나이스옥션 법원경매 서산 2024타경53909 [1] 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 102동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경53909 [1] 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 102동 12층1204호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경53909
• 주소: 충청남도 서산시 한마음2로 22, 102동 12층1204호 (석림동,서산센트럴코아루아파트)
• 감정가: 221,000,000원
• 최저가: 18,200,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 아파트

서산지원 경매7계 2024타경53909 | 소재지: 충청남도 서산시 한마음2로 22, 102동 12층1204호 (석림동,서산센트럴코아루아파트) | 감정가: 221,000,000원 | 최저가: 18,200,000원 | 용도: 아파트

1. 서산지원 2024타경53909 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경53909 (1)

소재지: 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 102동 12층1204호

용도: 아파트

감정가: 221,000,000원

토지면적: 36.94㎡ (약 11.18평)

건물면적: 64.95㎡ (약 19.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 심OO

채권자: 김OO

특이사항: 재매각

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 서산시 석림동에 위치한 서산센트럴코아루아파트 내에 소재하고 있습니다. 단지 주변으로는 아파트, 다세대 주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 단지 주위로 간선도로와의 접근성이 용이하며, 주차 여건은 보통으로 평가됩니다. 인근에 서산초등학교가 소재하고 있어 교육 환경 또한 고려해볼 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 소유자 겸 채무자는 심OO이며, 채권자는 김OO입니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번의 임차권등기(2024년 3월 5일 등기)가 존재한다는 점입니다. 해당 임차인의 임대차 보증금은 220,000,000원이며, 전입일자는 2020년 2월 11일, 확정일자는 2020년 2월 24일 및 2022년 2월 7일입니다. 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 본 물건의 매수 시 반드시 확인하고 인수해야 할 금액을 명확히 파악해야 함을 의미합니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 서산시 석림동은 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 인근에 서산초등학교가 있어 교육 수요를 충족하며, 아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 하나로마트, 동부시장, CGV 등 시내권 중심 인프라와 서산시청, 서산우체국, 경찰서, 충남서산의료원 등 행정 및 의료 시설도 반경 1km 내에 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 20층 건물 중 12층에 위치하며, 아파트로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비 등 기본적인 아파트 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주변으로는 공동주택 부지로 이용되는 토지가 있으며, 간선도로 접근성이 좋아 교통 및 주차 환경이 양호한 편입니다.

1.6. 혐오시설 유무 및 주변 환경

주변 지역에 대한 검색 결과, 서산시에서는 과거 혐오시설로 인식되던 쓰레기 소각장을 체험형 지역 명소로 전환하는 사업을 추진하고 있는 것으로 파악됩니다. 해당 사업은 전망대, 슬라이드, 찜질방, 물놀이장 등을 갖춘 복합 체험 공간으로 조성될 예정이며, 이는 주민들의 부정적 인식을 개선하고 지역 활성화를 도모하려는 움직임입니다. 현재로서는 본 물건지 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 을구 순위 3번 임차권등기에 따른 보증금 인수입니다. 임차인의 보증금 220,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 낙찰가 산정 시 매우 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 본 물건은 재매각 건으로, 이전 입찰 과정에서의 유찰 사유를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서산시 석림동의 아파트로, 초등학교가 인접해 있고 시내 중심 상권 및 행정, 의료 시설 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높은 입지를 가지고 있습니다. 하지만 을구 순위 3번의 임차권등기로 인한 보증금 인수 부담이 매우 크다는 점이 가장 큰 고려 사항입니다. 재매각 건이라는 점과 임차인의 보증금 인수 여부를 철저히 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. **안정적인 주거 환경**: 서산초등학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

2. **편리한 생활 인프라**: 하나로마트, 동부시장, 의료원 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

3. **향후 개발 가능성**: 서산시의 도시 개발 계획 및 지역 인프라 확충에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

4. **임차권 분석**: 임차권 분석을 통해 명확한 인수 금액을 파악하고, 이를 반영한 합리적인 입찰가 산정이 가능하다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매7계