나이스옥션 법원경매 대전 2024타경2173 [2] 대전광역시 유성구 복용동 236 디-오토몰 1층119호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 복용동 소재 "대전오토월드자동차매매단지" 남측 인근에 위치하는 "디-오토몰" 제1층 제120호외 2개호로서, 주위는 대규모 중고자동차매매단지, 지식산업센터, 소규모 공장, 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조(피씨구조) 철근콘크리트지붕 6층 건내 제1층 제120호외 2개호로서,
(사용승인일: 2019.07.15)
외벽: PC콘크리트, 복층유리 및 알루미늄시트 등 마감
내벽: 몰탈위 페인트 및 타일 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1)[120호]·(2)[119호]·(3)[102호]은 인접 호수 및 복도간 벽체 구분 없이 자동차관련시설(전시장·매매장)로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비. 승강기설비, 각종 소방설비, 주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 자동차관련시설용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

남서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(일부제한구역 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 목록1(120호), 2(119호), 3(102호)은 인접 호수 및 복도간 벽체 구분 없이 자동차관련시설(전시장, 매매장)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경2173 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 유성구 복용동 236, 디-오토몰 1층 119호

용도: 자동차 관련시설 (전시장, 매매장)

건물면적: 717.50㎡ (약 217.05평)

토지면적: 651.47㎡ (약 197.07평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 4,913,000,000원

1.3. 특이사항

유동화물건

1.4. 주의사항

목록1(120호), 2(119호), 3(102호)은 인접 호수 및 복도 간 벽체 구분 없이 자동차 관련시설(전시장, 매매장)로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 복용동 소재 "대전오토월드자동차매매단지" 남측 인근에 위치하며, "디-오토몰" 제1층 119호 외 2개호로 구성되어 있습니다. 주변 지역은 대규모 중고자동차매매단지, 지식산업센터, 소규모 공장, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 남서측으로 중로(폭 15m-20m)와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계)

* 중로2류 (폭 15m-20m) 접합

* 가축사육제한구역 (2022-07-26) (일부제한구역 200m 이내 / 전부제한구역)

* 이로 인해 일부 축산업 관련 시설 입점 시 제약이 있을 수 있습니다.

3. 건물정보

3.1. 건물 구조

철근콘크리트구조(PC구조) 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제1층 제119호, 120호, 102호입니다.

사용승인일: 2019년 07월 15일

3.2. 외벽 및 내벽 마감

외벽: PC콘크리트, 복층유리 및 알루미늄시트 등 마감

내벽: 몰탈위 페인트 및 타일 등 마감

3.3. 창호

샷시창호 등

3.4. 이용 상태

기호(1)[120호]·(2)[119호]·(3)[102호]은 인접 호수 및 복도 간 벽체 구분 없이 자동차 관련시설(전시장, 매매장)로 이용 중입니다.

3.5. 설비 내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 각종 소방설비, 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자 2020-10-29, 채권최고액 10,080,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1(근저당), 갑6(임의경매), 갑7(압류) 등

* 말소되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 등기구분: 갑4(소유권이전3번신탁등기말소), 갑5(소유권이전), 갑6(임의경매), 갑7(압류) 등

4.2. 채권 총액

등기부채권 총액: 10,080,000,000원

4.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임대관계가 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본건이 속한 디-오토몰은 대규모 자동차 매매단지 내에 위치하며, 인근에 지식산업센터, 소규모 공장 등이 자리하고 있습니다. 차량 전시 및 판매, 관련 서비스업이 주를 이루는 상권으로 볼 수 있습니다.

5.2. 본건 이용 현황

3개 호수(119호, 120호, 102호)가 벽체 없이 통합되어 자동차 전시장 또는 매매장으로 활용되고 있어, 넓은 공간이 필요한 업종에 적합합니다.

5.3. 잠재적 리스크 (상권 및 운영 관련)

최근 보도된 바에 따르면, 디-오토몰 자체적으로 사업 허가 취소 위기, 전시 면적 확보 문제, 과거 관련 분쟁 등 운영상의 심각한 문제들이 제기되고 있습니다. 이는 본건이 속한 건물의 공실 위험 및 향후 운영에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

대규모 자동차 매매 단지 내 위치하여 차량 구매 및 판매 관련 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 지식산업센터 및 주거 단지가 있어 관련 생활 편의시설도 일부 이용 가능합니다.

6.2. 주변 시설

* 주변에 "대전복용초등학교"가 위치합니다.

* "대전 도안 더리브 시그니처"와 같은 지식산업센터들이 인근에 자리하고 있어 복합적인 개발이 이루어지는 지역입니다.

* 특별히 검색된 혐오시설은 없으나, 대규모 자동차 관련 시설 및 산업 시설이 밀집해 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 디-오토몰 운영상의 불안정성

검색 결과, 디-오토몰 건물의 사업 허가 취소 위험, 전시면적 부족 문제, 과거 운영 관련 분쟁 및 법적 공방 등 심각한 운영상의 불안정성이 포착되었습니다. 이는 향후 건물 운영 및 임대 수익에 큰 영향을 미칠 수 있는 최우선적인 리스크입니다.

7.2. 건물 이용 상태

* 내부 벽체 구분 없이 사용 중으로, 추후 구분 또는 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용 발생 가능성이 있습니다.

7.3. 높은 채무 부담

* 채권 총액이 100억 원 이상으로 매우 높아, 낙찰 이후에도 관련 법적 절차나 추가적인 채권 관계 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7.4. 임대 관계 미상

* 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 정확한 점유 상태 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최적의 입지

자동차 관련 업종에 특화된 대규모 단지 내에 위치하여 관련 업종의 집객 효과를 기대할 수 있습니다.

8.2. 넓은 활용 공간

3개 호수가 벽체 구분 없이 일괄 사용되고 있어, 대형 차량 전시 및 판매, 정비 등 넓은 공간이 필요한 사업에 유리합니다.

8.3. 신축 건물

2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 물리적 노후도는 낮을 것으로 예상됩니다.

9. 종합 의견

본건은 대전 유성구 복용동의 대규모 자동차 매매 단지 내 위치한 자동차 관련 시설로, 넓은 전시/매매 공간을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 최근 공개된 정보에 따르면, 본건이 속한 디-오토몰 건물 자체적으로 사업 운영에 심각한 불안정성을 내포하고 있으며, 사업 허가 취소 위험, 과거 분쟁 등 운영상의 중대한 리스크가 존재합니다. 또한, 채권 총액이 매우 높아 잠재적 위험이 상존합니다. 따라서 투자 시에는 이러한 운영상의 불안정성 및 법적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 4,913,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 디-오토몰의 운영상 리스크, 높은 채무 부담, 임대 관계 미상 등의 제반 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 건물의 정상적인 운영 가능성 및 향후 활용 방안에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 따라서 일반적인 경매 절차와 유사 물건의 시세, 그리고 본건의 특수성을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 상세한 시장 조사 및 권리 분석 전문가와 상의 후 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.