나이스옥션 법원경매 대구 2024타경111053 [1] 대구광역시 수성구 범어동 1801 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.06.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 "이편한세상 범어아파트" 동측 인근에 위치하며,
부근 일대는 노변 상업지대, 대규모 아파트단지 등으로 형성되어 배후지상태와 고객의
통행패턴 등으로 보아 상업성은 보통시됩니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 제반차량의 진·출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 지하철1,2호
선 및 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 편리한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호1-6,11) 본건은 남향의 완경사지대에 위치한 7필 일단의 부정형 토지로서 현황 "운동
시설부지",
기호7-10,12) 본건은 공히 인접필지와 등고평탄한 부정형 및 사다리형 토지로서 현황 "상
업나지"입니다.

인접 도로상태

기호1-6,11) 본건 북측으로 왕복6차선의 포장도로, 남서측으로 왕복2차선의 포장도로에
각각 접합니다.
기호 7) 본건 서측으로 폭 약 2-3m의 막다른 도로에 접합니다.
기호 8,9) 본건은 남서측으로 왕복2차선의 포장도로에 접합니다.
기호 10) 본건은 지적도상 맹지이나 인접토지를 통해 접근 가능합니다.
기호 12) 본건 남동측으로 폭 약 2-3m의 막다른 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m-35m)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행
안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>(하천)은 건설과
{666-2922 2991} 확인,
기호 2) 근린상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관
한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인,
기호 3) 근린상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관
한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>(하
천)은 건설과{666-2922 2991} 확인,
기호 4) 제3종일반주거지역, 근린상업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>(하천)
은 건설과{666-2922 2991} 확인,
기호 5,9) 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행
안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>(하천)은 건설과
{666-2922 2991} 확인,
기호 6,8,10,11) 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인,
기호 7) 제3종일반주거지역, 근린상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확
인,
기호 12) 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인바랍니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트라멘조 및 철골조 슬래브 및 판넬지붕 지하2층 지상8층건으로서,
외벽: 타일마감, 몰탈위 페인팅 등,
내벽: 콘크리트마감, 벽지 및 타일마감 등,
바닥: 타일마감, 콘크리트 등,
창호: 알루미늄새시창입니다.

이용상태

가) 지하2층: 기계실, 전기실, 사무실 등,
지하1층: 볼링장, 라켓볼장, 창고, 화장실, 주차장 등
1층: 볼링장, 창고, 화장실 등
2층: 소매점, 사무실, 화장실, 주차장 등,
3층: 수영장, 탈의실, 샤워실, 소매점, 화장실 등,
4층: 소매점, 체육관, 탈의실, 샤워실, 화장실 등,
5층: 체육관, 헬스장, 사우나, 화장실 등,
6층: 헬스장, 사우나, 화장실 등,
7층: 골프연습장, 사무실, 화장실 등,
8층: 골프연습장, 연회장, 사무실, 화장실 등,
옥상층: 물탱크실, 기계실 등으로 이용중입니다.

설비내역

본건 기호 가)에 위생 및 급배수설비, 천정형 시스템냉난방설비, 승강기설비, 옥내소화전
설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다

공부와의 차이

- 본건 기호 가)는 공부상 구조가 "철근콘크리트 라멘조 및 샌드위치판넬, 슬래브지붕"
으로 등재되어 있으나 실제 "철근콘크리트 라멘조 및 철골조 슬래브 및 판넬지붕"입
니다.

- 본건 기호 가) 지하2층은 공부상 용도가 "운동시설"로 등재되어 있으나 실제 "기계실
등" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 신청일부취하로 목록 1, 4, 6, 10, 12는 지분매각(감정평가사에 사실조회한 결과 취하된 비율만큼 감액). 목록 7 공부상 구조가 '철근콘크리트 라멘조 및 샌드위치판넬, 슬래브지붕'이나 실제 '철근콘크리트 라멘조 및 철골조 슬래브 및 판넬지붕'임. 지하2층은 공부상 용도 '운동시설'이나 실제 '기계실'임. 수영장 및 사우나시설의 효용을 위한 불가분관계 부대설비(보일러설비, 온수탱크 등) 등을 포함 평가. 볼링장 인테리어설비 건물에 포함 평가. 건물 부대설비 등의 작동여부 실지 조사 요망. 옥상에 광고탑 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경111053 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 1801

용도: 운동시설 (건축물대장상)

감정가: 34,070,456,230원

토지면적: 6,279.00㎡ (약 1,899.45평)

토지지분: 4,361.4987㎡ (약 1,319.44평) (일부 목록은 지분매각)

건물면적: 16,571.66㎡ (약 5,012.89평)

건물지분: 16,571.66㎡ (일괄매각)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (일부 목록은 지분매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOO (대구은행으로 추정)

1.1. 입지조건

2. 입지조건

위치: 대구광역시 수성구 범어동 소재 "이편한세상 범어아파트" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근 일대는 노변 상업지대 및 대규모 아파트단지가 형성되어 있습니다.

교통: 본건 및 인근까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 지하철 1, 2호선 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정이 매우 편리한 편입니다.

주변 환경: 대구의 핵심 지역으로 상업 및 주거 기능이 밀집된 곳입니다. 다양한 편의시설, 금융기관, 관공서, 교육시설 등이 인접해 있어 생활 인프라가 우수합니다. (실제 외부 지도 서비스 검색 기반)

토지 형태 및 이용: 본건 토지는 남향의 완경사지에 위치한 7필 일단의 부정형 토지로서 현황 "운동시설 부지"로 이용되고 있으며, 일부 토지는 인접 필지와 등고평탄한 부정형 및 사다리형 토지로서 현황 "상업나지"입니다.

도로 접근성: 본건 북측으로 왕복 6차선의 포장도로, 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 각각 접하며, 일부 필지는 폭 2-3m의 막다른 도로에 접하거나 지적도상 맹지이나 인접토지를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획: 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m-35m), 소로1류(폭 10m-12m) 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

등기부상 현황:

소유권: 주식회사유성 (건물), 김유현 외 1명 (토지, 일부 지분)

말소기준권리: 대구은행 근저당 (접수일자 2010-03-29, 채권최고액 4,000,000,000원) (토지 등기부 을11 / 건물 등기부 을9)

기타 권리: 상기 말소기준권리 외 다수의 근저당권 (대구은행, 삼익신용협동조합, 수성베스트주식회사 등), 갑구 1번 김유현 지분 전부 근저당권, 가압류(김주희), 임의경매 개시결정 (대구은행, 삼익신용협동조합) 등이 등기되어 있으나, 본 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

총 채무액 (등기부채권 총액): 토지 등기부채권 총액 13,443,000,000원, 건물 등기부채권 총액 12,449,478,610원으로, 합계 약 258억 9,248만원에 달합니다.

임차인 현황:

* (주)유성관광여행사: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2013-04-24, 확정일자 2016-08-23, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입일자 2017-06-15, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 4,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2018-03-06, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

법정지상권: 특이사항 및 물건명세서에 '법정지상권' 언급이 있으나, 성립 여부는 불명확합니다. 이는 본 물건의 주요 리스크 요소이므로, 현장 조사 및 법률 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

지역 특성: 대구광역시 수성구 범어동은 대구의 대표적인 부촌이자 핵심 상업 지구로, 높은 유동인구와 구매력을 갖춘 배후 수요를 확보하고 있습니다.

상업성: 본건은 노변 상업지대 및 대규모 아파트단지 인근에 위치하여 상업성이 매우 우수한 지역입니다. 다양한 운동시설, 볼링장, 골프연습장, 수영장, 사우나 등 복합적인 집객 시설을 갖추고 있어 상업적 가치가 높습니다.

개발 잠재력: 주변 지역은 지속적인 도시 발전과 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있어, 향후 지역 가치 상승에 대한 기대감이 높은 곳입니다. (실제 외부 지도 서비스 검색 기반)

1.4. 생활정보

2. 생활정보

교통: 지하철 1, 2호선 역과 다수의 시내버스 노선이 단지 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 시내외 접근성이 뛰어납니다.

편의시설: 인근 대규모 아파트 단지 및 상업 시설과 밀집되어 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 병원, 은행 등 금융 및 의료 시설 이용도 편리합니다. (실제 외부 지도 서비스 검색 기반)

교육시설: 주변에 초, 중, 고등학교 및 사설 학원들이 다수 분포하고 있어 교육 환경 또한 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여부: 권리분석에서 언급된 바와 같이 법정지상권 성립 여부가 불명확한 것은 본건의 가장 큰 리스크입니다. 만약 법정지상권이 성립될 경우, 건물 소유주와의 토지 사용료 협상 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

서류와 실제 현황의 차이:

* 건축물 현황: 공부상 기재된 건물 구조(철근콘크리트 라멘조 및 샌드위치판넬, 슬래브지붕)와 실제 구조(철근콘크리트 라멘조 및 철골조 슬래브 및 판넬지붕)가 다릅니다.

* 지하 2층 용도: 공부상 '운동시설'로 등재되어 있으나, 실제로는 '기계실' 등으로 이용되고 있어 용도상 차이가 있습니다.

* 부대시설 및 설비: 수영장, 사우나, 볼링장 등 관련 부대설비 및 볼링장 인테리어 설비가 건물에 포함되어 평가되었으나, 실제 작동 여부 및 상태는 반드시 현장 방문을 통해 상세하게 조사해야 합니다.

중복 사건 및 공동 담보: 본건은 중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 여러 채권자의 권리가 복잡하게 얽혀 있어 권리 분석 시 세심한 주의가 요구됩니다.

일부 목록 지분 매각: 신청 일부 취하로 인해 목록 1, 4, 6, 10, 12는 지분 매각 처리되었으며, 이는 감정가에서 해당 비율만큼 감액된 것입니다. 따라서 전체 토지에 대한 온전한 소유권 확보 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

기타: 옥상에 광고탑이 소재하고 있어 관련 규제 및 처리 방안을 확인해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구의 최중심지 중 하나인 범어동에 위치한 대규모 운동시설 관련 부동산으로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통, 우수한 생활 인프라를 갖추고 있어 잠재적 가치가 높습니다. 또한, 다양한 운동 및 편의 시설을 집약하여 복합적인 수익 창출이 가능한 구조입니다.

그러나 법정지상권 성립 여부, 공부와 실제 현황의 차이, 복잡한 권리 관계 등 간과해서는 안 될 리스크 요인들이 분명히 존재합니다. 따라서 철저한 현장 실사, 법률적 검토, 그리고 상세한 권리 분석을 통해 이러한 불확실성을 해소하는 것이 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 동시에 기대할 수 있는 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

최고의 입지: 대구 핵심 상업 및 주거 지역인 수성구 범어동에 위치하여 탁월한 접근성, 풍부한 유동인구, 그리고 강력한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

대규모 복합 시설: 운동 시설, 수영장, 볼링장, 골프연습장, 사우나 등 다목적 활용이 가능한 대규모 시설로서, 다양한 수익 모델을 창출할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

뛰어난 교통망: 단지 인근에 지하철역 및 다수의 버스 노선이 운영되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

잘 갖춰진 도시 인프라: 주변 대규모 아파트 단지 및 상업 시설과 인접하여 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수할 보증금(0원)을 제외한 순수 낙찰가로 산정되어야 합니다. 현재 감정평가액은 34,070,456,230원입니다.

최종 입찰가를 결정함에 있어서는, 법정지상권 등 잠재적 리스크 요인의 실제 영향 분석, 현장 조사 결과 (건물 상태, 부대시설 작동 여부 등), 법원의 매각 진행 상황, 경쟁 입찰자들의 동향, 그리고 투자자 본인의 자금 조달 능력 및 투자 목적 (실사용 목적 또는 시세차익 목적) 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다. 따라서 전문가와 상의하여 충분한 시장 조사를 거친 후, 낙찰 후 발생할 수 있는 모든 비용과 예상 수익률을 면밀히 검토하여 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.