나이스옥션 법원경매 안동 2024타경100346 [2] 경상북도 안동시 풍천면 광덕리 117-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 경상북도 안동시 풍천면 하회리 소재 ‘하회마을’남동측 근거리(기호1-4,6-9)
및 북서측 원거리(기호5)에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상 토지 및 토지 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등에서 제반교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상 토지(1): 북동향 완경사지대에 위치하는 사다리형의 토지로서 휴경지(전)임.
대상 토지(2-4,6-9): 북향 완경사지대에 위치하는 부정형의 토지로서 농경지(답)임.
대상 토지(5): 인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리의 토지로서 주거용 건부지임.

인접 도로상태

대상 토지(1,4,8,9): 지적도 및 현황 맹지로 인접필지를 경유하여 접근 가능함.
대상 토지(2,3,6,7): 서측으로 폭 약 2-3m 포장도로와 접함.
대상 토지(5): 북측으로 폭 약 4m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지(1-3,6): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 가금류 돼지 개 제한지역,
소 젖소 1000㎡ 이상 제한지역), 문화재보존영향 검토대상구역(안동하회
마을 현상변경 허용기준(3구역))임.



대상 토지(4,7-9): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 가금류 돼지 개 제한지역,
소 젖소 1000㎡ 이상 제한지역), 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축
종제한지역), 문화재보존영향 검토대상구역(안동하회마을 현상변경 허용
기준(3구역))임.
대상 토지(5): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축종제한
지역), 문화재보존영향 검토대상구역(안동하회마을 현상변경 허용기준(3구역
))임.

제시목록 외의 물건

대상 토지(5) 지상에 별지 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도"와 같이 소유자 미상의 제시
외건물이 소재함.

공부와의 차이

대상 토지(5)는 공부상 지목이 "전"이나 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각.공유자우선매수제한조건있음.제시외건물매각제외.현황은일부건부지임.제시외건물감안시평가금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안동지원 2024타경100346 (2)

소재지: 경상북도 안동시 풍천면 광덕리 117-2

용도: 전

감정가: 1,980,000원

토지면적: 73.00㎡ (약 22.09평)

토지지분: 18.25㎡ (약 5.52평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물지분: 0㎡ (0평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상 토지는 경상북도 안동시 풍천면 하회리 소재 ‘하회마을’ 남동측 근거리 및 북서측 원거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 대상 토지 및 토지 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태: 대상 토지 중 일부는 북동향 완경사지대에 위치하는 사다리형의 토지로 휴경지(전)임. 다른 일부 토지는 북향 완경사지대에 위치하는 부정형의 토지로서 농경지(답)임. 또한, 일부 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 사다리의 토지로서 주거용 건부지임.

인접 도로상태: 일부 대상 토지는 지적도 및 현황 맹지로 인접 필지를 경유하여 접근 가능함. 다른 일부 대상 토지는 서측으로 폭 약 2-3m 포장도로와 접함. 또한, 특정 대상 토지는 북측으로 폭 약 4m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 대상 토지는 보전관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(일부 제한 구역 가금류, 돼지, 개 제한 지역, 소, 젖소 1000㎡ 이상 제한 지역 또는 일부 제한 구역 모든 축종 제한 지역) 및 문화재보존영향 검토대상구역(안동하회마을 현상변경 허용 기준 3구역)에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 대신저축은행의 2023년 9월 19일자 2번 유민하 지분 가압류 (갑9)

경매개시결정: 대신저축은행의 2024년 2월 7일자 2번 유민하 지분 강제압류의 본압류로의 이행 (갑10)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

임차인 현황:

* 임차인 김정영: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2001-05-16. 대항력 없음.

* 임차인 류도연: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 미상. 대항력 없음.

주의사항:

* 지분매각으로, 공유자우선매수 신고 및 제한 조건이 있습니다.

* 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

* 현황은 일부 건부지이나, 제시외 건물을 감안하여 평가되었습니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다.

참고: 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'으로 언급되었으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 권리분석 시 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건 토지는 유네스코 세계문화유산인 안동 하회마을 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

주요 시설: 안동 하회마을이라는 역사 문화 관광지가 인접해 있어 관련 관광객 유입 가능성이 있는 지역입니다.

상업시설: 제공된 정보만으로는 상세한 상업시설 현황을 파악하기 어렵습니다. 다만, 인근 마을 단위의 기본적인 편의시설은 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 대상 토지 및 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

편의시설: 하회마을 인근의 관광지 관련 편의시설 외에, 주요 상업시설이나 관공서 등은 안동 시내로 접근해야 할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 인근에 학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않으나, 농촌 지역의 특성을 감안할 때 근거리 교육시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각: 본 건은 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 및 관계 설정이 필수적이며, 이는 향후 토지 활용에 있어 제약을 야기할 수 있습니다.

공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있으므로, 이에 대한 사전 검토가 필요합니다.

재매각: 해당 물건은 재매각 건으로, 일반적인 경매 절차보다 복잡성이 추가될 수 있으며, 유찰 등의 원인이 있었을 수 있습니다.

문화재보존영향 검토구역: 안동하회마을 현상 변경 허용 기준 3구역에 해당하여, 건축 행위 등 개발 시 관련 법규에 따른 엄격한 규제를 받을 수 있습니다.

제시외 건물: 제시외 건물이 존재하나 매각 대상에서 제외되어 있어, 향후 점유권 등 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역 등은 해당 토지의 개발 및 이용에 있어 법적인 제한을 가합니다.

임차인 권리 불확실성: '대항력 있는 임차인' 언급과 실제 '대항력 없음'으로 기재된 점 간의 불일치는, 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담이나 권리 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안동 하회마을 인근의 토지 일부 지분 매각 건으로, 토지 이용에 대한 여러 제약 사항과 공유자 우선매수, 재매각 등의 특수성을 가지고 있습니다.

관광지 인근이라는 입지적 장점이 있으나, 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계, 문화재 관련 규제, 제시외 건물 문제 등은 신중한 접근과 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

권리분석상 '대항력 있는 임차인' 표기와 실제 '대항력 없음' 표기 간의 불일치는 인수 여부 및 추가 부담 발생 가능성에 대한 불확실성을 높이므로, 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

하회마을 인근 입지: 역사 문화 관광지 인근이라는 점은 향후 관광 관련 개발 또는 활용 시 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

저평가 가능성: 지분 매각, 재매각, 다양한 법적 규제 등으로 인해 시장가치 대비 저평가될 가능성이 존재합니다.

토지 활용 잠재력: 현황 '대'로 사용되는 부분(대상 토지 5)은 소규모 건축이나 부지 활용 가능성을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고, 재매각, 문화재 관련 제한 등 복합적인 요인이 존재합니다. 또한, '대항력 있는 임차인' 관련 불확실한 정보로 인해 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

감정가는 1,980,000원이나, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 낙찰 이후의 토지 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 고려합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.