산 자락에 위치하여 자연경관이 수려하며, 사과 재배가 활발한 지역으로 알려져 있음.

5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 목록 1에 해당하는 토지에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로 유의해야 함.

* 원상회복 명령 가능성: 목록 1 토지에 대해 향후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있음.

* 공부와 현황의 지목 차이: 공부상 지목은 과수원, 임야, 대 등이나 현황은 잡종지이므로, 추후 토지 이용 및 개발 시 관련 규제나 행정 절차에 대한 확인이 필요함.

* 개발 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지이용계획상 제한이 존재하여 토지 활용에 제약이 따를 수 있음.

* 접근성: 교통이 다소 불편하고 차량 접근성이 낮아 물건 활용 및 접근에 어려움이 있을 수 있음.

6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영주시 봉현면 한천리에 위치한 토지 경매 물건으로, 총 12,154㎡의 넓은 면적을 감정가 3억 2천여만 원에 매각 대상으로 함. 법적으로 문제가 되었던 유치권은 부존재로 확정되어 권리관계는 비교적 명확한 편임. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 현황과 공부상 지목의 차이, 원상회복 가능성, 제한적인 토지 이용 계획 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 주변 환경이 농경지 및 임야 위주이며 교통이 다소 불편한 점을 고려할 때, 투자 가치는 향후 토지 이용 계획 변경 가능성, 개발 잠재력, 또는 농업적 활용 방안 등에 따라 달라질 것으로 판단됨.

7. 투자 포인트

* 유치권 문제 해소: 법원 판결로 유치권이 부존재함이 명확해져 권리상의 불안정성이 제거되었음.

* 넓은 토지 면적: 3,600평이 넘는 넓은 면적으로, 다양한 용도로의 활용 가능성을 탐색해볼 수 있음.

* 재매각 물건: 재매각 물건으로, 이전 입찰가 등을 참고하여 낙찰가 산정에 유리하게 활용할 수 있음.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가 327,155,800원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

* 본 물건이 위치한 영주시 봉현면 일대의 유사 토지 시세 및 최근 실거래가 조사.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 취득 절차 및 관련 비용 확인.

* 목록 1 토지에 대한 원상회복 명령 시 예상되는 비용 산출.

* 토지 이용계획 확인서상의 제한 사항을 고려한 향후 토지 활용 방안 및 개발 가능성 평가.

* 물건지까지의 접근성 및 주변 개발 현황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 재매각 물건이므로, 이전 입찰 이력 및 낙찰가율 등을 참고하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 위에 명시된 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 원상회복, 지목 차이, 개발 제한 등)를 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.