나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33432 [14] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1474 스카이타워 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "남천공원" 북측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

기호(1 - 14) : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 용이합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제지하층 제비01호 외 13개호로서,
(사용승인일 2016.07.05)
외벽 : 타일 붙임 등 마감입니다.
내벽 : 몰탈, 벽지 및 개별인테리어 등 마감입니다.
창호: 새시창호 입니다.

이용상태

근린생활시설 및 위락시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측 및 서측으로 노폭 약 12M정도의 아스팔트 및 보도블럭 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-14) : 도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-35)(접합),중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(특) 2-36)(접합),가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020- 04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ο 본건은 기호(5)는 인접 호수(108호) 일부를 점유 사용 중인 바, 경매 응찰 시 참고하시기 바랍니다.
ο 본건 기호(13,14)는 벽체구분 없이 1개의 상가로 이용중인 바, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.
ο 본건 기호(9,10)구분건물은 전유부 합병에 따른 면적 변경으로 귀 제시목록 상 면적과 집합건축물대
장 상 면적이 상이한 바 현황과 일치하는 집합건축물 대장 면적을 기준으로 감정평가 하였으므로 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-목록14 404호는 목록13 403호와 벽체구분 없이 1개의 상가로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

충주지원 2024타경33432 (14)

소재지

충청북도 음성군 맹동면 두성리 1474, 스카이타워 4층404호

용도

근린상가

감정가

312,600,000원

토지 면적

49. 57㎡ (약 14.99평)

토지 지분

49. 5729㎡ (약 14.99평)

건물 면적

152. 38㎡ (약 46.09평)

건물 지분

152. 378㎡ (약 46.09평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

익OOO

건물 개요

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제4층 제404호

주요 용도는 제2종근린생활시설, 위락시설

사용 승인일

2016년 07월 05일

2. 입지조건

주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "남천공원" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 양호합니다.

도로

건물 북동측 및 서측으로 노폭 약 12M의 아스팔트 및 보도블럭 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2016년 08월 19일 접수된 익산농업협동조합의 근저당권입니다.

소멸되지 않는 권리

등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정되어 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않습니다.

임차인 현황

* 임차인: 김우경 (김 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 3,000,000원 (월)

* 전입일자(사업일자): 2016년 11월 01일

* 확정일자: 2024년 08월 21일

* 배당신고일자: 2024년 08월 26일

* 대항력: 없음

본 건 임차인 김우경(김 )은 대항력이 없습니다. 다만, 보증금 및 차임 정보가 기재되어 있으나, 차임 3,000,000원이라는 금액은 일반적인 월세 수준을 상회할 수 있어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계

0원

특이사항

본 건 목록 14 (404호)는 목록 13 (403호)와 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 현황과 공부상 현황이 다를 수 있음을 시사하며, 실제 이용 및 거래 시 참고해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설이 혼재하는 지역으로, 다양한 업종의 상업시설이 밀집되어 있는 복합 상권입니다.

용도

건축물대장 상 주요 용도는 제2종근린생활시설이며, 기타 용도로 위락시설로도 이용 가능한 복합적인 상업용도입니다.

개발 계획

충북혁신도시 개발예정지구 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설

"남천공원"이 북측 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

교통망

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 이용 상태

본 건 404호는 인접한 403호와 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용되고 있어, 공부상 현황과 실제 이용 현황 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 법적 문제나 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

임차인 관련

임차인은 대항력이 없으나, 실제 점유 여부 및 명도 과정에서의 변수가 발생할 수 있습니다. 또한, 기재된 차임(월 300만원)이 일반적인 수준을 초과하므로, 계약의 진정성 및 실제 거래 관행에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설은 없으나, 음성군 맹동면 일대에 과거 폐기물 처리 시설 관련 민원이 있었던 사례가 일부 확인되었습니다. 해당 물건과의 직접적인 연관성은 낮으나, 대규모 개발 사업이나 산업 시설 배치와 관련하여 향후 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 할 수 있습니다.

미확인 권리

등기부 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 권리관계 및 등기사항은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 개발예정지구 내 일반상업지역에 위치한 근린상가로, 주변에 다양한 주거 및 업무시설이 혼재하여 기본적인 상권 수요는 확보된 것으로 판단됩니다. 편리한 교통망과 공원 인접성 등 입지적 장점도 갖추고 있습니다. 다만, 인접 호실과의 벽체 구분 없는 이용, 임차인의 차임액 관련 특이사항, 그리고 잠재적인 환경 관련 이슈 가능성 등은 입찰 전 면밀히 검토해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시 개발 예정 지역 내 입지로 미래 가치 상승 기대

* 다양한 업종이 혼재된 지역 특성으로 인한 잠재적 수요 확보

* 교통 편리 및 공원 인접 등 양호한 입지 조건

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없으며, 감정가 312,600,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 제시된 물건의 특이사항 및 잠재적 리스크 요인(벽체 미구분, 임차인 차임액 등)을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정할 것을 권고합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 실제 이용 현황 파악, 주변 시세 분석, 그리고 명도 가능성 등을 추가적으로 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.