나이스옥션 법원경매 충주 2022타경1509 [1] 충청북도 충주시 충의동 66,외1필지 현대아파트 1층1호 외10개호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2022.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 충의동 소재 "충주시 근로자 종합복지관" 남서측 인근의 충주자유시장과 접한 현대아파트 내의 1,2층에 소재하는 구분상가(소매시장)로서 주위는 시장, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 주차장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 지하1층/지상7층 중 1,2층에 소재하는 구분 상가들로서
외 벽 : 시멘 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 붙임 마감 등
내 벽 : 벽지, 타일, 인테리어 마감 등.
창 호 : 샛시 창호 등

이용상태

대상물건1 : 공실임(탐문 결과 12년 이상 폐문 상태라 함).
대상물건2 내지 11 : 사우나시설이나 공실임.(탐문 결과 12년 이상 폐문 상태라 함)

설비내역

위생설비, 사우니 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 사다리 평지이며, 소매시장 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약10m 내외의 포장도로와, 서측으로 노폭 약5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m-12m)(소로1-72)(접합), 시장(시장-3) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

대상물건 2 내지 11은 공부상 소매시장이나 현황 사우나 시설로서 폐문 상태임(12년 이상으로 탐문됨)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
대상물건 1 내지 11은 충주시청 민원과 확인 결과 건축물대장이 없어, 탐문자료 (2020.05.22(충주2006타경3079)) 에 의한 도면을 기준으로 각 호별 위치를 구분하였음.
대상물건 8 내지 11은 대지권이 없음.
대상물건 2 내지 11은 사우나 시설로서의 일단의 이용을 기준으로 평가하였으나, 일단으로 이용치 아니하거나, 소유권이 분리 되는 등의 사항이 발생할 경우 가격의 변동이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고바람.
대상물건1 내비 5는 공유지분 평가로서 평균가격에서 지분 비율로 평가하였음.
대상물건 1 내지 11이 속한 소매시장은 탐문결과 12년 이상 폐문된 상태라 하며, 상가관리단도 없다하니, 경매 진행 및 응찰 시 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 지분매각
- 공유자 우선매수권 없음
- 목록8,9,10,11번 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 불분명, 최저매각가격에 대지권가격 반영하여 평가함
- 목록 2번 내지 11은 공부상 소매시장이나 현황은 사우나 시설임
- 12년이상 폐문상태이며, 감정서와 층별 평면도의 위치가 일부 상이함(자세한 사항은 현황 및 감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 충주지원 2022타경1509 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청북도 충주시 충의동 66, 현대아파트 1층1호 외 10개호 (도로명 주소: 충주시 충인2길 25)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 3,976,300,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 건물 개요: 철근콘크리트구조, 지하1층/지상7층 건물 내 1, 2층 구분 상가 (총 145호)

* 건축 연도: 1982년 5월 4일 (사용승인일: 1982.03.13)

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 14,035.68㎡ (약 4,245.7평)

* 토지 지분 면적: 979.6575㎡ (약 296.3평)

* 건물 총 면적: 3,118.29㎡ (약 943.3평)

* 건물 지분 면적: 3,080.955㎡ (약 932.1평)

* 건물 주 용도: 판매시설 (전체 건축 면적: 2,544.83㎡, 전체 연면적: 10,861.02㎡)

1.4. 매각 목록 (확인된 호실 기준)

* 2층B 1.2.3호

* 지층 18호

* 1층19호

* 1층20호

* 지층 에이 24호

* 1층 121호

* 2층 211호

* 지층 이 11호 (2건)

* 지층 52호

* 4층 409호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 충주시 근로자 종합복지관 남서측 인근에 위치하며, 충주자유시장과 접하고 있습니다.

* 주변은 시장, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 주차장이 소재합니다.

* 동측으로 노폭 약 10m, 서측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다.

* 소로1류(폭 10m-12m) 및 시장 용도로 이용 중입니다.

* 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

* 근저당권 (하나은행, 2004-04-07 접수, 910,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

* 근저당권 (김선혜 외, 2004-04-30), 근저당권 (박종진 외, 2006-01-02), 가처분 (박일성, 2006-08-29), 압류 (충주시, 2007-08-29) 및 해당 권리들의 이전 등기 등은 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않습니다.

3.4. 특이사항 및 인수 사항

* 인수 보증금 합계는 0원입니다. (임대 관계는 미상임)

* 현재 유효한 권리로 소유권이전 (장삼순, 2007-03-09) 및 소유권이전청구권가등기 (이동주, 2007-03-09)가 있습니다.

* 총 등기부 채권액은 2,210,000,000원입니다.

* 공유자 우선매수권은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 특징

* 충주자유시장 인근의 상업지구에 위치하여 잠재적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 지역은 시장, 아파트, 상가 등이 복합적으로 형성되어 있습니다.

4.2. 업종 및 현황

* 공부상 용도는 소매시장이나, 현재 현황은 사우나 시설 (목록 2~11)로 파악됩니다.

* 본 물건은 12년 이상 폐문 상태로 영업 활동이 중단된 상태입니다.

* 상가관리단이 없는 것으로 확인되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 시장 내 주차장 이용이 가능합니다 (주차 요금 및 관련 정보는 별도 확인 필요).

5.2. 주변 시설

* 충주자유시장, 충주시 근로자 종합복지관 등이 인근에 위치합니다.

* 12년 이상 폐문 상태로 인해 현재 운영 중인 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

5.3. 주변 지역 분석 (혐오시설 및 기타 시설)

* 물건지 인근인 충주자유시장은 전통시장으로 다양한 점포와 먹거리를 갖추고 있습니다.

* 인근에는 충주 문학관, 충주 향교, 호암예술관 등의 문화 시설이 있으며, 활옥동굴, 충주 세계무술공원, 탄금대 등 관광 명소도 위치하고 있습니다.

* 검색 결과, 충주시 내에는 폐기물 처리 시설이나 동물 화장터 건립 추진 등으로 인한 주민 갈등 사례가 보고된 바 있으나, 본 물건지(충주시 충의동 66번지) 자체 또는 자유시장 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 장기 폐문 상태: 12년 이상 영업이 중단된 공실 상태로, 정상화까지 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 대지권 미등기 및 불분명: 목록 8, 9, 10, 11호의 경우 대지권이 미등기되어 있으며 그 유무가 불분명하여, 해당 부분에 대한 권리 행사 및 자산 가치에 불확실성이 존재합니다.

* 공부상 현황 불일치: 목록 2번부터 11번까지의 호실은 공부상 소매시장이나 현황은 사우나 시설로, 추후 원상 복구 또는 용도 변경에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장 부재: 해당 건물의 건축물대장이 없어 정확한 건물 현황 파악 및 관리에 어려움이 있을 수 있으며, 향후 건축물대장 신규 등록 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

* 감정서와 평면도 위치 상이: 감정평가서 상의 층별 평면도와 실제 건물의 위치가 일부 상이하여, 현장 확인 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 및 건물 전부가 아닌 일부 지분만 매각되는 건으로, 다른 공유자와의 협의 및 관계 설정이 매우 중요합니다.

* 사우나 시설의 일체 이용 평가: 감정평가 시 사우나 시설로서의 일체 이용을 기준으로 하였기에, 분리하여 이용할 경우 가격 변동의 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 충의동에 위치한 현대아파트 내 근린상가 지분 매각 건입니다. 12년 이상 폐문 상태이며, 일부 호실의 대지권 미등기, 공부상 용도와 현황의 불일치, 건축물대장 부재 및 도면 불일치 등 상당한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 충주자유시장 인근이라는 입지적 장점과 장기적인 관점에서 정상화 시 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다. 본 물건은 철저한 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 법률 및 행정 절차 검토, 그리고 무엇보다 다른 공유자들과의 원만한 협의가 반드시 선행되어야 하는 고위험-고수익 가능성이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 매력: 충주 구도심의 주요 전통시장인 자유시장과 인접하여 잠재적 수요층 확보에 유리합니다.

* 가치 상승 잠재력: 장기 폐문 상태를 해소하고 정상적인 영업이 가능해진다면, 투자 가치 회복 및 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경매의 메리트: 다수의 리스크 요인으로 인해 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 부동산 가치 재창출 기회: 건축물대장 부재, 도면 불일치 등의 문제를 해결하고 건물을 활성화시킨다면 새로운 가치를 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본 건은 12년 이상 폐문, 대지권 미등기(일부), 공부상 현황 불일치, 건축물대장 부재, 지분 매각 등 중대한 위험 요인을 다수 포함하고 있습니다.

* 따라서 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 심층적인 현장 조사, 관련 법규 및 행정 절차 검토, 인근 시세 분석 등이 수반되어야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 다만, 상기 언급된 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 낮은 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.