나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1701 [1] 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 193-7 세륭아파트 가동 1층106호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1701 [1] 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 193-7 세륭아파트 가동 1층106호 아파트 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매1계 2024타경1701 | 소재지: 충청북도 음성군 음성읍 중앙로 197, 가동 1층106호 (세륭아파트) | 감정가: 43,000,000원 | 최저가: 5,771,000원 | 용도: 아파트

1. 충주지원 2024타경1701 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경1701 (1)

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 193-7 세륭아파트 가동 1층106호

용도: 아파트

감정가: 43,000,000원

토지면적: 29.27㎡ (약 8.85평)

건물면적: 37.08㎡ (약 11.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 신OO

채무자: 신OO

채권자: 김OO

특이사항: 재매각

1.2. 입지조건

본 물건은 충청북도 음성군 음성읍 읍내리에 위치하며, 음성군청 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 학교, 각종 근린생활시설, 주택 및 아파트단지가 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근이 용이한 편입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 환경은 보통 수준입니다. 남동측 및 북서측으로 각각 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 신OO이며 채권자는 김OO입니다. 가장 중요한 권리사항은 '주의사항'에 명시된 을구 6번의 임차권등기입니다. 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 임대차보증금 35,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생합니다. 또한, 공부상 지번과 현황 지번이 다르고, 대지권 비율이 미정리 상태인 점도 확인됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 음성읍 읍내리는 음성군청이 위치한 행정의 중심지이며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 아파트 및 주택단지가 공존하여 안정적인 주거지역으로서의 특성을 가지고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 도시 발전에 따른 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 도로 관련 규제 및 여러 보호구역 지정 사항은 개발 및 이용에 대한 추가적인 검토를 필요로 합니다.

1.5. 생활정보

음성군청 및 다양한 근린생활시설이 인근에 위치하여 관공서 이용 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 교육 환경으로는 음성초등학교, 수봉초등학교, 평곡초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 음성중학교가 소재하여 통학이 가능한 범위 내에 있습니다. 차량 이용 시 간선도로 접근이 용이하여 시내외 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 을구 6번 임차권의 보증금 인수 가능성입니다. 임대차보증금 35,000,000원 중 배당으로 충당되지 않는 금액은 매수인이 직접 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용이 감정가보다 높아질 수 있습니다. 더불어, 공부상 토지 면적과 지적재조사로 변경된 면적 간의 차이로 인해 대지권 비율이 미정리된 상태이며, 이는 추후 재산권 행사에 불편을 야기하거나 추가적인 행정 처리가 필요할 수 있습니다. 또한, 공부상 지번이 합병 전 상태로 기재되어 있는 점도 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 음성군청 인근이라는 입지적 장점과 기본적인 생활 편의시설 접근성을 갖춘 아파트입니다. 그러나 을구 6번 임차권의 보증금 인수 부담이 가장 큰 위험 요인으로 작용합니다. 이 인수 부담을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 대지권 비율 미정리 등 공부상 하자도 면밀히 검토해야 합니다. 재매각 물건이라는 점 또한 추가적인 고려 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

인수되는 임차 보증금 35,000,000원을 고려하더라도, 낙찰가율을 보수적으로 책정한다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 음성군청 인근 지역의 안정적인 주거 수요를 바탕으로 장기적인 관점에서 접근하는 투자 전략이 유효할 수 있습니다. 다만, 철저한 권리 분석과 시세 조사를 통해 예상 인수 금액을 정확히 파악하고, 소유권 이전 및 재산권 행사에 제약이 없는지 사전에 충분히 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

충주지원 경매1계