나이스옥션 법원경매 대전 2024타경9174 [1] 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "어진교차로" 남동측 인근에 위치하는 세종모닝시티
1층 104호로서, 주위는 공공기관, 각종 근린생활시설, 업무용빌딩, 주상복합아파트, 공원
등으로 형성된 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고, 인근 도로변에 BRT 및 시내버스승강장이 소재하
는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상8층 건물중 1층 104호로서,
(2015.6.16 사용승인)
외벽:석재 및 강화유리, 시멘트몰탈위 페인트 마감 등
내벽:시멘트몰탈위 페인트 및 인테리어마감 등
창호:페어글라스 창호임.

이용상태

근린생활시설(언니야식)로 이용중임.

설비내역

전기설비, 공동 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하
주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평탄한 주상용(세종모닝시티) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 중로에 접하고, 동측 중로를 통해 지하 주차장 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도
시), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타:-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

1.1. 1. 사건번호

대전지방법원 2024타경9174 (1)

1.1. 2. 경매 구분

부동산임의경매

1.1. 3. 채권자

전OOO (전북은행)

1.2. 물건 기본 정보

1.2. 1. 소재지

세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 1층 104호

1.2. 2. 용도

근린상가

1.2. 3. 건물 구조 및 사용승인일

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상8층 건물 중 1층 104호, 2015년 6월 16일 사용승인

1.2. 4. 면적 정보

토지면적: 13.40㎡ (약 4.05평)

토지 지분: 13.4008㎡ (약 4.05평)

건물면적: 51.89㎡ (약 15.70평)

건물 지분: 51.894㎡ (약 15.70평)

1.2. 5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.2. 6. 감정가

722,000,000원

1.2. 7. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 세종특별자치시 어진동 소재 "어진교차로" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공공기관, 각종 근린생활시설, 업무용빌딩, 주상복합아파트, 공원 등으로 형성된 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다. [cite:all]

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 도로변에 BRT 및 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난합니다. [cite:all]

2.3. 인접 도로 및 접근성

동측으로 중로에 접하고 있으며, 동측 중로를 통해 지하 주차장으로의 진출입이 가능합니다. [cite:all]

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 중심상업지역, 미관지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m-15m)에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. [cite:all]

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

3.1. 1. 말소기준권리

을3 근저당 (전북은행, 2016.04.06 접수, 480,000,000원)

3.1. 2. 등기부채권 총액

1,460,000,000원

3.1. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 정보

* 임차인: 이선영 (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2019-04-12

* 대항력: 없음

* 비고:

3.2. 2. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금이 0원이므로 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

4.1. 1. 건물 용도 및 현황

근린생활시설로 이용 중이며, 현재 "언니야식"이라는 상호로 운영되고 있습니다. [cite:all]

4.1. 2. 건물 구조 및 규모

철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 5층, 지상 8층 건물입니다. 본건은 해당 건물의 1층 104호입니다. [cite:all]

4.1. 3. 건물 특징

세종모닝시티는 도시형생활주택(원룸형)과 제1,2종 근린생활시설이 복합된 건물입니다. [cite:all]

4.2. 상권 특성

4.2. 1. 주변 상업 및 공공시설

주변에 공공기관(정부세종청사 등), 업무시설, 주상복합아파트, 공원 등 다양한 시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. [cite:all]

4.2. 2. 잠재적 배후 수요

정부세종청사 인근의 행정기관 종사자 및 주변 상업시설 이용객, 주상복합 거주민 등 다양한 수요층을 확보할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설 접근성

BRT 및 시내버스 등 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다. 주변에 공공기관, 상업시설, 공원 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 특수성

본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 권리 분석 시 일반 물건보다 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 이선영(이 )은 대항력이 없으며 보증금이 0원이지만, 차임만 존재합니다. 명도 시 협의 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

6.3. 용도 지역 및 복합 건물 관련 사항

중심상업지역, 미관지구, 특화경관지구 등 다양한 용도 지역에 해당하며, 건물이 공동주택과 근린생활시설이 복합된 형태이므로 상가 이용 시 상층부 주거 시설과의 마찰 가능성 등을 고려해야 합니다.

6.4. 채권 총액 관련 부담

등기부채권 총액이 14억 6천만원으로 감정가(7억 2천만원) 대비 현저히 높아, 본 건 외 다른 채권자들의 권리 행사에 따라 변수가 발생할 수 있습니다.

6.5. 주변 개발 관련 이슈

세종시 어진동 지역에서는 최근 데이터센터 건립 추진과 관련하여 일부 주민들의 우려(주거 및 교육 환경 침해, 소음, 전자파 등)가 제기되고 있습니다. 본건과의 직접적인 관련성은 낮으나, 지역 개발 이슈로 간주될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시의 핵심 상권인 어진동 중심부에 위치한 1층 근린상가로서, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑합니다. 비교적 신축 건물(2015년 사용승인)의 1층이라는 점에서 안정적인 상가 운영이 기대됩니다. 현재 임차인이 있으나 대항력 및 인수 보증금이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다. 그러나 높은 채권 총액과 유동화/공동담보 물건이라는 점에서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 행정 중심 복합도시 내 핵심 상권인 어진동, "어진교차로" 인근의 1층 상가.

* 공공기관, 업무시설, 주상복합 등 풍부한 배후 수요 및 유동 인구.

* 2015년 준공된 건물의 1층으로 노후도가 낮아 안정적인 상업시설 운영 가능.

* BRT 및 시내버스 이용 등 뛰어난 대중교통 접근성.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하고 고려합니다.

감정가: 722,000,000원

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변 시세, 낙찰가율, 건물 상태, 향후 상권 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 다만, 일반적인 경매 시장 상황과 본 건의 입지 및 상품성을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 577,600,000원 ~ 649,800,000원)에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

매우 높은 등기부채권 총액, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 감안할 때, 현장 조사 및 법률 전문가와 상담을 통해 권리 관계를 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.