나이스옥션 법원경매 대전 2024타경2173 [3] 대전광역시 유성구 복용동 236 디-오토몰 1층102호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 복용동 소재 "대전오토월드자동차매매단지" 남측 인근에 위치하는 "디-오토몰" 제1층 제120호외 2개호로서, 주위는 대규모 중고자동차매매단지, 지식산업센터, 소규모 공장, 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조(피씨구조) 철근콘크리트지붕 6층 건내 제1층 제120호외 2개호로서,
(사용승인일: 2019.07.15)
외벽: PC콘크리트, 복층유리 및 알루미늄시트 등 마감
내벽: 몰탈위 페인트 및 타일 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1)[120호]·(2)[119호]·(3)[102호]은 인접 호수 및 복도간 벽체 구분 없이 자동차관련시설(전시장·매매장)로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비. 승강기설비, 각종 소방설비, 주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 자동차관련시설용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

남서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(일부제한구역 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 목록1(120호), 2(119호), 3(102호)은 인접 호수 및 복도간 벽체 구분 없이 자동차관련시설(전시장, 매매장)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대전지방법원 2024타경2173 (3) 사건에 의해 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 대전광역시 유성구 복용동 236 디-오토몰 1층 102호이며, 용도는 자동차 관련시설(전시장, 매매장)로 사용 중에 있습니다.

감정가는 5,885,000,000원입니다.

토지면적은 682.79㎡ (약 206.57평)이며, 토지 지분도 동일합니다.

건물면적은 752.00㎡ (약 227.53평)이며, 건물 지분도 752㎡입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

본 건은 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

건물의 사용승인일은 2019년 07월 15일입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 대전광역시 유성구 복용동에 소재하는 "대전오토월드자동차매매단지"의 남측 인근에 위치한 "디-오토몰" 건물 내 제1층 제102호(외 2개 호수)입니다.

주변에는 대규모 중고자동차매매단지, 지식산업센터, 소규모 공장, 단독주택 및 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

본건 건물은 남서측으로 폭 15m-20m의 중로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 10월 29일 접수된 국민은행의 근저당권(권리금액: 10,080,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 국민은행의 근저당권(을1), 국민은행의 임의경매개시결정(갑6), 북대전세무서장의 압류(갑7), 유성구(대전광역시)의 압류(갑8)가 포함됩니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대전 유성구의 핵심 자동차 상권인 "디-오토몰" 내에 위치하고 있습니다.

주변에 대규모 중고차 매매단지가 형성되어 있어 자동차 관련 업종에 대한 집객력이 높을 것으로 예상됩니다.

또한, 지식산업센터 및 소규모 공장이 인접해 있어 관련 비즈니스 수요도 일부 존재합니다.

건물 용도가 자동차 관련 시설(전시장, 매매장)로 지정되어 있으며, 현재도 유사 용도로 이용 중이므로 해당 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

대중교통 이용이 편리한 위치이며, 인근 버스정류장과 함께 차량 접근성이 양호합니다.

* 편의시설

대규모 자동차 매매단지 내에 위치하여 관련 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 일반 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 환경

단독주택 및 농경지와 혼재되어 있어, 주거 편의시설의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 통합 운영되는 호수

목록 1(120호), 2(119호), 3(102호)이 인접 호수 및 복도와 벽체 구분 없이 자동차 관련 시설(전시장, 매매장)로 이용 중입니다. 이는 향후 개별 호수의 분리나 특정 용도 변경 시 복잡한 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 높은 채권 총액

본 건의 등기부채권 총액은 10,080,000,000원으로, 감정가 5,885,000,000원에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 낙찰가의 하방 압력으로 작용할 수 있습니다.

* 임대관계 미상

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계가 미상으로 되어 있어 실제 점유 현황 및 계약 조건 확인이 필수적입니다. 미확인된 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 유동화 물건

유동화 물건은 통상 채권금융기관 등과 관련된 특수 관계인이 참여할 가능성이 있어, 일반 경쟁 입찰과는 다른 양상을 보일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 활성화된 자동차 매매단지 내에 위치한 자동차 관련 시설로, 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)에 해당합니다.

해당 상권의 특성상 자동차 전시장 및 매매장으로 활용 시 높은 시너지 효과를 기대할 수 있으며, 차량 접근성 및 교통 환경 또한 양호합니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 비교적 명확한 편입니다.

그러나 여러 개의 호수가 벽체 구분 없이 통합 운영되고 있다는 점, 높은 채권 총액으로 인한 잠재적 가격 부담, 그리고 임대관계가 미상이라는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 자동차 상권의 중심지: 대규모 자동차 매매단지 내 핵심 입지로, 관련 업종 집객 효과 및 시너지 극대화 가능.

* 통합 이용 시설: 3개 호수가 통합되어 넓은 전시장/매장 공간으로 활용 가능하며, 기존 사업체의 인수 또는 유사 업종 확장 시 유리.

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 특수 물건으로, 예상 입찰가 산정에 있어 신중한 접근이 필요합니다.

감정가: 5,885,000,000원

총 면적: 1434.79㎡ (약 434.10평)

토지 평당 감정가: 약 28,467,500원

건물 평당 감정가: 약 25,805,000원

본 건은 복수의 호수가 통합되어 이용 중인 특수성과 높은 채권 총액(100.8억원)을 고려할 때, 일반적인 부동산 경매 시세보다 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 보증금 등 인수 부담이 없는 점을 감안하더라도, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 경쟁 입찰자 수 예측 등을 통해 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.