나이스옥션 법원경매 경주 2024타경1220 [1] 경상북도 경주시 건천읍 건천리 300-1 상가주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2024타경1220 [1] 경상북도 경주시 건천읍 건천리 300-1 상가주택 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매1계 2024타경1220 | 소재지: 경상북도 경주시 건천읍 건천리 300-1 | 감정가: 616,112,000원 | 최저가: 301,895,000원 | 용도: 상가주택

1. 경주지원 2024타경1220 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2024타경1220 (1)

소재지: 경상북도 경주시 건천읍 건천리 300-1

용도: 상가주택

감정가: 616,112,000원

토지면적: 304.00㎡ (약 91.96평)

건물면적: 579.00㎡ (약 175.15평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 최OO

특이사항: 중복병합사건, 유치권, 법정지상권

주의사항: 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 내부 마감공사 진행 중.

1.2. 입지 조건

본 물건은 경상북도 경주시 건천읍 건천리 300-1에 소재하고 있습니다. 주변으로는 단독주택 및 소규모 상가들이 혼재된 지역입니다. 건천초등학교와 건천중학교가 인접하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 건천역이 도보 약 15분 거리에 위치해 있어 대중교통 이용이 가능하며, 주요 도로 접근성이 좋아 경주시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. 인근에 대규모 산업단지나 혐오시설은 확인되지 않아 주거 및 상업 환경 면에서는 무난한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 건물만 매각 대상입니다.

소유자 겸 채무자는 주OOOOOOOO이며, 채권자는 최OO입니다.

특이사항으로는 중복병합사건, 유치권, 법정지상권이 신고되어 있습니다.

주의사항으로 건축법상 사용승인이 아직 받지 않은 건물이며, 내부 마감공사가 진행 중인 상태로 낙찰 후에도 건축물 사용 및 관련 법규 준수에 대한 추가적인 확인과 조치가 필요할 수 있습니다.

또한, 김진근, 이해진, 최병문 총 세 명의 유치권 신고인이 각 공사대금 명목으로 총 146,000,000원의 유치권을 주장하고 있습니다. 다만, 이러한 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 낙찰자는 유치권 성립 여부에 대한 면밀한 조사를 통해 인수 여부를 판단해야 합니다. 법정지상권의 존재 가능성 또한 물건 가치에 영향을 줄 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 경주 건천읍은 경주시의 배후 주거지 역할을 하며, 지역 주민을 대상으로 하는 로컬 상권이 형성되어 있습니다. 주변에는 관공서, 병원, 마트 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다. 현재 상권은 대규모 상권보다는 소규모 점포 위주로 구성되어 있으며, 지역 주민의 소비력에 기반한 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 최근 몇 년간 인구 변동은 크지 않지만, 향후 교통망 개선 사업 등을 통해 지역 경제 활성화가 기대될 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

경주시 건천읍은 경주 도심과의 접근성이 비교적 우수하며, 대중교통으로는 건천역을 이용할 수 있습니다. 학교, 병원, 마트 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 생활하기 편리한 환경입니다. 또한, 2020년대 후반 경주-포항 고속도로 IC 신설 등 교통망 개선 계획이 추진 중이어서 향후 접근성과 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점입니다. 이는 건물의 합법적인 사용, 전입, 임대 등에 어려움을 야기할 수 있으며, 추후 사용승인을 받기 위한 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 최악의 경우 행정 처분의 대상이 될 가능성도 있습니다.

둘째, 내부 마감공사가 진행 중이므로 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

셋째, 유치권(총 146,000,000원)과 법정지상권이 신고되어 있어, 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 할 법적, 재정적 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부는 불분명하므로 철저한 조사가 필요합니다.

넷째, 매각 대상이 건물만이고 토지는 포함되지 않는다는 점입니다. 건물 소유자가 토지 사용권을 확보하지 못할 경우, 건물 철거 등 심각한 문제가 발생할 수 있으므로 토지 관련 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 경주지원 2024타경1220 (1) 물건은 건물만 매각 대상이며, 사용승인을 받지 않은 미완공 상태로 유치권 및 법정지상권 등의 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 투자에 상당한 주의가 요구되는 물건입니다. 하지만 건물 면적이 넓고(579.00㎡), 상가주택 용도로 활용 가능하며, 건천읍 지역의 기본적인 생활 인프라와 교통 접근성은 갖추고 있습니다. 또한, 향후 교통망 개선 등 지역 발전 가능성이 일부 존재합니다. 이러한 여러 위험 요소를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 추가 공사 비용, 토지 사용권 확보 가능성 등을 면밀히 검토하여 리스크를 상쇄할 수 있는 가격으로 접근한다면 잠재적인 수익을 기대할 수도 있을 것입니다.

1.8. 투자 포인트

잠재적 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 사용승인 미필, 진행 중인 공사, 복잡한 권리관계 등으로 인해 시장 가격 대비 매우 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

둘째, 건천읍의 로컬 상권은 꾸준한 수요를 바탕으로 하며, 건천역 및 주요 도로 접근성이 양호하여 향후 건물 완공 및 정상화 시 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

셋째, 경주-포항 고속도로 IC 신설 계획 등 지역 교통망 개선은 장기적으로 건천읍의 가치를 상승시킬 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매1계