나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1540 [1] 충청남도 당진시 정미면 덕마리 508 다가구주택 경매
매각기일: 2025-12-17
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1540 [1] 충청남도 당진시 정미면 덕마리 508 다가구주택 경매
- 사건번호: 2024타경1540
- 주소: 충청남도 당진시 정미면 덕마리 508
- 감정가: 1,128,424,200원
- 최저가: 387,048,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 다가구주택
서산지원 경매7계 2024타경1540 | 소재지: 충청남도 당진시 정미면 덕마리 508 | 감정가: 1,128,424,200원 | 최저가: 387,048,000원 | 용도: 다가구주택
1. 서산 지원 2024타경1540 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서산지원 2024타경1540 (1)
소재지: 충청남도 당진시 정미면 덕마리 508
용도: 다가구주택
감정가: 1128424200원
토지면적: 369.00㎡ (약 111.62평)
토지 지분율: 36900 (해당 토지 전체를 의미하는 것으로 보입니다.)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 547.50㎡ (약 165.63평)
건물 지분율: 54750 (해당 건물을 의미하는 것으로 보입니다.)
건물 제시외면적: 11.34㎡ (약 3.43평) (옥탑 포함)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
소유자: 김OO
채무자: 김OO
채권자: 서OOOOO
주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물은 사용승인 받지 않은 건물임.
1.2. 입지조건
본 건은 충청남도 당진시 정미면 덕마리 소재 신성대학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.
주위 환경은 주거나지, 다가구주택, 전, 답 등 농경지, 임야 등이 혼재하여 형성되어 있으며, 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.
차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.
토지는 세로장방형의 등고평탄한 토지로서 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.
서측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로와, 동측으로는 노폭 약 2-3미터의 비포장도로와 접하고 있습니다.
1.3. 권리분석
본 건은 서산지원에서 진행하는 2024타경1540 (1) 부동산강제경매 사건입니다.
소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 서OOOOO입니다.
매각 대상은 토지와 건물을 일괄매각하며, 제시외 건물(옥탑)도 포함되어 매각됩니다.
등기부상 가압류 등기의 촉탁으로 2023년 12월 5일에 소유권 보존 등기가 경료되었습니다.
특별히 인수해야 할 권리나 부담은 없어 보이나, 정확한 권리 관계는 반드시 별도의 권리분석을 통해 재확인해야 합니다.
1.4. 상권분석
본 물건은 신성대학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 임대 수요가 발생할 수 있는 지역입니다.
주변은 주거지와 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 지역이라기보다는 지역 주민을 기반으로 한 근린 상권으로 볼 수 있습니다.
다가구주택 용도로 건축되었으나, 사용승인 미비로 인해 정상적인 상권 형성에 제약이 따를 수 있습니다.
1.5. 생활정보
건물은 다가구용 단독주택으로, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물입니다.
내부 구성은 1층은 계단실이며, 2층부터 4층까지 각 층별로 4가구(방1, 주방, 화장실)와 2가구(방2, 주방 및 거실, 화장실)로 나뉘어 총 18가구(1층 제외)로 이용 가능한 구조입니다.
위생설비 및 난방설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.
현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 내역은 파악되지 않았으며, 건물 전체는 현재 공실 상태입니다.
1.6. 잠재적 리스크
가장 중요한 리스크는 본 건 건물이 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점입니다. 이는 건축물대장이 정상적으로 등재되지 않았을 가능성이 높으며, 향후 건물 활용, 매각, 또는 법적 문제 발생 시 큰 제약이 될 수 있습니다.
2023년 12월 5일 소유권 보존 등기가 되었으나, 이는 가압류 등기의 촉탁에 따른 것으로 건축물의 법적 상태와는 별개로 처리된 것으로 보입니다.
제시외 건물(옥탑)이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다.
전체 공실 상태이므로, 임대 수요 확보 및 공실 관리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
사용승인 미비로 인해 향후 리모델링, 증축, 용도 변경 등 추가적인 건축 관련 행위가 제한될 수 있습니다.
주변 시설 검색 결과, 본 건물의 직접적인 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 충청남도 당진시 정미면 덕마리, 신성대학교 인근에 위치한 다가구주택입니다. 상당한 면적의 토지와 건물을 보유하고 있으며, 구조상 다수의 임대 가구를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 가장 치명적인 단점은 건물이 사용승인을 받지 않았다는 점으로, 이는 법적인 하자로서 재산권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 따라서 본 물건은 사용승인 관련 법적 문제를 해결하거나, 해당 상태 그대로 활용할 수 있는 구체적인 방안을 모색할 수 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.
1.8. 투자 포인트
장점:
* 대학교 인근이라는 입지적 이점으로 잠재적인 임대 수요 확보 가능성.
* 상당한 규모의 건물 면적을 통해 다수의 임대 가구를 운영할 수 있는 잠재력.
* 토지와 건물을 일괄 매각으로 취득하여 효율적인 자산 운용 가능.
고려사항 및 리스크:
* 건물 사용승인 미비: 가장 큰 걸림돌이며, 해결을 위한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.
* 건축물대장 관련 문제: 건축물대장 미등재 또는 불일치 가능성이 있어, 이에 대한 정확한 확인 및 조치가 필요합니다.
* 공실 상태: 임대 수요 분석 및 공실 위험 관리가 필수적입니다.
* 토지이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 있으나, 현 건물의 법적 상태가 이를 제약할 수 있습니다.
* 투자자는 반드시 사용승인 문제를 해결할 수 있는 방안을 충분히 검토하고, 이에 대한 잠재적 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.
법원 정보
서산지원 경매7계