나이스옥션 법원경매 안동 2023타경103287 [9] 경상북도 영주시 하망동 78-1 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금호 · 평가일 2023.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도영주시 하망동 소재 "영주여자고등학교" 북동측 인근에 위치하는 도시형
생활주택 및 오피스텔("리더스로젠" 2층 201호 외 11개호)로서 인근은 아파트단지, 단독
주택, 점포 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 모두 제반 차량 출입이 용이하며, 대중교통수단 이용 및 간선도로와의 접근성 등 제반
교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

가) - 타) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중
제2층 제201호, 제202호, 제203호
제3층 제301호, 제302호, 제303호
제4층 제401호, 제402호, 제403호
제5층 제501호, 제502호, 제503호 단위세대로서,

- 외벽 : 몰탈위페인팅, 외장타일 마감 등,
- 내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
- 바닥 : 헤링본 강마루, 타일깔기 마감 등,
- 창호 : 하이샷시 이중창호 등임.

이용상태

가), 나), 라), 마), 사), 아), 차), 카) : 도시형 생활주택으로 이용중임.
다), 바), 자), 타) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호 가) - 타) 공히 통상의 위생 및 급배수시설, LP가스보일러에 의한 난방설비, 천정매립
형 시스템에어컨설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형에 가까운 토지로서 남동측 하향 완경사지대에 위치하며, 자체지반 조성
으로 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 5-6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제1종일반주거지역(2014-09-18), 가축사육제한구역(2013-02-25)(닭,오리,개,돼지
,젖소), 가축사육제한구역기타(2013-02-25)(소,말,사슴,양), 상대보호구역(영광
여자고등학교), 상대보호구역(영광중학교), 상대보호구역(영주유치원), 절대보호
구역(영광중학교), 정비구역 임.

기호(2),(3),(4) : 제1종일반주거지역(2014-09-18), 가축사육제한구역(2013-02-25)(닭,오리
,개,돼지,젖소), 가축사육제한구역기타(2013-02-25)(소,말,사슴,양) 임.

기호(5) : 제1종일반주거지역(2014-09-18), 가축사육제한구역(2013-02-25)(닭,오리,개,돼지
,젖소), 가축사육제한구역기타(2013-02-25)(소,말,사슴,양), 준보전산지 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타
- 대상물건의 위치, 구조, 이용상황 및 주변환경 등의 실지조사를 행하였으며, 본건의 호별
위치는 현장에서 탐문 조사된 사항을 근거로 표시하였음.

- 대상물건의 소재지, 면적 등은 귀 원의 제시목록 등에 의거하였는 바, 경매 진행 시 참고
바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.
본 건물 공사가 잘못 진행되면서 최초 허가와 다르게 건물이 동쪽으로 3.38m 이동되어 건축되었다는 채무자의 의견서(2024.8.30.자)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안동지원 2023타경103287 (9)

소재지: 경상북도 영주시 하망동 78-1 4층403호 (도로명주소: 경상북도 영주시 향교길 133-15)

용도: 도시형생활주택 (감정평가서상: 도시형 생활주택 및 오피스텔)

감정가: 255,000,000 원

토지면적: 83.54㎡ (약 25.27평)

토지지분: 83.536㎡ (약 25.27평)

건물면적: 112.36㎡ (약 33.99평) - 전용면적 추정

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 건물 개요

건축물 용도: 도시형생활주택 및 오피스텔

건축 연도 (사용승인일): 2022년 9월 21일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 0층, 지상 5층 중 4층 403호

총 건물 면적: 1,406.1584㎡ (약 425.34평)

대지 면적: 839㎡ (약 253.80평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

중복사건, 재매각, 중복병합사건, 공동담보 물건임.

재매각임.

매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (최초 감정가 255,000,000원 기준 시 약 51,000,000원)

채무자 의견서 제출 (2024.8.30.자): 본 건물 공사가 잘못 진행되면서 최초 허가와 다르게 건물이 동쪽으로 3.38m 이동되어 건축되었다는 내용이 제출됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 영주시 하망동 소재 "영주여자고등학교" 북동측 인근에 위치함.

인근은 아파트단지, 단독주택, 점포 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

제반 차량 출입이 용이하며, 대중교통 수단 이용 및 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

본건 북측으로 폭 약 5-6미터의 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 대부분 제1종일반주거지역으로 지정되어 있음.

가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역 (각종 학교 관련), 준보전산지 등의 지역·지구 등의 제한이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 우리치대부주식회사 근저당 (접수일자: 2022-10-26)

3.2. 권리 내역

소유권보존: 주식회사천혜홀딩스 (2022-10-21)

근저당: 우리치대부주식회사 (2022-10-26, 말소기준)

가압류: 주식회사영성종합건설 (2023-02-08, 말소)

강제경매: 박상갑 (2023-11-09, 말소)

임의경매: 울진죽변수산업협동조합 (2024-01-18, 말소)

소유권이전청구권가등기 (매매예약): 변대석 (2024-09-24, 말소 미기재)

1번근저당권부채권 질권설정: 울진죽변수산업협동조합 (2024-11-29, 말소)

3.3. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리가 말소되는 것으로 보이나, '소유권이전청구권가등기(변대석)'는 말소 여부가 명확히 기재되어 있지 않아 인수될 가능성을 배제할 수 없음.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 등기부요약

말소기준권리인 근저당 외 다수의 권리가 등기되었으나, 대부분 말소 처리됨.

다만, 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 말소되지 않은 상태로 남아 있어 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (제공된 JSON 데이터 분석)

최근 매매된 연립주택들의 면적(69.3㎡~83.19㎡) 및 가격(5,000만원~12,500만원) 정보가 제공됨.

제공된 연립주택 시세는 본건(도시형생활주택/오피스텔, 112.36㎡)과는 건물 유형 및 면적 차이가 커 직접적인 비교가 어려움.

가장 높은 거래가는 80.76㎡에 12,500만원으로, 평당 약 154만원 선임.

4.2. 유사 물건 비교

제공된 JSON 데이터는 연립주택으로, 본건 도시형생활주택/오피스텔과는 직접적인 비교에 한계가 있음.

본건의 감정가(255,000,000원, 112.36㎡)는 제공된 연립주택 시세보다 현저히 높게 책정되어 있어, 해당 지역의 도시형생활주택/오피스텔 시장 가격은 연립주택과 다른 수준일 것으로 추정됨.

정확한 시세 파악을 위해서는 본건과 동일한 유형의 최근 거래 사례 추가 분석이 필요함.

4.3. 임대/매매가 분석

제공된 데이터만으로는 정확한 임대/매매가 산정이 어려움.

다만, 본건의 감정가가 2억 5,500만원인 점을 고려할 때, 유사한 조건의 거래가 있다면 이보다 낮거나 유사한 수준에서 형성될 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변에 영주여자고등학교, 영광여자고등학교, 영광중학교, 영주유치원 등이 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

주변은 아파트 단지, 단독 주택, 점포 등이 혼재되어 있으며, 생활 편의시설은 보통 수준으로 형성되어 있을 것으로 보임.

5.3. 기타 생활 편의

대중교통 이용 및 도로 접근성이 보통 수준으로 평가되어 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 구조 변경 관련 문제

채무자의 의견서에 따라 건물이 최초 허가와 다르게 3.38m 동쪽으로 이동되어 건축된 사실이 있음. 이는 건축법 위반, 인접 토지 경계 문제, 재산권 행사 제한 등의 심각한 법적, 물리적 하자를 야기할 수 있음.

6.2. 재매각 물건

본 물건은 재매각 절차를 밟고 있어, 이전 경매에서 유찰된 사유(예: 건축물 이동 문제, 권리 관계 복잡성, 현저히 낮은 입찰가 등)가 존재할 가능성이 높음.

6.3. 미말소 권리 존재 가능성

등기부등본상 '소유권이전청구권가등기(매매예약)'가 말소 처리되지 않은 상태로 남아있어, 낙찰자가 해당 권리를 인수하거나 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 있음.

6.4. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설은 없으나, 잠재적 가능성은 있으므로 실제 현장 조사를 통해 확인이 필요함.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

최근 사용 승인된 건물로 시설 현대화 가능성이 있음.

주요 교육 시설과의 근접성.

토지/건물 일괄 매각으로 재산권 행사에 용이.

7.2. 물건 약점

건물 자체의 중대한 건축 하자 (3.38m 이동).

미말소된 소유권이전청구권가등기 존재 가능성.

재매각 이력으로 인한 잠재적 문제 노출.

7.3. 종합 평가

본 물건은 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 건축 하자와 권리 관계상의 중대한 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 경매 메리트

재매각을 통해 감정가 대비 저가 매수 가능성.

건축 하자 및 권리 리스크를 감안한 공격적인 입찰을 통해 시세 차익 기대.

8.2. 향후 가치 상승 요인

지역 개발 계획과의 연계 (추후 확인 필요).

건축 하자 문제 해결 시 재평가 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

제공된 JSON 데이터의 연립주택 시세는 본건과 직접 비교가 어려우며, 본건의 감정가(255,000,000원)와 큰 차이를 보임.

본건 감정가는 112.36㎡ 기준 약 2,270,000원/㎡로 책정됨.

제공된 연립주택 최고가(12,500만원, 80.76㎡) 기준 평당 약 154만원으로 환산하면 112.36㎡는 약 173,800,000원 수준이므로, 감정가 대비 괴리가 큼.

9.2. 입찰가 산정

본 물건은 상당한 건축적 하자(건물 이동)와 법적 리스크(미말소 가등기)를 내포하고 있으며, 재매각 사례가 있는 점을 고려할 때, 감정가(255,000,000원)보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것이 일반적임.

제공된 주변 시세 정보만으로는 정확한 적정 입찰가를 산정하기 어려움.

현 시세와 잠재적 리스크(건축 하자, 권리 인수 가능성, 명도 문제 등)를 종합적으로 고려하여, 감정가의 50~70% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 약 127,500,000원 ~ 178,500,000원 범위 내에서, 현장 조사 및 법률 자문을 거쳐 최종 결정하는 것이 바람직함. 이는 어디까지나 참고용이며, 실제 입찰가는 법적 리스크 해소 여부 및 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있음.

최저매각가격의 20% 보증금: 51,000,000원 (감정가 255,000,000원 기준).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.