나이스옥션 법원경매 공주 2023타경21575 [1] 충청남도 청양군 청양읍 교월리 30,29-5 고추샵 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2023.09.14

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기타지붕(슁글) 지상1층 - 지상2층 단독주택(다가구주택)건물로서,
외벽 : 목재 등 마감 등.
내벽 : 벽지장판 및 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

대상물건은 별지 "지적 및 건물개황도", "사진용지"와 같이 제시외건물 ㉠-㉧이 소재하여 이를 개략적으로 실측사정하여 별도로 평가하였으니, 경매진행(입찰)시 정확한 소유권관계 등의 권리관계 확인을 요함.

대상물건의 옥탑부분(건축물대장도면상 누다락부분은 제외) 및 1층, 2층 보일러실은 무단증축으로 일반건축물대장상 위반건축물로 확인된 바, 원상복구명령 및 이행강제금부과 대상이나 귀 법원의 요청에 의거 평가하였으니 경매진행(입찰)시 참고하시기바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각.감정평가보고서상 경매대상물건 옥탑부분(건축물대장도면상 누다락부분은 제외)및 1층,2층 보일러실은 무단증축으로 일반건축물대장상 위반건축물로 확인된바, 원상복구명령 및 이행강제금부과대상이며 제시외 건물 매각 포함. 제시외 수목 매각포함
재매각보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 공주지원 2023타경21575 (1)

* 소재지: 충청남도 청양군 청양읍 교월리 30,29-5

* 물건명: 고추샵

* 용도: 단독주택 (다가구주택)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 549,389,200원

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 388.00㎡ (약 117.36평)

* 건물면적: 330.91㎡ (약 100.10평)

* 건물 제시외면적: 171.00㎡ (약 51.72평)

2. 입지조건

2.1. 지역적 특성

* 소재지는 충청남도 청양군 청양읍 교월리에 위치하고 있습니다. 청양읍은 충청남도 중부에 위치한 지역으로, 상대적으로 농촌 및 전원 지역의 특성을 보입니다.

* 주변은 연립, 다세대, 단독주택 등이 혼재된 주거지역으로 파악됩니다.

2.2. 접근성

* 주변 도로망 및 대중교통 정보는 제공되지 않았으나, 지방 소도시의 일반적인 교통 환경을 고려할 때 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지와 건물 등기부상 말소기준권리는 2014년 9월 4일 접수된 청양농업협동조합의 근저당권(채권최고액 144,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 신만재: 보증금 20,000,000원, 차임 0원. 2023년 12월 18일 전입 및 확정. 2024년 9월 20일 배당신고. 대항력 없음. 예상배당금 20,000,000원으로, 경매를 통해 보증금 전액 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 이주하: 보증금 0원, 차임 0원. 2014년 4월 10일 전입. 확정일자 및 배당신고일 미상. 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 이주하의 경우, 대항력은 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 보증금의 실제 인수 여부와 관련하여 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 총 채권액

* 토지 등기부채권 총액: 397,749,708원

* 건물 등기부채권 총액: 397,749,708원

4. 상권분석

* 제공된 JSON 데이터에 따르면, 주변의 빌라 매매 사례는 2025년 2월 60,000,000원(전용 62.32㎡), 2025년 12월 64,000,000원(전용 76.33㎡)으로 기록되어 있습니다.

* 단, 본건 감정가가 549,389,200원임을 감안할 때, 해당 JSON의 매매가는 단위 오류(예: 6억, 6.4억)이거나 개별 호실의 거래가로 추정됩니다. 본건은 단독주택(다가구주택)으로, 토지 면적과 건물 면적이 상당하므로 이러한 시세 정보를 직접 비교하기에는 다소 차이가 있습니다.

* 물건명 '고추샵'은 지역 특색을 반영한 상호로 보이며, 해당 주택이 현재 주거용으로 이용 중임을 감안할 때, 주변 상권은 주거 위주의 생활 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 청양읍 교월리에 위치하여 읍내의 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 농촌 지역의 특성상 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 법정지상권, 중복병합사건: 여러 사건이 병합되어 진행되는 복합적인 경매 물건으로, 권리관계 및 절차 진행에 있어 복잡성이 존재합니다. 법정지상권 발생 가능성은 반드시 검토해야 합니다.

* 무단 증축: 건물 옥탑 부분(건축물대장 도면상 누다락 부분 제외) 및 1층, 2층 보일러실이 무단 증축된 위반 건축물로 확인되었습니다. 이로 인해 원상복구 명령 및 이행강제금 부과 대상이 될 수 있어, 추가적인 비용 발생의 위험이 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물과 수목이 매각에 포함되어 있으나, 이에 대한 정확한 소유권 관계 및 가치 평가는 별도로 확인이 필요합니다.

* 임차인 이주하: 대항력 있는 임차인이나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 계약 관계에 대한 추가 확인 없이는 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 청양군 청양읍에 위치한 단독주택(다가구주택)으로, 감정가는 약 5.5억원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 강제경매로 진행 중입니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 이주하의 보증금이 0원으로 되어 있는 점, 그리고 다수의 압류 및 근저당으로 인한 복잡성이 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히, 무단 증축된 위반건축물 부분은 원상복구 비용 등 추가적인 부담을 야기할 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 법정지상권 발생 가능성 또한 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 넓은 토지 면적과 건물 면적을 확보하고 있어, 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 지방 소도시의 주택으로, 복잡한 상업 지역보다는 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 감정가 대비 저가 낙찰을 통해 시세차익을 기대해볼 수 있는 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 549,389,200원

* 주변 시세: JSON 데이터상의 6,000만원~6,400만원은 단위 오류 가능성이 높아 직접적인 참고는 어렵습니다.

* 위반 건축물 관련 복구 비용: 옥탑 및 보일러실 원상복구 비용, 이행강제금 등을 고려해야 합니다. (추정치 필요)

* 법정지상권 및 대항력 있는 임차인 이주하 관련 불확실성: 실제 인수 또는 해결해야 할 비용 발생 가능성.

* 기타 제세공과금 및 명도 비용.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 및 예상 복구 비용 산정이 어려워, 입찰가 산출에 신중을 기해야 합니다. 다만, 리스크 요소를 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 신중한 접근이 필요할 것으로 보입니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 약 3억 8천만원 ~ 4억 4천만원

실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 자문, 건축 전문가의 소견 등을 통해 제반 비용을 정확히 산출한 후 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.