나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경1166 [2] 충청남도 예산군 덕산면 시량리 163 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경1166 [2] 충청남도 예산군 덕산면 시량리 163 2층204호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경1166
• 주소: 충청남도 예산군 덕산면 시량부흥길 6-3, 2층204호
• 감정가: 52,000,000원
• 최저가: 720,000원
• 유찰 횟수: 12회
• 용도: 다세대주택

홍성지원 경매5계 2024타경1166 | 소재지: 충청남도 예산군 덕산면 시량부흥길 6-3, 2층204호 | 감정가: 52,000,000원 | 최저가: 720,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호

홍성지원 2024타경1166 (2)

소재지

충청남도 예산군 덕산면 시량리 163 2층204호

용도

다세대주택 (구분건물)

매각대상 및 경매구분

토지/건물일괄매각, 부동산임의경매

감정가

52,000,000원

토지 및 건물 면적 (전용면적)

토지면적: 46.00㎡ (약 13.92평, 지분율 4600/전체 토지 면적 미상)

건물면적: 35.64㎡ (약 10.78평, 지분율 3564/전체 건물 면적 미상, 전용면적임)

소유자 및 채무자

민OO / 민OO

채권자

예OOOOOOOOO

특이사항

재매각 물건임.

1.2. 입지 조건 분석

위치 및 환경

충청남도 예산군 덕산면 시량리 소재 '윤봉길의사기념관' 남서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 단독주택 등으로 형성되어 일반적인 주거지역으로 보임.

교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임. 인근에 덕산 면사무소, 덕산 시장 등이 자차 8분 내외 거리이며, 충남도청 소재 내포신도시까지 자차 10분 내외로 접근성이 양호한 편임.

건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제2층이며, 외벽은 돌붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감임. 하이새시창호가 설치되어 있으며, 위생 및 급배수, 난방설비 등이 갖춰진 다세대주택으로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 다세대주택 건부지(건물이 있는 토지)로 이용 중임.

도로 및 토지이용계획

본건 북측으로 로폭 약 4미터의 포장도로가 소재하여 도로 상태는 보통인 편임. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있음.

1.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 및 편의시설

본건이 위치한 시량리는 '윤봉길의사기념관' 인근으로, 주거지역이 형성되어 있으나 상업시설 밀집지역은 아님. 하지만 인근 덕산 시내(덕산 면사무소, 덕산 시장 등)와 내포신도시와 자차 10분 내외 거리로, 기본적인 생활 편의시설 및 관공서 이용은 용이함. 주변에 아파트 단지가 있어 지역 생활권은 어느 정도 형성되어 있을 것으로 예상됨.

주요시설과의 접근성

덕산온천 관광지와 수덕사 등의 관광지가 가까워 관련 인프라 및 환경을 공유할 수 있음. 내포신도시와의 접근성은 지역적으로 큰 장점으로 판단됨.

혐오시설 여부

주변 시설 검색 결과, 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않음.

1.4. 권리 분석

임차인 현황 및 주의사항

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음.

임대차보증금은 3,000만원이며, 전입일(2017.04.24.)이 말소기준권리보다 앞설 경우(말소기준권리 미확인 시 가정) 대항력이 발생함.

확정일자(2017.05.02.)를 갖추었으므로, 배당요구를 했을 경우 배당 순위에 따라 보증금을 변제받게 됨.

배당에서 보증금 3,000만원이 전액 변제되지 아니하면 그 '잔액'을 매수인이 인수해야 하므로, 이 부분을 주의 깊게 분석해야 함.

경매 구분 및 특이사항

부동산임의경매이며 '재매각' 물건임. 재매각은 통상적으로 전 매수인의 잔금 미납으로 인해 다시 진행되는 경매를 의미하며, 이는 물건 자체의 하자가 아닐 수 있으나, 이전 낙찰가와 임차인 관련 사항을 면밀히 재검토할 필요가 있음.

1.5. 잠재적 리스크

권리적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 가장 큼. 최종 낙찰가와 배당 순위 및 예상 배당액을 정확히 계산하여 인수할 금액이 없거나 최소화되는 선에서 입찰가를 결정해야 함. 3,000만원 전액 인수 시 낙찰가의 실질적인 부담이 커지므로 보증금 인수액 계산이 핵심임.

지역적 리스크

계획관리지역 및 역사문화환경보존지역 지정으로 건축행위 등 토지이용에 일부 제약이 있을 수 있으나, 기존 다세대주택 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 보임.

시장 리스크

지방 소도시의 다세대주택으로, 향후 매매 시 수요층이 제한적일 수 있으며, 환금성(현금화 용이성)이 아파트 대비 낮을 수 있음.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 내포신도시와의 접근성이 양호하고, 주거지역으로서의 기본 환경은 갖춘 다세대주택 물건임. 감정가 대비 투자 금액이 적절한 소액 투자 물건으로 보이지만, '대항력 있는 임차인의 보증금 인수'라는 중대한 권리적 리스크를 안고 있음.

투자 포인트

1. 소액 투자 가능성: 감정가 5,200만원으로 비교적 소액 투자가 가능함.

2. 내포신도시 접근성: 내포신도시가 자차 10분 내외 거리로, 직장인 임대 수요를 기대할 수 있음.

3. 재매각 물건: 재매각 물건이므로, 기존 낙찰가 등을 참고하여 전략적인 입찰가 산정이 가능함.

4. 권리분석의 중요성: 임차인의 배당 가능액을 철저히 분석하여 인수 금액을 최소화하는 것이 가장 중요한 투자 포인트임. 인수액이 클 경우 투자 매력도는 급격히 하락함.

핵심 제언

입찰 전 반드시 등기부등본 및 말소기준권리를 확인하여 임차인의 대항력 여부와 인수할 보증금의 정확한 금액을 산출해야 함. 실질적인 투자금액(낙찰가 + 인수 보증금 잔액)을 기준으로 수익성을 판단해야 함.

법원 정보

홍성지원 경매5계