나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경1166 [4] 충청남도 예산군 덕산면 시량리 163 3층303호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경1166 [4] 충청남도 예산군 덕산면 시량리 163 3층303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매5계 2024타경1166 | 소재지: 충청남도 예산군 덕산면 시량부흥길 6-3, 3층303호 | 감정가: 52,000,000원 | 최저가: 720,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 홍성지원 2024타경1166 (4)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다. 본건은 채무자 및 소유자 민OO의 물건으로, 채권자 예OOOOOOOOO의 청구에 의해 진행되고 있습니다. 감정가는 52,000,000원으로 책정되었으며, 매각대상은 토지와 건물의 일괄매각입니다. 특히 본건은 재매각 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 충청남도 예산군 덕산면 시량리 163 3층303호에 위치한 다세대주택입니다.

토지 면적은 46.00㎡ (약 13.91평)이며, 건물 면적은 전용 35.64㎡ (약 10.78평)입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층에 해당하며, 외벽은 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 마감, 창호는 하이새시창호로 되어 있습니다. 내부적으로 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추고 다세대주택으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 입지조건

본건은 충청남도 예산군 덕산면 시량리 소재 "윤봉길의사기념관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 등으로 형성된 일반적인 주거지역이며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하고 있어 교통 상황은 보통입니다. 토지 형상은 사다리형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 약 4미터의 포장도로가 접해 도로 상태는 무난한 편입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주변에는 "윤봉길의사기념관"을 비롯하여 덕산온천지구, 덕산온천 족욕장, 내포보부상촌 등 관광 및 휴양 시설이 비교적 인접해 있습니다. 이는 해당 지역이 단순 주거지역을 넘어 관광 수요도 일부 존재함을 시사합니다. 다만, 생활 편의시설 및 상권은 대규모가 아닌 지역 주민을 위한 소규모 상권 위주일 것으로 예상됩니다. 학교, 병원 등 주요 생활 인프라는 덕산면 소재지나 예산 시내를 이용해야 할 가능성이 높습니다.

2.3. 잠재적 리스크 (혐오시설)

일반적인 검색 결과로는 물건지 인근에 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 그리고 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 증축이나 용도 변경 등의 행위에는 제약이 따를 수 있으므로 건축 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 절차

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 현재 재매각 절차가 진행 중이며, 이는 기존 낙찰자가 잔금을 미납하여 다시 경매가 진행되는 경우이므로, 입찰 시 통상적으로 입찰 보증금을 20%로 납부해야 할 수 있습니다 (정확한 내용은 반드시 법원 공고를 통해 확인해야 합니다).

3.2. 임차인 현황 및 위험 분석

가장 중요한 권리상의 위험 요소는 임차인에 대한 부분입니다.

주의사항에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다.

임대차보증금은 3,000만원이며, 전입일(2013.02.27.)과 확정일자(2013.02.27.)를 모두 갖추고 있어 대항력을 확보하고 있습니다.

배당 절차에서 임차인의 보증금 3,000만원이 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액(미배당금)은 낙찰자가 인수해야 합니다. 즉, 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 추가로 부담해야 할 수 있는 리스크가 있습니다. 따라서 입찰 전 예상 배당 금액을 철저히 분석하여 매수인이 인수할 금액을 산정하는 것이 필수적입니다.

4. 투자의견 및 종합 평가

4.1. 투자 포인트

A. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액을 제외할 경우, 감정가 대비 실질적인 투자금액이 낮아질 수 있는 가능성이 있습니다. 철저한 권리 분석을 통한 '안전한' 입찰가를 산정할 경우 수익을 기대할 수 있습니다.

B. 관광지(윤봉길의사기념관, 덕산온천지구) 인근에 위치하고 있어, 향후 주택 가격 상승 외에 숙박이나 기타 임대 수요가 생길 경우 추가적인 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

C. 건물 면적이 전용 35.64㎡로 소형 평형이므로, 1~2인 가구 또는 소규모 주거를 찾는 수요층에게 적합합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 감정가 대비 건물 연식 등을 고려했을 때 보통의 투자 가치를 가지는 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 3,000만원 인수 여부가 투자의 성패를 가를 핵심 요소입니다. 인수 금액이 최소화되거나 없을 경우 매력적인 투자가 될 수 있으나, 만약 미배당금이 발생하여 매수인이 이를 인수해야 한다면 추가 비용을 고려하여 보수적인 입찰가를 설정해야 합니다. 재매각 물건인 점을 고려하여 입찰 보증금율 등 법원의 정확한 공고 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

4.3. 결론

성공적인 투자를 위해서는 예상 배당표 작성 및 정확한 임차인 인수금액 산정이 필수입니다. 이러한 권리 분석을 통해 안전마진을 확보할 수 있는 입찰가격을 제시할 수 있다면 소액으로 투자 가능한 다세대주택 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계