나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11504 [1] 대전광역시 중구 대사동 209-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2024.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 대사동 소재 "대전대신초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약26미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-08-01)(보문3구역 주거환경개선사업), 중로1류(폭 20m-25m)(2022-07-12)(27호선)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전대신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2014-08-01)(보문3구역주거환경정비구역)<도시 및 주거환경정비법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬래브)지붕 3층 건물로서
- 외 벽 : 석재붙임 마감 등.
- 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
- 창 호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

공부상 용도는 1층은 일반음식점, 2-4층은 다가구주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 출입문 보안설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "산출의견, 지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 출입문에 유치권자 유진건설이 점유 중임을 알리는 안내문이 붙어 있으나 유치권 성립 여부는 불분명함. 관련사건 있음(대전지방법원 2021가단140965 건물인도).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 대전광역시 중구 대사동 209-5

사건번호: 대전지방법원 2024타경11504 (1)

용도: 근린주택

감정가: 1,068,116,580원

토지면적: 249.00㎡ (약 75.33평)

건물면적: 359.29㎡ (약 108.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 7.60㎡

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 권OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대전광역시 중구 대사동에 소재하며, "대전대신초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본 물건의 남측으로 노폭 약 26미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 문제가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(보문3구역 주거환경개선사업), 중로1류(폭 20m-25m)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전대신초등학교), 정비구역(보문3구역주거환경정비구역), 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역) 등의 규제를 받고 있습니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

본 물건 인근에는 대전대신초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 대전의 명물인 성심당 본점, 한밭수목원, 계족산 황톳길 등 다양한 관광 및 휴식 공간이 분포해 있어. 다만, 대전 서구 우명동에 폐기물 소각 시설 추진 관련 지역 주민들의 반발 사례가 있어, 향후 개발 계획이나 지역 환경 변화에 대한 지속적인 관심이 필요합니다. 구체적으로 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 채권자

본 경매는 공유물분할을 위한 경매이며, 채권자는 권OO입니다.

3.2. 등기부현황

* 토지 등기부 요약:

* 1989년 9월 4일: 정동모 소유권 이전 (갑1)

* 2017년 3월 14일: 권노은 외 1명 소유권 이전 (갑3, 매매)

* 2024년 12월 5일: 권노은 임의경매 개시결정 (갑6, 말소기준권리)

* 등기부 채권 총액: 0원

* 건물 등기부 요약:

* 2017년 4월 25일: 권노은 외 1명 소유권 보존 (갑1)

* 2024년 12월 5일: 권노은 임의경매 개시결정 (갑4, 말소기준권리)

* 등기부 채권 총액: 0원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유진건설

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 출입문에 유치권자 유진건설이 점유 중임을 알리는 안내문이 부착되어 있으나, 유치권 성립 여부는 불분명합니다.

3.4. 말소기준권리 및 인수사항

말소기준권리(2024.12.05.자 임의경매)보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다. 따라서, 원칙적으로는 말소기준권리보다 후순위 권리 및 모든 임차권이 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 유치권 성립 여부가 불분명하므로 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 유사한 지역의 다세대 주택(성심A, 2007년식, 전용면적 약 74.54㎡)은 2025년 12월 기준 8,700만원 ~ 9,000만원 선에서 거래되었습니다. 또한, 비교적 신축인 연립 주택(신정아트빌, 2023년식, 전용면적 약 83.76㎡)은 2026년 4월 기준 2억 5,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

4.2. 시세 분석

본 물건은 근린주택으로, 1층은 일반음식점, 2-4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 감정가는 10억 6,811만 6,580원입니다. 제공된 주변 시세 정보(8,700만원 ~ 2억 5,000만원)와 비교했을 때, 본 물건의 감정가는 상당히 높게 책정되었습니다. 이는 토지 가치, 건물 규모, 상가 부분의 수익성, 그리고 개발 계획(보문3구역 주거환경개선사업) 등이 종합적으로 반영된 결과로 판단됩니다. 다만, 제시된 주변 실거래가와의 괴리가 크므로, 실제 낙찰가는 감정가를 기준으로 하되 현장 상황 및 유치권 등 위험 요소를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 대전대신초등학교 인근에 위치하며, 주택가와 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 남측으로 넓은 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

5.2. 편의 시설

주변에 상업 시설 및 주거 시설이 분포하고 있어 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재 가능성

건물 출입문에 유치권자 유진건설이 점유 중임을 알리는 안내문이 부착되어 있습니다. 유치권은 법정 요건을 충족할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 실제 유치권 성립 여부 및 그로 인한 권리관계에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다. 현재 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 유진건설의 법적 지위 및 점유 근거에 대한 확인이 시급합니다.

6.2. 내부 이용 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 건축물대장상 도면 및 외부 관찰에 의거하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.3. 중복 사건 및 관련 사건

본 경매는 중복 사건이며, 관련 사건(대전지방법원 2021가단140965 건물인도)이 존재합니다. 이는 사건의 복잡성을 더하며, 추가적인 법적 검토가 필요함을 시사합니다.

6.4. 공유물 분할 경매의 특성

공유물 분할을 위한 경매는 공유자 간의 분쟁으로 인해 발생하는 경우가 많으므로, 경매 절차 외적인 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 대사동의 근린주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 보문3구역 주거환경개선사업 등의 개발 호재 가능성이 있습니다. 그러나 현장 확인 불가, 유치권 성립 여부가 불분명한 유진건설의 점유, 중복 및 관련 사건 존재 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 유치권 관련 문제는 본 물건의 인수 여부 및 명도 과정에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 법률 자문이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대전 중구 대사동이라는 지역적 입지

* 보문3구역 주거환경개선사업 등 잠재적 개발 가치

* 상가(일반음식점)와 주택(다가구) 혼합으로 인한 다양한 수익 창출 가능성

* 토지면적 대비 건물 연면적이 넓어 활용도가 높음

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,068,116,580원입니다. 하지만, 유치권 성립 여부 불분명, 내부 상태 미확인, 중복 및 관련 사건 존재 등의 리스크를 고려할 때, 감정가 전액 또는 그 이상으로 입찰하는 것은 매우 신중해야 합니다.

제공된 주변 실거래가 데이터(8,700만원~2억 5,000만원)는 본 물건의 규모 및 용도와 직접적인 비교가 어렵지만, 지역 내 부동산 가치에 대한 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 유치권에 대한 명확한 해소 방안 마련 및 내부 상태 조사 완료 후, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 이는 약 7억 4,768만원 ~ 9억 810만원 선입니다.

반드시 현장 방문을 통한 추가 확인과 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.