나이스옥션 법원경매 대구 2024타경102561 [1] 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 678-3 북삼온천랜드 목욕시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.06.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 "북삼초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택 및 다가구주택, 아파트단지, 나지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1): 사다리형의 토지로서, 건[상업용]부지로 이용중임.
기호 2): 사다리형에 가까운 토지로서, "나지" 상태 임.(기호 1) 토지 부속 주차장으로 이용중이며, 지상에 기계기구 1)-3) 소재함.)

인접 도로상태

기호 1): 본건 남측으로 폭 약 10M, 서측으로 폭 약 8M, 동측으로 폭 약 6-7M, 북측으로 폭 약 8M 포장도로와 각각 접함.
기호 2): 본건 남측으로 폭 약 10M, 서측으로 폭 약 6-7M 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(국지
도로)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한지역_전축종제한지역), 상대보호구역, 온천공보호구역 임.

기호 2): 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(국지도로)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역), 상대보호구역 임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가) 철근콘크리트조 및 일반철골구조 슬래브, 판넬지붕 지하1층/지상4층 건으로서,
외벽 : 드라이비트, 인조석 타일 붙임 및 일부 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈, 타일 및 화강석, 벽지, 목재 무늬 등 내부인테리어 마감 등,
바닥 : 폴리싱타일, 카펫, 화강석 및 데코타일, 자기실 타일 등, 내부인테리어 마감 등,
창호 : 강화유리 및 샷시 창호 임.

이용상태

기호 가) 지하층: 일반목욕장(기계실 등) 임.
1층: 일반목욕장, 일반음식점, 이(미)용원 임.
2층: 체력단련장 임.
3층: 일반목욕장 임.
4층: 사무소 및 주택 임.

설비내역

전기설비, 위생설비 및 급배수설비, 냉난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 물탱크설비, 보일러설비, 부스터펌프설비, 폐수열원히트설비, 폐수처리설비, 세탁설비, 승강기설비, 방송설비 등 온천운영관리설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.
- 구조, 규모, 이용상태 등으로 보아 본건 사용수익·처분에 미치는 영향 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

본건 기준시점 현재 기호 가) 건물 4층 부분은 귀 의뢰목록 및 공부상 용도 "사무소 및 일반목욕장" 이나, 실제 "사무소 및 주택" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구지방법원 2024타경102561 (1)

1.2. 소재지

경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 678-3 (신주소: 경상북도 칠곡군 인강5길 75)

1.3. 용도

목욕시설 (주요 이용: 일반목욕장, 체력단련장, 근린생활시설)

1.4. 감정가

10,419,355,260원

1.5. 토지 면적

3,275.70㎡ (약 991.08평)

1.6. 건물 면적

총 3,975.24㎡ (약 1,202.54평), 제시외 건물 111.00㎡ (약 33.58평) 포함

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

흥OOOOOOO

1.10. 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 공동담보

1.11. 주의사항

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.

1.12. 건축물 정보 요약

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: 슬라브.판넬

* 건물 층수: 지하 1층, 지상 4층

* 승강기: 1대

* 건축일자: 2003년 2월 5일

* 사용승인일자: 2003년 12월 2일

* 건폐율: 62.65%

* 용적률: 176.52%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 북삼초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트단지, 나지, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지(기호1)는 남측 약 10M, 서측 약 8M, 동측 약 6-7M, 북측 약 8M 폭의 포장도로에 접해 있으며, 기호2 토지는 남측 약 10M, 서측 약 6-7M 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 기호 1, 2: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 기호 1: 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합

* 기호 2: 소로1류(폭 10m-12m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 온천공보호구역 (기호1)

2.5. 주변 시설

* 교육시설: 북삼초등학교, 북삼중학교 인근에 위치합니다.

* 상업시설: 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 주거시설: 단독주택, 다가구주택, 아파트단지 등 주거 밀집 지역에 포함됩니다.

* 혐오시설: 주변에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 및 건물 등기부 모두 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 설정 및 말소 이력이 확인됩니다.

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을12 (흥해농업협동조합 근저당, 2015.05.21 접수), 건물 등기부상 을1 (흥해농업협동조합 근저당, 2015.05.21 접수)이며, 경매 신청으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정이거나 말소된 상태로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: -

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 서

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2018-09-13

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 정

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-11-22

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 최

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입/사업일자: 2017-04-25

* 확정일자: 2022-11-22

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없으므로 경매 낙찰 시 임대인 지위를 승계하지 않습니다.)

3.3. 인수되지 않는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등은 낙찰로 인해 소멸됩니다. (등기부상 대부분 '말소' 처리되어 있음)

3.4. 총 채권액 (등기부채권 총액)

약 15,226,339,748원 (이는 모든 권리 설정 당시의 총액이며, 실제 변제액은 다를 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 본 건 용도

현재 목욕시설로 이용 중이며, 근린생활시설 및 운동시설 등으로도 활용 가능합니다.

4.2. 주변 상권 현황

본건은 칠곡군 북삼읍의 지역 상권 내에 위치합니다. 주변에 북삼초등학교가 있어 관련 유동인구 및 배후 주거 단지의 수요가 존재합니다. 온천랜드로서의 기능 외에 지역 주민을 대상으로 한 다양한 상업 및 편의시설 운영이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업시설보다는 지역 기반 상권으로 이해하는 것이 적절합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육: 북삼초등학교, 북삼중학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 의료: 대규모 종합병원급 시설은 인근에 없으나, 지역 의원 및 약국 등 기본적인 의료 서비스 이용은 가능합니다.

* 쇼핑/금융: 지역 내 상가 및 금융기관 이용이 가능하며, 좀 더 큰 규모의 쇼핑이나 금융 업무는 인근 도시로 이동해야 할 수 있습니다.

* 기타: 지역 내 마트, 식당 등 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설은 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 특이사항

등기부상 모든 권리가 '말소'로 표기되어 있어 권리관계는 비교적 명확해 보입니다. 다만, 여러 차례의 권리 설정과 변경, 그리고 중복 병합 사건이라는 점에서 과거 운영상의 복잡성이 있었을 수 있습니다.

6.2. 이용상태와 공부상 차이

본건 건물의 4층 부분이 공부상 '사무소 및 일반목욕장'이나, 실제로는 '사무소 및 주택'으로 이용되고 있다는 점은 확인이 필요합니다. 이는 향후 용도 변경이나 활용 계획 시 고려될 수 있습니다.

6.3. 중복/병합/공동담보

'중복병합사건', '중복사건', '공동담보' 표기는 여러 경매 사건이 통합되어 진행되거나, 동일 담보물에 여러 채권자의 권리가 설정되어 복잡한 권리관계 및 매각 절차가 있었음을 시사합니다. 이는 낙찰 후 명도 과정 등에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

6.4. 기타

'온천운영관리설' 등이 갖춰져 있다는 점은 온천 시설로서의 활용 가능성을 높이지만, 해당 설비의 현황 및 유지보수 상태 점검이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍에 위치한 목욕시설(온천랜드)로, 대규모 감정가를 형성하고 있습니다. 인근에 학교 및 주거 단지가 있어 지역 수요를 확보할 수 있는 입지적 장점이 있습니다. 권리관계는 대부분 말소 예정이거나 말소되어 비교적 명확한 편이며, 인수할 임차인 보증금도 없습니다. 다만, 중복 병합 사건이라는 점과 건물 일부의 공부상-실제 이용 현황 차이, 그리고 노후화 가능성이 있는 온천 설비 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대구 근교 칠곡군에 위치하여 접근성이 양호합니다.

* 온천 시설 및 복합 용도(목욕, 체력단련, 근린생활, 주택 등)로의 활용 가능성이 있습니다.

* 학교 인접으로 지역 주민 대상 상권 형성에 유리합니다.

* 권리관계가 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대규모 부동산 임의경매 물건으로, 실제 예상 입찰가는 본 건의 현재 시장 가치, 투자 목적(재매각, 직접 운영 등), 자금 조달 계획, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가(10,419,355,260원)를 기준으로 하되, 인수할 보증금(0원)이 없으므로 이를 제외한 가치 평가를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다. 상세한 시장 분석 및 수익성 검토 후 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.