나이스옥션 법원경매 대전 2023타경121350 [1] 대전광역시 중구 사정동 452-7 주/상용건물 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2023타경121350 [1] 대전광역시 중구 사정동 452-7 주/상용건물 경매

• 사건번호: 2023타경121350
• 주소: 대전광역시 중구 사정동 452-7
• 감정가: 598,039,200원
• 최저가: 143,588,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 주/상용건물

대전지방법원 경매10계 2023타경121350 | 소재지: 대전광역시 중구 사정동 452-7 | 감정가: 598,039,200원 | 최저가: 143,588,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 대전지방법원 2023타경121350 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경121350 (1)

소재지: 대전광역시 중구 사정동 452-7

건물 용도: 주/상용건물

감정가: 598,039,200원

토지 면적: 0.00㎡ (0평)

토지 지분율: 0%

건물 면적: 399.68㎡ (약 120.91평)

건물 지분율: 100% (제시된 정보 기준)

건물 제시외 면적: 60.15㎡ (약 18.19평)

매각 대상: 건물만 매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 백OO

1.2. 입지조건

본 물건이 소재한 대전광역시 중구 사정동 452-7 일대는 대중교통 이용이 비교적 편리한 지역입니다. 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 또한, 도보 3분 거리에 지하철역과 버스 정류장이 있어 교통 편의성이 높다는 의견도 있습니다. 다만, 정확한 위치 확인을 위해서는 별도의 지적 측량 등 실사가 필요할 것으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 강OO와 채권자인 백OO 간의 채권-채무 관계에 의해 경매가 개시되었습니다.

주요 권리 사항으로는 주식회사 레츠종합건설로부터 공사대금 316,100,000원에 대한 유치권 신고(2025년 8월 19일자)가 제출되었으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하여 주의가 필요합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 또는 부담으로 작용할 수 있습니다.

또한, 본 건물의 가장 큰 특징 중 하나는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점입니다. 이는 불법 건축물에 해당할 가능성이 있으며, 향후 철거 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

소유권 보존 등기는 사용승인을 득하지 못한 상태에서 가압류 등기의 촉탁으로 인해 이루어진 것으로 파악됩니다.

본 건은 중복 병합 사건으로, 복수의 경매 사건이 통합되어 진행되는 경우로 확인되어 사건 진행에 있어 복잡성이 수반될 수 있습니다.

매각 대상은 건물만이며, 특별 매각 조건으로 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로 책정되었습니다.

1.4. 상권분석

대전광역시 중구 사정동 452-7 일대는 근린생활시설로 이용 가능한 부분이 포함된 주/상용 복합 건물입니다. 인근에 병원, 약국, 마트, 카페 등 다양한 편의시설이 도보 5분 거리에 위치하여 생활 편의성이 높은 것으로 조사되었습니다. 이는 상업적 용도의 잠재력을 시사하지만, 구체적인 상권의 활성화 정도나 업종 밀집도, 유동인구 등에 대한 심층 분석은 추가 조사가 필요합니다. 대전의 주요 상권인 은행동이나 둔산동과는 다소 거리가 있으며, 지역의 특성을 고려한 상권 분석이 요구됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건지 인근에는 대전중학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 생활 편의시설이 도보권 내에 있어 일상생활이 편리할 것으로 보입니다. 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 유치권 미확인: 주식회사 레츠종합건설이 신고한 3억 1천만 원 이상의 공사대금 유치권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 시 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

2. 사용승인 미필 건물: 건축법상 사용승인을 받지 않아 불법 건축물로 간주될 수 있으며, 이로 인한 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 법적 제재 가능성이 존재합니다.

3. 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 인해 건물의 내부 상태를 명확히 확인하기 어려웠습니다. 이는 실제 건물 상태와 감정평가 시 고려된 표준적 이용 상황 간의 차이가 발생할 수 있음을 의미합니다.

4. 공부와의 차이 및 위치 불확실성: 정확한 위치 확인을 위해 지적 측량 등 별도의 실사가 필요하며, 공부상 내용과 현황이 상이할 가능성이 있습니다.

5. 임대 관계 불확실: 임대 관계가 미상으로 조사되어, 명도 진행 시 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 사정동에 위치한 주/상용 복합 건물로, 감정가 5억 9천여만 원에 경매가 진행 중입니다. 건물의 면적은 약 120.91평이며, 제시외 건물 약 18.19평이 포함되어 있습니다. 입지상 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편이나, 가장 큰 문제는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점과 성립 여부가 불분명한 유치권의 존재입니다. 이러한 중대한 하자들은 물건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인이자, 낙찰 후 인수 시 상당한 비용과 시간을 투입해야 할 잠재적 위험 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 저감된 낙찰가 기대: 유치권 및 사용승인 미필이라는 중대한 하자로 인해 일반적인 물건보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

2. 잠재적 가치: 만약 이러한 문제점들을 해결할 수 있는 방안(유치권 해결, 합법화 방안 모색 등)을 찾을 수 있다면, 지역 내에서의 잠재적 가치를 회복할 수 있을 것입니다.

3. 상가 및 주거 복합 용도: 건물 내 근린생활시설과 단독주택 용도가 혼합되어 있어, 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

추가 조사가 필요한 사항:

- 해당 건물의 합법화 가능성 및 관련 행정 절차 확인

- 유치권 성립 여부에 대한 법률적 검토 및 전문가 자문

- 주변 개발 계획 및 지역 상권 활성화 가능성 조사

- 혐오시설 유무 등 주변 환경에 대한 상세 조사

본 보고서는 제공된 정보와 초기 검색 결과에 기반하여 작성되었으며, 투자 결정 전 반드시 현장 방문 및 추가적인 법률적, 실무적 검토가 필요합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매10계