나이스옥션 법원경매 천안 2024타경4338 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 257-68 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.08.14

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물임.

이용상태

단독주택으로 건축 중이나 공사 중단 상태임.

설비내역

없음.

부합물 및 종물

없음

공부와의 차이

건축중인 본건 건물의 실제 면적을 실측하기 곤란하여, 면적은 공부(등기사항전부증명서)에 의함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 현장조사 시점에 유치권 주장 중인것으로 탐문됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-건물만 매각. 법정지상권 불분명, 본 매각물건에 대한 건물철거 및 부당이득을 명하는 판결(대전지방법원 천안지원 2025가단34612)있음.
-현재 공사중단된 상태임. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 황명섭으로부터 (병천면 가전리 257-4, 33, 36, 68에 대해 2억 4천만원의 유치권신고서(26.1.27.자)가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2024타경4338 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 257-68

용도: 단독주택 (건축 중)

감정가: 168,004,420원

토지면적: 0.00㎡ (매각에서 제외)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 197.42㎡ (약 59.71평)

건물지분: 197.42㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남OOOOOOOO

건축연도: 제공되지 않음

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물 (감정평가서 요약)

2. 입지조건

충청남도 천안시 동남구 병천면에 위치한 토지의 건물만을 매각하는 물건입니다. 주변은 농경지 및 임야와 일부 주거지가 혼재된 지역으로 판단됩니다. 정확한 주변 개발 현황 및 교통 접근성, 편의시설과의 거리는 추가 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

본 물건은 건물만 매각 대상이며, 토지는 포함되지 않습니다.

말소기준권리: 2022년 5월 31일 접수된 남대전신용협동조합의 가압류(대전지방법원 2021카단1909, 금377,264,851원) 등기이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

말소 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 유치권: 황명섭으로부터 병천면 가전리 257-4, 33, 36, 68 필지에 대해 2억 4천만원의 유치권 신고가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 법정지상권: 건물만 매각 대상이며, 매각 대상 토지(257-68)가 아닌 매각 외 대지에 건물이 존재할 경우 법정지상권 성립 여부는 불분명하여 인수될 수 있습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 제시된 정보 상 인수할 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 부경파크빌(대지번 708) 및 부경타운하우스2단지(대지번 709)의 연립/빌라 거래 내역입니다. 이들 물건은 2016년~2018년에 건축되었으며, 전용면적 약 56~60㎡(약 17~18평) 기준으로 2026년 1월~4월 사이에 9,000만원에서 1억 5천만원에 거래되었습니다. 평당 가격으로 환산 시 약 530만원에서 830만원 선입니다.

본건은 단독주택 용도로 건축 중인 건물만 매각 대상이며, 건물 면적은 197.42㎡(약 59.71평)입니다. 제공된 JSON 데이터의 거래 물건과는 건물의 유형(연립/빌라 vs 단독주택), 건축 상태(완공 vs 건축 중/중단), 면적(약 18평 vs 약 60평) 등에서 상당한 차이가 있습니다. 따라서 JSON 데이터상의 시세는 본건의 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다. 본건의 감정가 1억 6,800만원은 건축 중단 및 여러 법적 문제들을 반영한 가격으로 추정됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설, 교통망, 학교 등 생활 정보는 제공된 자료만으로는 파악하기 어렵습니다. 병천면 소재지와의 거리 및 접근성을 확인해야 합니다.

인근 지역에 대한 별도 검색 결과, 해당 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장이나 위험 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 농경지 및 임야가 혼재된 지역 특성상 축사 등은 존재할 수 있으며, 정확한 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 여러 심각한 법적 및 물리적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 건물만 매각: 토지는 매각 대상이 아니며, 건물이 위치한 토지에 대한 권리가 불분명하여 건물 철거의 위험이 있습니다.

* 철거 및 부당이득 판결: 대전지방법원 천안지원 2025가단34612 판결로 건물 철거 및 부당이득 반환 명령이 내려져 있어, 건물이 철거될 가능성이 매우 높습니다.

* 건축법상 미사용승인: 건축물 사용승인을 받지 않은 상태로 건축법 위반 소지가 있으며, 법적 활용에 제약이 따릅니다.

* 공사 중단 상태: 건물이 완공되지 않고 공사가 중단된 상태이므로 추가적인 공사 비용 및 시간이 소요됩니다.

* 유치권 및 법정지상권 불분명: 제출된 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 법정지상권 성립 여부도 불분명하여 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 매각 외 대지 위 건물: 건물이 매각 외 대지에 존재할 경우, 법정지상권이 성립되지 않으면 철거될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 건물 철거 판결이 내려져 있고, 건축법상 사용승인을 받지 않았으며, 공사 중단 상태인 건물만을 매각하는 고위험 물건입니다. 토지 소유권 및 법정지상권의 불확실성, 유치권 신고 등으로 인해 낙찰 받더라도 상당한 법적 분쟁 및 추가 비용 발생이 예상됩니다. 철거 판결은 본건 건물의 가치를 거의 없앨 수 있는 치명적인 리스크입니다.

8. 투자 포인트

현재로서는 적극적인 투자 포인트를 찾기 어렵습니다. 만약 철거 판결을 무효화하거나, 토지 소유주와의 협상을 통해 법정지상권을 확보하고 건물 사용승인을 받는 등의 극복이 불가능한 난제를 해결할 수 있다는 매우 높은 확신이 있는 경우에만 접근을 고려해볼 수 있습니다. 그러나 이는 현실적으로 매우 어렵거나 불가능에 가깝다고 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 건물 철거 판결이라는 매우 중대한 리스크가 존재하므로, 사실상 건물의 가치를 거의 인정하기 어려운 상황입니다. 따라서 감정가 168,004,420원 대비 매우 낮은 금액으로 입찰을 고려해야 하며, 낙찰 받더라도 추가적인 비용 발생 및 건물 철거 가능성을 충분히 인지해야 합니다.

극히 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 40~60% 수준인 약 67,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토해볼 수 있습니다. 그러나 이는 절대적인 가격이 아니며, 철거 판결의 집행 가능성, 토지 소유주와의 관계 등 법적 리스크를 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 법적 문제 해결 비용 및 향후 건축물의 가치를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 하며, 유찰 가능성 또한 충분히 존재합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.