나이스옥션 법원경매 서산 2024타경55950 [2] 충청남도 당진시 순성면 성북리 산29 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경55950 [2] 충청남도 당진시 순성면 성북리 산29 임야 경매

• 사건번호: 2024타경55950
• 주소: 충청남도 당진시 순성면 성북리 산29
• 감정가: 241,785,000원
• 최저가: 28,444,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 임야

서산지원 경매7계 2024타경55950 | 소재지: 충청남도 당진시 순성면 성북리 산29 | 감정가: 241,785,000원 | 최저가: 28,444,000원 | 용도: 임야

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경55950 (2)

소재지: 충청남도 당진시 순성면 성북리 산29

용도: 임야

감정가: 241,785,000원

토지면적: 21,492.00㎡ (약 6,504.48평)

토지 지분율: 2149200 (전체 지분으로 보임)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (임야)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 제OOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 재매각

주의사항: 유무연 분묘 수기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여지가 있음. 최저매각가격은 분묘 소재로 인한 가격 제한이 반영된 금액임.

1.2. 토지감정평가요약

위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 당진시 순성면 성북리 소재 "성북2리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전답, 단독주택, 자연림 등으로 이루어진 임야지대임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 접근은 가능하나, 원거리에 대중교통수단인 버스정류소가 있어 간선도로와의 접근성 등 제반 교통 여건은 다소 불편한 것으로 판단됨. 당진시 순성면 지역은 당진버스터미널과 합덕버스터미널을 오가는 500번대 버스 노선이 운행되고 있으며, 순성면사무소, 순성사거리 등 주요 거점에는 버스 정류소가 있으나, 물건지까지의 직접적인 대중교통 접근성은 낮은 편임.

형태 및 이용상태: 기호 1은 부정형 완경사 토지로 현황 일부 쇄석 포장된 임로로 사용 중인 자연림 상태임. 기호 2는 부정형 완경사 토지로 현황 일부 쇄석 포장된 임로 및 묘지로 이용 중인 자연림 상태임.

인접 도로상태: 각 필지 모두 지적도상 맹지이나, 본건 일부를 쇄석 포장된 임로로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태:

기호 1, 2 공통: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 임업용산지, 준보전산지.

제시목록 외 물건: 기호 2 지상에 유무연 분묘 수기가 소재하는 것으로 파악됨. 이로 인해 소유권 행사에 제한이 있을 수 있으며, 분묘 소재로 인한 토지 단가는 감정평가명세표 비고란에 반영됨. 정확한 경계는 측량을 통해 확인 필요.

공부와의 차이: 특이사항 없음.

기타 참고사항: 임대관계는 미상임.

1.3. 입지조건

본 건은 충청남도 당진시 순성면 성북리 산29번지 소재 임야로, 자연녹지지역 및 농림지역에 속해 있어 전원생활이나 산림 관련 개발을 고려할 수 있는 입지임. 인근은 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재되어 있으며, 비교적 한적한 자연환경을 가지고 있음. 다만, 지적도상 맹지이며, 가장 가까운 버스 정류소까지의 거리가 다소 있어 차량 없이는 대중교통 접근성이 떨어지는 점은 고려해야 함. 최근 순성면 일대 도시계획도로 개설 사업이 진행되고 있어 향후 교통 여건 개선 가능성도 있음.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자의 신청에 의해 진행되는 경매임. 소유자는 정OO이며, 채무자 역시 정OO임. 가장 큰 권리상의 쟁점은 분묘기지권 성립 가능성임. 기호 2 토지 지상에 분묘가 다수 존재하며, 이에 따라 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용 및 처분에 있어 제약이 발생할 수 있음. 이러한 사항은 최저매각가격에도 반영되어 있음. 재매각 물건이라는 점은 일반 매각과 달리 입찰자들의 관심을 끌 수 있으며, 이전 유찰 사유를 파악하는 것이 중요함.

1.5. 상권분석

본 건은 농림지역 및 보전관리지역에 속한 임야로, 전형적인 농촌 및 산림 지역의 특성을 보임. 인근에 대규모 상업 시설이나 산업 단지는 파악되지 않음. 주위 환경은 농경지, 자연림, 일부 단독주택 등으로 이루어져 있어, 직접적인 상권 형성은 어렵다고 판단됨. 순성면 소재지에 면사무소, 농협, 소규모 점포 등이 있으나, 물건지와는 다소 거리가 있어 접근성이 높다고 보기는 어려움.

1.6. 생활정보

가장 가까운 대중교통은 버스정류소이며, 순성면 소재지의 생활 편의시설(면사무소, 농협, 마트 등) 이용은 차량을 통해 가능함. 당진시 시내까지는 차량으로 이동 가능하여 기본적인 생활 인프라 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 보임. 다만, 물건지 자체는 자연 속에 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 누릴 수 있으나, 편의시설 접근성은 다소 떨어짐.

1.7. 잠재적 리스크

분묘기지권: 본 건 토지(기호 2)에 수기 이상의 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 사용 및 향후 개발에 있어 법적, 실질적 제약이 발생할 수 있음. 이는 가장 중요한 리스크 요소임.

맹지: 지적도상 맹지이므로, 현황 임로로 사용되는 부분을 제외하고는 도로와의 직접적인 연결이 없음. 건축 등 개발 시 건축법상 도로 확보 문제가 발생할 수 있음.

재매각: 재매각 물건이므로, 이전 유찰 사유를 면밀히 파악하여 유사한 문제가 발생하지 않도록 주의해야 함.

경매 절차: 모든 경매 물건과 마찬가지로, 명도, 잔금 납부 등 절차를 정확히 이해하고 진행해야 함.

1.8. 종합 의견

충청남도 당진시 순성면 성북리에 소재한 임야로, 넓은 면적과 자연환경이 장점입니다. 그러나 지적도상 맹지이며, 다수의 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 높아 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 요소들이 감정가 및 최저매각가격에 반영되어 있음을 유의해야 합니다. 재매각 물건이라는 점과, 차량 없이는 접근성이 다소 떨어지는 교통 환경도 고려해야 합니다. 자연환경을 활용한 활용이나, 분묘 문제가 해결될 경우의 가치 상승을 기대할 수 있으나, 투자 전 분묘기지권에 대한 면밀한 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

자연 속 넓은 토지: 21,492㎡(약 6,504평)의 넓은 면적으로, 친환경적인 시설(캠핑장, 펜션 등) 조성이나 전원생활 공간으로 활용 가능성을 고려해 볼 수 있음.

분묘기지권 관련 잠재적 가치: 분묘기지권이 성립되지 않거나, 합의가 이루어질 경우 토지의 활용 가치가 크게 상승할 수 있음. 이는 협상에 따라 가격 이점을 얻을 수 있는 포인트가 될 수 있음.

당진시 개발 잠재력: 당진시는 서해안 관광 벨트 및 산업단지 개발 등 지속적인 도시 발전이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성을 내포하고 있음.

합리적인 최저매각가격: 분묘 소재로 인한 가격 제한이 반영된 최저매각가격은, 리스크 요소를 충분히 고려했을 때 합리적인 수준일 수 있음.

투자를 고려한다면, 반드시 현장 방문을 통해 분묘의 정확한 위치와 상태를 파악하고, 법률 전문가와 상담하여 분묘기지권의 성립 가능성 및 해결 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매7계