나이스옥션 법원경매 경주 2024타경1732 [2] 경상북도 경주시 천북면 갈곡리 36-12 주건축물제1동 단독주택 경매
매각기일: 2025-12-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 경주 2024타경1732 [2] 경상북도 경주시 천북면 갈곡리 36-12 주건축물제1동 단독주택 경매
- 사건번호: 2024타경1732
- 주소: 경상북도 경주시 천북면 갈곡리 36-12 주건축물제1동
- 감정가: 387,135,990원
- 최저가: 65,066,000원
- 유찰 횟수: 5회
- 용도: 단독주택
경주지원 경매4계 2024타경1732 | 소재지: 경상북도 경주시 천북면 갈곡리 36-12 주건축물제1동 | 감정가: 387,135,990원 | 최저가: 65,066,000원 | 용도: 단독주택
1. 물건 보고서: 경주지원 2024타경1732 (2)
1.1. 물건 개요
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본 물건은 경상북도 경주시 천북면 갈곡리 "갈곡리마을" 동측 인근에 위치한 단독주택(펜션형) 및 토지 일괄 매각 건입니다. 토지면적이 $1,566.00 \text{m}^2$ (약 473.72평)로 넓고, 건물은 주건축물 외 제시외 건물을 포함하여 총 $214.23 \text{m}^2$ (약 64.81평) 규모로 이용 중입니다. 보전녹지지역에 속하며 펜션형 단독주택 건부지로 활용되고 있어, 실수요뿐만 아니라 수익형 부동산으로서의 가치도 겸비하고 있습니다. 부동산임의경매 사건이며, 재매각 절차로 진행되어 매수보증금이 최저매각가격의 20%인 점이 가장 큰 특징이자 주의사항입니다.
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1.2. 면적 및 감정가 요약
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감정가: 387,135,990원
용도: 단독주택 (펜션형)
토지면적: $1,566.00 \text{m}^2$ (약 473.72평)
건물면적(등록/제시외): $115.23 \text{m}^2$ (약 34.86평) / 제시외 $99.00 \text{m}^2$ (약 29.95평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각 (일부 제시외 건물 목록3 제외)
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2. 입지조건 및 환경 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
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본건은 경주시 천북면 갈곡리 마을 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 전형적인 농촌 주택지입니다. 지목상 도로인 기호(6)토지를 감안하여 평가되었으며, 평지 위에 세장형의 토지로 펜션형 단독주택 건부지로 이용 중입니다.
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2.2. 교통 및 접근성
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차량 접근은 용이하며 동, 서측으로 노폭 3미터 정도의 포장된 세로에 접하고 있습니다. 다만, 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다. 천북면은 경주 시내권과 가깝고 보문관광단지와도 인접하여, 광역 교통망(국도 7호선, 20호선 등)을 통해 경주 시내 및 주변 지역으로의 이동은 비교적 편리한 편입니다.
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2.3. 토지이용계획 및 제한사항
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용도지역은 보전녹지지역으로 지정되어 있어, 대규모 개발이나 증축에는 제한이 따릅니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.
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3. 권리분석 및 리스크 진단
3.1. 권리관계 분석
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경매구분은 부동산 임의경매이며, 채무자와 소유자가 동일인(송OO)입니다. 매각대상은 토지와 건물의 일괄 매각으로 진행됩니다.
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3.2. 핵심 주의사항 및 리스크 (필수 확인 사항)
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1. 재매각 및 매수보증금: 본건은 재매각 물건이므로, 매수보증금이 최저매각가격의 20%로 상향됩니다. 이는 일반 경매(10%) 대비 자금 부담이 크며, 낙찰 이후 잔금 미납 시 보증금을 몰수당할 리스크도 두 배로 증가합니다.
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2. 농지취득자격증명 제출 의무: 목록 3, 6 토지에 대하여 농지취득자격증명이 필요합니다. 낙찰 후 지정 기한 내 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.
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3. 매각 제외 건물 및 법정지상권: 목록 3 토지 지상의 건축물은 매각에서 제외되며, 토지의 감정가는 이로 인해 제한받는 가격으로 평가되었습니다. 매각 제외된 건물에 대해 법정지상권 성립 여부를 철저히 검토해야 하며, 법정지상권이 성립한다면 토지 이용 및 매각 가치에 중대한 제약이 될 수 있습니다.
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4. 건물 소재불명: 목록 5 건물 중 $16.56 \text{m}^2$ (약 5.01평)가 소재불명입니다. 이는 건물 전체 면적 대비 큰 비중은 아니지만, 낙찰 후 등기부상 면적 정리 문제 등을 야기할 수 있습니다.
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4. 상권분석 및 활용방안
4.1. 상권 및 지역 특성
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천북면은 전통 농업과 한우, 식량작물 특구, 산업단지가 공존하는 농공복합지역입니다. 본 물건이 펜션형 단독주택으로 이용 중인 점과 보문관광단지와 인접한 지리적 이점을 고려할 때, 관광 관련 업종(펜션, 민박 등)에 적합합니다. 지역 내에는 화산불고기 단지와 화산지방산업단지 등이 조성되어 있습니다.
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4.2. 생활정보 및 주변 시설
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경주 도심과 가깝기 때문에 경주 시내의 각종 생활, 문화, 의료 등의 인프라를 비교적 편리하게 이용할 수 있는 배후 주거지 역할을 하고 있습니다. 지역 특산물로는 오야리 미나리, 모아리 수출 딸기, 신당리 부추단지, 천년한우 등이 유명합니다.
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4.3. 잠재적 리스크 (환경적 요인)
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천북면은 경주 한우 산업의 중심지 중 하나이며, 축사 및 산업단지가 존재하는 농공복합지역의 특성상, 인근에 축산시설이나 공장시설로 인한 소음, 냄새 등의 환경적 요인이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 현장 방문 시 이 부분을 반드시 확인해야 합니다.
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5. 종합 의견 및 투자 포인트
5.1. 종합 의견
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본 물건은 $1,566.00 \text{m}^2$ (약 473.72평)의 넓은 토지와 펜션형 단독주택으로 이용 가능한 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 보문관광단지 인접 및 경주 시내 접근성 등 입지적 장점을 가지고 있어 숙박업이나 전원주택 등 다목적으로 활용 가능합니다. 그러나 재매각으로 인한 높은 보증금, 농지취득자격증명 필요, 목록 3 지상 건축물 매각 제외로 인한 법정지상권 문제 등 권리분석상 매우 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰 전 전문가의 면밀한 분석과 현장 조사가 필수적입니다.
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5.2. 투자 포인트
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1. 대형 부지 확보: $470평$ 이상의 넓은 대형 토지를 보전녹지지역에서 비교적 저렴하게 확보할 기회입니다.
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2. 관광 수요 활용: 보문관광단지와 인접하여 경주를 찾는 관광객을 대상으로 한 펜션, 민박 등 수익형 부동산으로의 전환 및 운영이 용이합니다.
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3. 전원생활: 차량 접근성이 양호하고 시내권과도 가까워 도심 근교 전원주택을 희망하는 실수요자에게도 적합합니다.
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4. 경쟁 완화 가능성: 재매각으로 인한 20% 보증금 조건과 농지취득자격증명 필요 조건이 입찰 경쟁률을 낮추어 예상보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.
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법원 정보
경주지원 경매4계