나이스옥션 법원경매 대구 2024타경100893 [1] 경상북도 경산시 압량읍 부적리 408-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 압량읍 부적리 소재 "압량읍 행정복지센터" 서측 인근에
위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다가주주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형에 가까운 토지로서 인접필지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하며,
주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 북서측으로 폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 4미터 정도의 아스팔트 포장
도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(압2)(접합) 가축사육제한구역(2019-07-09)
(공동주택(아파트) 800m(경산시고시제2019-83호(2019.7.9)))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-09)(다중이용시설 등 500M(경산시고시
제2019-83호(2019.7.9)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(2019-07-09)(주거밀집 800m(경산시고시제2019-83호(2019.7.9)))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역<경상북도문화재보호조례>, 상대보호
구역(2023-04-14)(가칭)임당중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2019-04-03)(3구역, 문화재청고시
제2019-44호(2019.04.03))<문화재보호법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건으로서
(사용승인일 : 2017.08.03)
외 벽 : 몰탈위페인팅, 드라이비트 및 징크판넬 등 마감,
내 벽 : 벽지, 타일 및 내부인테리어 등 마감,
바 닥 : 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

일련번호(가) : 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소방설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 현장조사시 본건의 내부구조, 내부 마감상태 및 이용상황 등은 이해관계인의
부재로 일반건축물대장상 건축물현황도 및 외부에서 투시 가능한 전경 등에
의거 하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 국토교통부 전세사기피해자등 결정 내역 있음. 전세사기피해자법에 의한 우선매수청구권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2024타경100893 (1)

* 소재지: 경상북도 경산시 압량읍 부적리 408-2

* 용도: 근린주택 (단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설)

* 감정가: 885,423,600원

* 토지면적: 221.00㎡ (약 66.86평)

* 건물면적: 439.73㎡ (약 132.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 건축연도: 2017년 (사용승인: 2017.08.03)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 4층

2. 입지조건

* 본건은 경상북도 경산시 압량읍 부적리 소재 "압량읍 행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성은 보통 수준입니다.

* 토지는 사다리형에 가까우며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 북동측 및 북서측으로 약 6미터, 남서측으로 약 4미터 폭의 도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 상 제1종일반주거지역이며, 소로3류에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 상대보호구역(임당중학교), 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 법규제 지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 건물 등기부상 최초 근저당권 (을2, 2017.08.07, 밀양새마을금고, 546,000,000원)으로 추정됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 현재까지 파악된 정보상으로는 확인되지 않으나, 임차인 현황 및 전세사기 피해자 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

* 총 등기부채권액 (참고):

* 토지: 551,507,000원

* 건물: 1,144,507,000원

* 주의사항:

* 본건은 국토교통부 전세사기피해자등 결정 내역이 있으며, 전세사기피해자법에 의한 우선매수청구권이 존재합니다. 이는 낙찰 후 권리 행사 여부에 따라 추가적인 부담 또는 취득 가격 변동으로 이어질 수 있는 중요한 사항입니다.

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-08-09, 확정 2019-07-29, 배당 2024-03-07, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(강 ): 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-03, 확정 2022-01-04, 배당 2024-01-25, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2019-03-13, 확정 미상, 배당 미상, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-09-01, 확정 2017-08-07, 배당 2023-08-22, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-02-07, 확정 미상, 배당 미상, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-11-17, 확정 미상, 배당 미상, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-08-17, 확정 미상, 배당 미상, 대항력 없음.

* 여 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-08-18, 확정 2017-08-18, 배당 2024-02-15, 대항력 없음.

* 연 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2022-04-22, 확정 2022-04-22, 배당 2024-03-20, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-24, 확정 2021-02-24, 배당 2023-08-23, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-09-14, 확정 2018-09-14, 배당 2024-03-11, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-22, 확정 2022-04-22, 배당 2024-03-25, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-03, 확정 2022-01-04, 배당 2024-01-25, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-08-20, 확정 2019-08-20, 배당 2024-03-20, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-08-22, 확정 미상, 배당 미상, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 대항력 없는 임차인 기준)

* *주의:* 김민우, 박손일, 박윤선, 신인규, 최수경 임차인의 경우 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 배당을 받지 못하거나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있으므로 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

* 본건은 압량읍 행정복지센터 인근에 위치하여 지역 생활권의 중심부에 가깝습니다.

* 주변은 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 본건이 근린주택으로서 다양한 상업적 활용이 가능합니다.

* 단독주택 및 다가구주택 용도 외에 제2종근린생활시설로도 이용 가능하여, 주거 및 상업 시설을 겸한 복합 용도로의 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 2017년 준공된 비교적 신축 건물로서 현대적인 설비와 디자인을 갖추고 있어, 잠재적 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 간선도로와의 연결성이 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 압량읍 행정복지센터가 인근에 위치하며, 주변에 주거 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 임당중학교가 인근에 있습니다.

* 기타: 본건은 제1종일반주거지역으로 분류되며, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 법규제 지역에 속해 있어 향후 건축물 관련 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 전세사기 피해자 관련 우선매수청구권: 해당 권리가 행사될 경우, 낙찰 가격 및 절차에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 본 경매에서 가장 중요한 위험 요소 중 하나입니다.

* 다수의 임차인 존재 및 미상 정보: 일부 임차인의 확정일자 및 배당신고일자 정보가 미상으로 되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 채권 및 임차권 설정으로 인해 권리 분석 및 말소 여부에 대한 정확한 판단이 필요합니다.

* 법규제 지역: 역사문화환경보존지역, 비행안전구역 등에 속해 있어 향후 건물 증축, 리모델링 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 감정가 대비 주변 시세: 감정가(약 8.85억원) 대비 주변 일부 최근 실거래가(예: 2013년식 오피스텔 70.64㎡ 10억원 거래)는 비교 가능하나, 연식, 면적, 용도 등 차이가 존재합니다. 특히 오래된 건물들의 거래가는 상당히 낮아, 감정가가 적정 수준인지 면밀한 추가 검토가 필요합니다.

* 현장 조사 제한: 내부 마감 상태 및 이용 상황을 외부에서만 파악하였으므로, 실제 내부 상태가 다를 수 있으며 이는 매각 후 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축 건물로서, 상당한 대지 및 건물 면적을 보유한 근린주택으로, 안정적인 임대 수익 및 잠재적 시세 차익을 기대할 수 있는 자산입니다.

* 하지만 국토교통부 전세사기 피해자 결정 내역과 이에 따른 우선매수청구권이 존재하며, 다수의 임차인이 거주하고 있어 권리 분석 및 명도 과정에서 상당한 주의와 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 전세사기 피해자 관련 사항은 매각 절차의 핵심 변수가 될 수 있습니다.

* 감정가가 주변 유사 물건의 최신 거래 사례와 비교 시 상대적으로 높은 편일 수 있으므로, 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 보수적인 시각으로 입찰가격을 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공) 건물로, 향후 유지보수 비용 절감 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 근린주택 및 다가구주택 용도로 활용 가능하여, 주거 및 상가 임대를 통한 다각적인 수익 모델 구축이 가능합니다.

* "압량읍 행정복지센터" 인근이라는 지리적 이점으로 지역 내 접근성이 우수합니다.

* 전세사기 피해자 관련 우선매수청구권은 위험 요소이나, 권리 행사 여부 및 결과에 따라서는 오히려 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 885,423,600원

* 주변 시세 분석:

* 입력된 최근 매매 정보에 따르면, 2013년식 오피스텔 70.64㎡가 100,000,000원(1억원)에 거래되었습니다 (2025년 7월). 이를 평당 약 470만원, ㎡당 약 141만원으로 환산할 수 있습니다.

* 1980년식 다세대주택 48.89㎡가 83,000,000원(8,300만원)에 거래되었으며, 1991년식 다세대주택 75.345㎡는 59,000,000원(5,900만원)에 거래되었습니다 (2026년).

* 본건은 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 총 연면적 439.73㎡(약 132.93평)를 감안했을 때, 감정가 885,423,600원은 평당 약 666만원, ㎡당 약 201만원 수준입니다. 이는 비교 대상 중 최신 연식의 오피스텔 실거래가와 유사하거나 약간 높은 수준으로, 감정가가 합리적으로 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 그러나 본건은 총 채권액(토지+건물 합산 약 17억 원 이상 추정)이 매우 높고, 전세사기 피해자 관련 권리 행사 가능성이 있어 상당한 위험 부담이 존재합니다. 이러한 위험 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금은 없으나, 명도 관련 비용, 법적 분쟁 가능성, 그리고 전세사기 피해자의 우선매수청구권 행사 시 해당 가격으로 인수해야 할 가능성 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 최적 입찰가:

* 감정가(885,423,600원) 대비 약 70~80% 수준에서 시작하는 것이 일반적이나, 본건의 복잡한 권리 관계 및 전세사기 관련 리스크를 감안할 때, 6억 5천만원 ~ 7억 5천만원 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 이는 어디까지나 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과를 바탕으로 물건의 정확한 상태, 주변 시세, 경쟁자 현황, 그리고 전세사기 피해자의 권리 행사 여부 및 범위 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.