나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1589 [1] 충청북도 음성군 감곡면 문촌리 412 전 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1589 [1] 충청북도 음성군 감곡면 문촌리 412 전 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매1계 2024타경1589 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 문촌리 412 | 감정가: 470,725,000원 | 최저가: 192,809,000원 | 용도: 전

1. 충주지원 2024타경1589 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경1589 (1)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 문촌리 412

용도: 전

감정가: 470,725,000원

토지면적: 4955.00㎡ (약 1,499.11평)

토지 지분율: 495500

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 장OO

채무자: 장OO

채권자: 농OOO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 감곡면 문촌리 소재 "음달말마을" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 과수원, 주택, 중소규모 공장, 창고시설, 임야 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 지적도상 맹지이나, 본건 토지 일부와 인근 토지 일부가 관습상의 도로(농로)로 이용되고 있어 차량 접근이 가능합니다. 또한, 약 3m 폭의 도로(농로)와 접하고 있습니다. 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건의 소유자이자 채무자는 장OO이며, 채권자는 농OOO입니다. 본 물건은 재매각 대상입니다.

가장 중요한 권리상 고려사항은 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점입니다. 만약 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금이 반환되지 않으며 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다.

임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 음성군 감곡면 문촌리 일대는 농경지, 과수원, 주택이 혼재된 지역입니다. 더불어 중소규모의 공장과 창고시설, 임야 등이 분포하고 있어 전형적인 농촌 지역의 특성을 보이면서도 일부 산업 시설이 입지해 있는 복합적인 지역 특성을 가지고 있습니다. 따라서 집중된 상업 시설보다는 주변의 산업 및 주거 환경에 영향을 받는 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본건의 소재지는 농경지와 주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 기본적인 교통 접근성은 확보되어 있습니다. 다만, 각종 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등) 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 토지는 두 가지 주요한 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

첫째, 토지 위에 제시외건물들이 소재하고 있습니다. 구체적으로 남측 일부와 인접 주택부지(문촌리 412-2)에 걸쳐 타인 소유의 목조 판넬 지붕 가건물(창고)이 있으며, 북동측 일부에는 소유자 미상의 철파이프 골조 비닐 위 보온덮개 창고(약 91㎡)가 소재하고 있습니다. 이들 건물은 철거가 용이한 구조로 알려져 있으나, 타인 소유 및 소유자 미상 건물의 존재는 향후 재산권 행사 및 이용에 있어 잠재적인 분쟁 요소가 될 수 있습니다.

둘째, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 이를 미제출할 경우 법적 제약과 함께 보증금 미반환, 원상회복명령 등의 불이익을 받을 수 있습니다.

또한, 지적도상 맹지이므로, 관습상의 도로(농로)를 통한 접근성에 대한 확인이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

충주지원 2024타경1589 (1) 물건은 충청북도 음성군 감곡면 문촌리에 위치한 전(밭) 토지입니다. 감정가는 4억 7천여만 원이며, 토지 면적은 약 1,499평입니다. 본 물건은 재매각으로 진행 중이며, 농지 취득 자격 증명이 필수적이라는 점과 토지 경계 일부에 타인 소유 및 소유자 미상의 제시외건물이 소재하고 있다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 주위 환경은 농경지와 주택, 소규모 공장 등이 혼재된 농촌 지역으로, 차량 접근은 가능하나 지적도상 맹지인 점을 유의해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 농지취득자격증명을 취득할 수 있는 자격을 가진 투자자에게 적합한 물건입니다.

만약 농지취득자격증명 취득이 가능하다면, 농업적 이용이나 농지와 연계된 시설(농자재 창고 등) 설치를 고려해볼 수 있습니다.

또한, 주변에 공장 및 창고 시설이 분포하는 점을 감안할 때, 향후 토지 이용 계획 변경이나 개발 가능성을 염두에 둔 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다. 다만, 제시외건물로 인한 법적 문제와 원상회복 가능성 등을 면밀히 검토해야 하며, 재매각 사유에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

법원 정보

충주지원 경매1계