나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경2428 [1] 충청남도 서천군 서천읍 군사리 563-1 대지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경2428 [1] 충청남도 서천군 서천읍 군사리 563-1 대지 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매5계 2024타경2428 | 소재지: 충청남도 서천군 서천읍 군사리 563-1 | 감정가: 2,713,300,000원 | 최저가: 930,662,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서: 충청남도 서천군 서천읍 일반상업지역 토지

1.1. 사건 및 소재지

사건번호는 홍성지원 2024타경2428 (1)이며, 소재지는 충청남도 서천군 서천읍 군사리 563-1입니다.

1.2. 물건 상세 정보

본 물건은 용도가 대지이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 2,713,300,000원으로 책정되었으며, 매각 대상은 토지 매각입니다.

토지 면적은 2,108.00제곱미터 (약 637.78평)로 대규모입니다.

건물 면적은 0.00제곱미터이나, 제시외 건물 면적이 151.80제곱미터로 존재합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서천중학교 북동측 인근 로변에 위치하고 있습니다.

주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 다세대 및 단독주택 등이 혼재하는 일반상업지역입니다.

일반적으로 상권이 형성되는 도로변에 위치하여 접근성이 양호한 입지입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 조건

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 서측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지(일련번호 1)는 서측으로 폭 약 5M 포장도로에, 토지(일련번호 2)는 남동측으로 폭 약 8M 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 토지 이용에 유리합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 특이사항

본 경매는 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지입니다.

가장 큰 특이사항은 법정지상권 성립 여지입니다.

또한, 이전에 매각이 불발되었거나 취소되었음을 암시하는 재매각 이력이 있습니다.

다만, 토지의 공부상 지목은 전이나 현황이 주차장으로 사용 중이며, 농지취득자격증명원 제출은 불요합니다 (별지 사실조회 회신-변경 참조).

3.2. 매각 대상 및 제외 물건

토지만 매각되는 일괄매각 건입니다.

주의해야 할 점은 제시외 건물 등(ㄱ~ㄷ) 151.80제곱미터가 매각에서 제외된다는 것입니다.

이는 법정지상권과 관련되어 토지 매수인이 해당 건물의 철거를 위한 법적 조치를 취하거나 소유자와 협상해야 하는 리스크를 수반합니다.

4. 상권분석 및 이용 현황

4.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 일반상업지역(2015-11-30)에 해당하여 높은 토지 이용 가치를 가지고 있습니다.

다만, 가축사육제한구역(전부제한), 서천중학교 상대보호구역(2023-07-26), 역사문화환경보존지역(2021-10-12)(서천읍성)에 해당되어, 건폐율, 용적률, 건축물의 용도 및 높이 등에 대한 추가적인 건축 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

4.2. 현황 및 인접시설

토지(일련번호 1)는 공부상 '전'이나 현황은 주차장으로 이용 중이며, 토지(일련번호 2)는 '대'로서 상업나지 상태입니다.

현재 해당 소재지는 '서천(15) 공영주차장'으로 이용 중인 것으로 파악되며, 무료로 운영되고 있습니다 .

5. 생활 정보

대상 물건은 서천중학교 인근 로변에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설 및 업무시설이 혼재된 지역입니다.

간선도로 및 시내버스 승강장이 가까워 생활 편의성이 보통 수준 이상으로 보입니다.

검색 결과, 물건지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

제시외 건물(151.80제곱미터)이 매각에서 제외되며, 법정지상권의 문제가 발생할 가능성이 매우 높습니다.

낙찰 후에는 건물 소유자를 상대로 철거 및 부당이득 반환 청구 소송이 필요할 수 있으며, 이에 대한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건축 관련 규제

일반상업지역의 높은 용적률을 활용하기 위해서는 역사문화환경보존지역 및 상대보호구역 규제를 반드시 확인해야 합니다.

규제에 따라 건축 가능 여부, 건축물의 규모 및 용도에 제약을 받을 수 있습니다.

6.3. 현황 불일치 및 기타

목록1의 공부상 지목은 '전'이지만 현황은 주차장이며, 매매 시 지목 변경 가능성 및 비용을 고려해야 합니다.

미상인 임대관계 또한 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 토지는 충청남도 서천군 서천읍 내에서도 상업지역에 위치한 2,108.00제곱미터 (약 637.78평)의 대규모 필지라는 점에서 잠재적인 개발 가치가 높습니다.

다만, 매각 제외된 제시외 건물과 이에 따른 법정지상권 성립 여지는 가장 큰 리스크 요인입니다.

따라서, 입찰자는 법정지상권 해소 방안 및 예상 비용, 그리고 건축 관련 규제(보호구역)에 대한 명확한 사전 조사를 바탕으로 보수적인 투자가치를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 희소성 높은 일반상업지역에 위치한 대규모 토지입니다.

면적의 이점: 2,108.00제곱미터 (약 637.78평)의 넓은 면적은 대형 상업 시설 또는 복합 개발에 유리합니다.

농지취득자격증명 불요: 농지취득자격증명원 제출이 필요 없으므로, 농지법에 따른 제약 없이 일반 매수자도 접근이 용이합니다.

개발 후 잠재적 수익성: 법정지상권 문제가 해결되고 건축 규제가 허용하는 범위 내에서 상업 시설로 개발될 경우 높은 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계