나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33432 [10] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1474 스카이타워 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "남천공원" 북측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

기호(1 - 14) : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 용이합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제지하층 제비01호 외 13개호로서,
(사용승인일 2016.07.05)
외벽 : 타일 붙임 등 마감입니다.
내벽 : 몰탈, 벽지 및 개별인테리어 등 마감입니다.
창호: 새시창호 입니다.

이용상태

근린생활시설 및 위락시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측 및 서측으로 노폭 약 12M정도의 아스팔트 및 보도블럭 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-14) : 도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-35)(접합),중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(특) 2-36)(접합),가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020- 04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ο 본건은 기호(5)는 인접 호수(108호) 일부를 점유 사용 중인 바, 경매 응찰 시 참고하시기 바랍니다.
ο 본건 기호(13,14)는 벽체구분 없이 1개의 상가로 이용중인 바, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.
ο 본건 기호(9,10)구분건물은 전유부 합병에 따른 면적 변경으로 귀 제시목록 상 면적과 집합건축물대
장 상 면적이 상이한 바 현황과 일치하는 집합건축물 대장 면적을 기준으로 감정평가 하였으므로 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-전유부 분할에 따른 면적변경으로 건축물대장 및 현황 167.892㎡임(등기부 상 195.732㎡)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 충주지원 2024타경33432호로, 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1474 스카이타워 3층 302호에 소재한 근린상가입니다.

본 물건은 부동산임의경매로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1474 스카이타워 3층302호 (신주소: 충청북도 음성군 장성3길 13-5)

구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

용도: 근린상가

건축물 현황:

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상5층 건물

사용승인일: 2016년 07월 05일

면적:

토지 면적: 63.68㎡ (약 19.28평)

건물 면적: 등기부상 195.732㎡ (약 59.21평) / 건축물대장 및 현황 167.892㎡ (약 50.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 365,700,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "남천공원" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지 이용 현황:

토지는 대체로 세장형의 평지로, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

도로 접근성:

본건 건물은 북동측 및 서측으로 노폭 약 12M의 아스팔트 및 보도블럭 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

대중교통:

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 양호합니다.

1.2. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 도시지역, 일반상업지역

지구단위계획: 제1종지구단위계획구역

도로: 중로2류 (폭 15m-20m) 접합 (북동측 및 서측)

기타 제한사항:

가축사육제한구역(절대제한구역)

혁신도시개발예정지구

중점경관관리구역

1.3. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2016년 08월 19일 접수된 익산농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부채권 총액:

말소기준권리(근저당) 채권액은 338,000,000원입니다.

말소 예정 권리:

말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 해당 권리가 등기되어 있지 않습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리 사항은 없습니다.

임차인 현황:

본건의 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 현재 대항력 있는 임차인이 없거나, 존재하더라도 보증금에 대한 부담이 없음을 의미합니다.

1.4. 건축물 세부정보

건축물 현황:

주용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상) / 제1,2종근린생활시설, 위락시설 (실제 이용 현황)

구조: 철근콘크리트구조

규모: 지하1층, 지상5층 건물 중 3층

총 호수: 24개호 (집합건물)

설비 내역:

본 건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 이용현황 및 특이사항

이용상태:

본건은 근린생활시설 및 위락시설로 이용 중입니다.

전유부 분할 관련 면적 차이:

등기부상 면적(195.732㎡)과 건축물대장 및 현황 면적(167.892㎡) 간 차이가 존재합니다. 이는 전유부 분할에 따른 면적 변경으로 발생한 것으로, 감정평가 시에는 현황과 일치하는 건축물대장상 면적을 기준으로 평가되었습니다.

기타 특이사항:

* 본건(전유부분) 중 일부(기호 5)는 인접 호수(108호)의 일부를 점유하여 사용 중인 것으로 확인됩니다.

* 본건(전유부분) 중 일부(기호 13, 14)는 별도의 벽체 구분 없이 1개의 상가로 이용되고 있습니다.

* 본건(전유부분) 중 일부(기호 9, 10)는 전유부 합병으로 인한 면적 변경이 있습니다. (상기 면적 차이와 연관)

1.6. 상권 및 생활정보

주변 상권:

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 업무시설 등이 혼재되어 있으며, 음성 혁신도시 개발 예정 지구에 포함되어 있어 향후 배후수요 증가에 따른 상권 활성화가 기대되는 곳입니다.

편의시설:

인근에 "남천공원"이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 반경 1~2km 이내에 마트, 편의점, 병원, 은행, 관공서 등의 기본적인 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다.

주변 시설 (혐오시설 검색):

현재 본건 주변에 심각한 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 지역 내 축사 분포 가능성은 존재합니다.

1.7. 잠재적 리스크

면적 불일치:

등기부상 면적과 건축물대장 및 현황 면적 간 상당한 차이(약 27.84㎡)가 존재하므로, 입찰 전 정확한 현황 파악 및 이에 따른 실사용 면적과 면적 변동 사유에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

호수 점유 및 합병:

일부 호수가 타 호수를 점유하거나 합병하여 이용 중인 점은 내부 이용 현황을 복잡하게 만들고, 향후 명도 과정이나 재활용 시 추가적인 협의나 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

토지이용계획 및 제한사항:

가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등은 향후 건물 이용이나 증축, 개축 등에 일부 행위 제한을 초래할 수 있습니다.

위락시설 용도:

주용도에 위락시설이 포함되어 있어, 해당 시설 운영 시 주변 거주민이나 상가와의 마찰 또는 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 충주지원 2024타경33432호로, 충북 음성군 맹동면 두성리 스카이타워 3층 302호에 위치한 근린상가입니다. 2016년에 준공된 신축 건물이며, 음성 혁신도시 개발 예정 지구라는 지리적 이점을 가지고 있어 향후 상권 성장 잠재력이 높은 물건입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 편입니다. 다만, 등기부상 면적과 현황 면적의 차이, 일부 호수의 복합적인 이용 상태 등은 반드시 명확히 확인하고 입찰에 참여해야 할 주요 고려사항입니다.

1.9. 투자 포인트

혁신도시 배후수요: 음성 혁신도시 개발에 따른 인구 유입 및 소비력 증가는 지역 상권의 활성화를 견인할 것이며, 이는 본 물건의 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

신축 건물 이점: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 영업 활동이 가능하며, 리모델링 비용 부담이 적습니다.

안정적인 권리관계: 인수되는 권리가 없어 명도 리스크 외에는 권리상 안전성이 높습니다.

잠재적 성장 가능성: 혁신도시 개발과 함께 지역 경제 활성화가 기대되는 지역에 투자함으로써 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본 건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

감정가 365,700,000원을 기준으로, 주변 시세, 낙찰 사례, 본건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

경매 물건의 특성상 최저가 입찰 여부, 경쟁 상황 등에 따라 낙찰가가 결정되므로, 사전 충분한 시세 조사와 현장 답사를 통해 본건의 실제 가치를 파악하고 보수적인 관점에서 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.