나이스옥션 법원경매 안동 2023타경103287 [6] 경상북도 영주시 하망동 78-1 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금호 · 평가일 2023.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도영주시 하망동 소재 "영주여자고등학교" 북동측 인근에 위치하는 도시형
생활주택 및 오피스텔("리더스로젠" 2층 201호 외 11개호)로서 인근은 아파트단지, 단독
주택, 점포 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 모두 제반 차량 출입이 용이하며, 대중교통수단 이용 및 간선도로와의 접근성 등 제반
교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

가) - 타) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중
제2층 제201호, 제202호, 제203호
제3층 제301호, 제302호, 제303호
제4층 제401호, 제402호, 제403호
제5층 제501호, 제502호, 제503호 단위세대로서,

- 외벽 : 몰탈위페인팅, 외장타일 마감 등,
- 내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
- 바닥 : 헤링본 강마루, 타일깔기 마감 등,
- 창호 : 하이샷시 이중창호 등임.

이용상태

가), 나), 라), 마), 사), 아), 차), 카) : 도시형 생활주택으로 이용중임.
다), 바), 자), 타) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호 가) - 타) 공히 통상의 위생 및 급배수시설, LP가스보일러에 의한 난방설비, 천정매립
형 시스템에어컨설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형에 가까운 토지로서 남동측 하향 완경사지대에 위치하며, 자체지반 조성
으로 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 5-6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제1종일반주거지역(2014-09-18), 가축사육제한구역(2013-02-25)(닭,오리,개,돼지
,젖소), 가축사육제한구역기타(2013-02-25)(소,말,사슴,양), 상대보호구역(영광
여자고등학교), 상대보호구역(영광중학교), 상대보호구역(영주유치원), 절대보호
구역(영광중학교), 정비구역 임.

기호(2),(3),(4) : 제1종일반주거지역(2014-09-18), 가축사육제한구역(2013-02-25)(닭,오리
,개,돼지,젖소), 가축사육제한구역기타(2013-02-25)(소,말,사슴,양) 임.

기호(5) : 제1종일반주거지역(2014-09-18), 가축사육제한구역(2013-02-25)(닭,오리,개,돼지
,젖소), 가축사육제한구역기타(2013-02-25)(소,말,사슴,양), 준보전산지 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타
- 대상물건의 위치, 구조, 이용상황 및 주변환경 등의 실지조사를 행하였으며, 본건의 호별
위치는 현장에서 탐문 조사된 사항을 근거로 표시하였음.

- 대상물건의 소재지, 면적 등은 귀 원의 제시목록 등에 의거하였는 바, 경매 진행 시 참고
바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.
본 건물 공사가 잘못 진행되면서 최초 허가와 다르게 건물이 동쪽으로 3.38m 이동되어 건축되었다는 채무자의 의견서(2024.8.30.자)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안동지원 2023타경103287 (6)

소재지: 경상북도 영주시 하망동 78-1, 3층 303호

건물명: 리더스로젠 (추정, 감정평가서 요약에 언급)

용도: 도시형생활주택 (주 이용 상태), 오피스텔 (일부)

감정가: 2억 5,500만원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 박OO

1.1. 1. 면적 정보

토지: 83.54㎡ (약 25.27평), 토지 지분: 83.536㎡

건물: 112.36㎡ (약 34.00평), 건물 지분: 112.3612㎡

건축물대장 연면적: 1406.1584㎡ (약 425.3평)

건축물대장 대지면적: 839㎡ (약 254평)

1.1. 2. 건물 상세 정보

구조: 철근콘크리트구조

층수: 5층 건물 중 3층 303호

사용승인일: 2022년 9월 21일 (비교적 신축)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주위환경

본건은 경상북도 영주시 하망동 소재 "영주여자고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 점포 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 대중교통수단 이용 및 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3. 도로 및 토지

건물 북측으로 폭 약 5-6미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 5필 일단의 부정형에 가까운 토지로서 남동측 하향 완경사지대에 위치하며, 자체 지반 조성으로 대체로 평탄하고 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 영주여자고등학교, 영광중학교, 영주유치원 관련 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함됩니다. 또한, 일부 필지는 준보전산지로 지정되어 있습니다.

1.2. 5. 혐오시설

주변에 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 내역

말소기준권리: 우리치대부주식회사 근저당 (2022년 10월 26일 접수)

소멸되는 권리: 우리치대부주식회사 근저당, 주식회사 영성종합건설 가압류, 박상갑 강제경매, 울진죽변수산업협동조합 임의경매, 1번근저당권부채권 질권설정 (모두 말소 예정)

말소되지 않는 권리: 지상권 (개요만 명시, 상세 내용 확인 필요)

1.3. 2. 유의 권리

변대석 명의의 소유권이전청구권가등기 (2024년 9월 24일 접수)가 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이는 매매예약에 따른 권리로, 향후 소유권 분쟁 또는 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

1.3. 3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 4. 채권 총액 (참고용)

등기부채권 총액은 약 27억 1,300만원으로 확인되나, 실제 채권액은 개별 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 건물 특성

본건은 2022년 사용 승인된 5층 규모의 도시형생활주택 및 오피스텔(리더스로젠)로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.4. 2. 주변 상권

건물은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하며, 교육시설(영주여자고등학교 등)이 인근에 있습니다.

1.4. 3. 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(2025년~2026년 거래)는 다음과 같습니다.

- 동서(246-1, 1980년식, 69.3㎡): 5,000만원 (약 72만원/㎡)

- 영남빌라(294-28, 1987년식, 83.19㎡): 8,100만원 (약 97만원/㎡)

- 로얄맨션(422-52, 1987년식, 80.76㎡): 12,500만원 (약 155만원/㎡)

본건(리더스로젠)은 2022년 사용 승인된 신축 건물이며, 전용면적 112.36㎡ (약 34평)으로 제공된 비교 사례들보다 면적이 크고 건축 연도가 최신입니다. 따라서 제공된 연립/다세대 시세는 본건의 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다. 본건의 감정가 2억 5,500만원 (약 34평형 기준 평당 약 750만원)을 고려할 때, 지역 내 신축 도시형생활주택/오피스텔의 시세 파악이 추가적으로 필요합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

주변에 상점, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 2. 교통

차량 출입이 용이하며 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

1.5. 3. 교육시설

영주여자고등학교, 영광여자고등학교, 영광중학교, 영주유치원 등이 인근에 위치합니다.

1.5. 4. 건물 설비

공용 설비로는 승강기(2대)가 설치되어 있으며, 개별 설비로는 위생 및 급배수 시설, LP가스보일러 난방 설비, 천정 시스템 에어컨, 소화전, 화재 탐지 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 재매각 물건

본건은 재매각 절차를 거치고 있어, 입찰 경쟁률 및 시세 변동성에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 2. 중복 및 병합 사건

복수의 사건이 병합되어 진행 중이므로, 절차상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.6. 3. 건물 일부 이동

채무자 의견서에 따르면, 본 건물 공사 과정에서 최초 허가와 달리 건물이 동쪽으로 3.38m 이동되어 건축되었다는 내용이 제출되었습니다. 이로 인한 법적, 행정적 문제, 원상 복구 가능성, 건물 가치 하락 가능성 등을 철저히 조사해야 합니다.

1.6. 4. 소유권이전청구권가등기

말소되지 않는 변대석 명의의 가등기(매매예약)가 존재하여, 인수 시 소유권 분쟁의 위험이 있습니다.

1.6. 5. 임대차 관계 미상

현재 임차인 현황이 명확하지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 6. 토지 이용 제한

일부 필지에 가축사육제한, 학교 관련 보호구역, 준보전산지 등의 제한이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 재매각, 건물 일부 이동, 말소되지 않는 가등기 존재 등 다수의 위험 요소를 안고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 하로 대부분 정리될 것으로 보이나, 가등기 인수 가능성에 유의해야 합니다. 특히 건물 이동 문제는 향후 재산적 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 법률 및 건축 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다. 임대차 관계의 불확실성 또한 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 신축 건물

2022년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 2. 일괄 매각

토지와 건물을 함께 매각하므로, 건물 사용에 대한 권리가 명확합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 2억 5,500만원

재매각 물건이며, 건물 이동, 가등기 인수, 임대차 관계 미상 등 여러 중대 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이러한 위험 요소를 감안하여, 보수적으로 감정가의 70% ~ 80% 수준인 1억 7,850만원 ~ 2억 400만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정은 현장 조사, 법률 검토, 등기부 열람 등을 통한 심층 분석 후, 입찰 참여자의 투자 성향과 위험 감수 수준에 따라 결정해야 합니다.

매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (최저매각가격은 별도 확인 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.