나이스옥션 법원경매 영동 2024타경10459 [1] 충청북도 영동군 황간면 금계리 596 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영동 2024타경10459 [1] 충청북도 영동군 황간면 금계리 596 전 경매

• 사건번호: 2024타경10459
• 주소: 충청북도 영동군 황간면 금계리 596
• 감정가: 27,760,000원
• 최저가: 2,927,000원
• 유찰 횟수: 10회
• 용도: 전

영동지원 경매2계 2024타경10459 | 소재지: 충청북도 영동군 황간면 금계리 596 | 감정가: 27,760,000원 | 최저가: 2,927,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 영동지원 2024타경10459 (1)호이며, 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 영동군 황간면 금계리 596번지입니다.

매각대상은 토지(전)이며, 감정가는 27,760,000원입니다.

본 물건은 토지 지분율 100% 매각이며, 소유자와 채무자는 이OO입니다.

채권자는 현OOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 및 면적

용도는 '전'(밭)이며, 현재 부정형 토지로서 '전'으로 이용 중인 상태입니다.

토지면적은 1,388.00제곱미터 (약 419.96평)입니다.

건물은 매각대상이 아니며 면적은 0.00제곱미터입니다.

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경은 충청북도 영동군 황간면 금계리 소재 "금계리농산물간이집하장" 북서측 방향에 위치하며, 주변은 전답지 및 임야가 혼재하고 있는 지역입니다.

교통상황은 일반 차량에 의한 접근은 어려우며, 동측 방향으로 도보 약 6~10분 거리에 노선버스정류장(죽전역)이 소재하여 제반 교통편익성은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태는 부정형 토지로서 전으로 이용 중이며, 일부에 분묘가 소재합니다.

인접 도로상태는 본건에 접하는 도로가 없어 지적도상 맹지(爛地)인 상태입니다.

토지이용계획은 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(200m 이내, 500m 이내) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 농촌지역 내 전답지 및 임야가 혼재하는 곳에 위치하며, 토지이용계획상 생산관리지역에 해당하여 제한적인 개발행위만 가능합니다.

차량 접근이 어렵다는 점과 인접 도로가 없어 맹지라는 점은 입지 조건의 가장 큰 약점입니다.

반면, 노선버스정류장이 도보 6~10분 거리에 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권 분석

본건 소재지 주변은 주거지 및 상업시설이 밀집한 지역이 아닌, 전답 및 임야가 주를 이루는 농촌지역이므로 상업적 가치(상권)는 거의 없다고 판단됩니다.

주 활용 목적은 농업용 또는 장기적인 투자(형질변경 등을 통한 가치 상승 기대)에 초점을 맞추어야 합니다.

2.3. 생활 정보

일상적인 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편익은 인근 면소재지 등으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

교통은 대중교통(노선버스)을 이용할 수 있으나, 차량 진출입이 불가능한 맹지이므로 접근성이 매우 떨어집니다.

2.4. 혐오 시설 여부

제시된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 확인할 수 없습니다.

입찰 전 반드시 현장 답사 및 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 환경 및 혐오시설(축사, 고압선, 공장 등)의 유무를 확인하는 것이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 경매 구분 및 특이 사항

본건은 부동산강제경매이며, *재매각* 물건입니다.

재매각은 이전 최고가 매수인이 보증금을 미납하였거나 대금을 납부하지 못하여 다시 진행되는 경매이므로, 법원 문건을 통해 재매각 사유를 확인하여 추가적인 법적 리스크가 없는지 점검해야 합니다.

3.2. 권리 관계

소유자, 채무자, 채권자가 명확하며, 등기부상 특별히 문제될 권리 관계는 보고서에 기재되어 있지 않습니다.

다만, *농지취득자격증명*(농취증) 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금은 미반환됩니다.

3.3. 주요 리스크 (주의 사항)

**맹지 (접하는 도로 없음):** 건축 등 개발행위가 사실상 불가능하며, 진입로 확보 없이는 활용에 제약이 큽니다.

**농지취득자격증명:** 본 물건은 전(농지)이므로, 낙찰자는 법원에서 지정한 기한 내에 관할청(황간면)에서 발급한 농취증을 제출해야 합니다.

**분묘기지권:** 연고 미상의 분묘 1기가 소재하고 있으며, 이 분묘로 인해 최저매각가격이 제한(감액)된 가격입니다. 매수인은 분묘의 처리(이장) 문제를 해결해야 하며, *분묘기지권*이 성립할 경우 토지 이용에 제약을 받거나, 이장을 위한 별도 비용이 발생할 수 있습니다.

**임대차 계약:** 2021. 1. 1.부터 2031. 12. 31.까지 장기간의 임대차 계약이 체결되어 있는 필지입니다. 매수인은 이 임대차 계약의 내용을 승계해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 농지법상 임차인의 권리, 대항력 발생 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 투자 분석 및 의견

4.1. 잠재적 리스크

**활용 제한:** 맹지인 상태로 건축 및 기타 개발행위가 불가하여, 현재는 농지 외의 용도로 활용하기가 매우 어렵습니다.

**분묘 처리:** 분묘기지권의 성립 여부에 따라 매수 후 분묘 이장을 위한 협상 및 비용(이장료, 소송 비용 등)이 추가적으로 발생할 수 있습니다.

**임대차 관계:** 장기 임대차 계약으로 인해 매수인이 계약 기간 동안 토지를 직접 사용하지 못할 가능성이 높습니다. 임대차 관계의 법적 유효성 및 임차인의 대항력 유무를 사전에 확인해야 합니다.

**재매각 리스크:** 재매각 물건이라는 점은 물건 자체의 문제가 아닌 매수인의 사정으로 인한 경우가 많으나, 혹시 모를 숨겨진 권리상 하자가 없는지 추가적인 조사가 필요합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 1,388.00제곱미터 (약 420평)의 비교적 넓은 면적의 농지이나, 맹지(도로 부재), 분묘 소재, 장기 임대차 계약의 삼중 리스크를 안고 있습니다.

감정가가 분묘로 인해 제한받았음에도 불구하고, 실제 토지 활용에 있어서는 진입로 확보와 분묘 처리에 대한 별도 비용 및 시간이 반드시 소요될 것입니다.

단기적인 개발이나 현금화는 어려우며, 농지 취득이 가능하고 장기간 임대 수익(임대 계약 승계 시)이나 장기적인 개발 호재를 보고 투자할 수 있는 전문가에게 적합합니다.

4.3. 투자 포인트

**부정적 요소:**

최고의 리스크는 *맹지*이며, 그 다음이 *분묘*와 *장기 임대차*입니다.

이 세 가지 리스크를 해결하지 않고는 토지의 정상적인 활용이 불가능합니다.

**긍정적 요소:**

생산관리지역이며, 비교적 넓은 면적(약 420평)의 토지입니다.

리스크가 많아 유찰 가능성이 높아 최저가 입찰 시에는 감정가 대비 매우 저렴하게 취득할 기회는 있습니다.

농취증 발급이 가능하며, 맹지 해소 및 분묘 처리에 대한 명확한 전략을 가진 투자자에게는 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

투자 전 맹지 해소 방안(인접 토지 소유자와의 협상) 및 임대차 계약의 법적 관계에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

법원 정보

영동지원 경매2계