나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33432 [9] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1474 스카이타워 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "남천공원" 북측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

기호(1 - 14) : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 용이합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제지하층 제비01호 외 13개호로서,
(사용승인일 2016.07.05)
외벽 : 타일 붙임 등 마감입니다.
내벽 : 몰탈, 벽지 및 개별인테리어 등 마감입니다.
창호: 새시창호 입니다.

이용상태

근린생활시설 및 위락시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측 및 서측으로 노폭 약 12M정도의 아스팔트 및 보도블럭 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-14) : 도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-35)(접합),중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(특) 2-36)(접합),가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020- 04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ο 본건은 기호(5)는 인접 호수(108호) 일부를 점유 사용 중인 바, 경매 응찰 시 참고하시기 바랍니다.
ο 본건 기호(13,14)는 벽체구분 없이 1개의 상가로 이용중인 바, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.
ο 본건 기호(9,10)구분건물은 전유부 합병에 따른 면적 변경으로 귀 제시목록 상 면적과 집합건축물대
장 상 면적이 상이한 바 현황과 일치하는 집합건축물 대장 면적을 기준으로 감정평가 하였으므로 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-전유부 합병에 따른 면적변경으로 건축물대장 및 현황 157.92㎡임(등기부 상 130.08㎡)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33432 (9)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 익OOO (익산농업협동조합)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1474 스카이타워 3층301호

건물 명칭: 스카이타워

주요 용도: 제2종근린생활시설

기타 용도: 제1,2종근린생활시설, 위락시설

사용승인일: 2016년 07월 05일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 344,000,000원

토지면적: 42.32㎡ (약 12.8평)

건물면적: 130.08㎡ (등기부상, 약 39.3평) / 157.92㎡ (건축물대장 및 현황, 약 47.8평)

토지지분: 42.3188㎡

건물지분: 130.08㎡

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "남천공원" 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 대체로 세장형 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북동측 및 서측으로 노폭 약 12M 정도의 아스팔트 및 보도블럭 포장도로와 접하여 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 지역 지구 및 규제

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(절대제한구역), 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

* 주식회사제이씨개발 명의의 소유권이전 및 신탁등기 말소 기록이 있습니다.

* 익산농업협동조합 명의의 근저당권 (2016-08-19, 221,000,000원)이 설정되어 있습니다.

* 익산농업협동조합 명의의 임의경매 개시 결정 등기 (2024-06-27, 3,611,923,059원)가 존재합니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 익산농업협동조합의 근저당권 (2016-08-19)이며, 경매 절차를 통해 근저당권 및 그 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자 등록일): 2023-11-15

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없는 임차인으로, 명도에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용 현황

본 물건은 현재 근린생활시설 및 위락시설로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

인근 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 작용하는 지역입니다. 충북혁신도시와 인접하여 배후수요가 있는 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 남천공원 인근에 위치하여 휴식 공간을 이용할 수 있습니다.

* 인근에는 거성호텔과 같은 숙박 시설이 있습니다.

* 충북혁신도시 내 상업시설, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지역 개발에 따라 청년 창업 카페와 같은 새로운 커뮤니티 공간도 조성되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 면적 불일치

건축물대장 및 현황상 면적(157.92㎡)과 등기부상 면적(130.08㎡) 간에 약 27.84㎡ (약 8.5평)의 차이가 존재합니다. 이는 전유부 합병으로 인한 것으로, 실제 사용 면적과 등기부상 면적 간의 차이를 반드시 확인해야 합니다. [cite: PROMPT]

6.2. 전유부 점유 및 합병 관련 사항

* 본건(기호 5)은 인접 호수(108호)의 일부를 점유하여 사용 중인 것으로 파악됩니다. [cite: PROMPT]

* 본건(기호 13,14)은 벽체 구분 없이 1개의 상가로 이용 중인 것으로 파악됩니다. [cite: PROMPT]

이러한 사항은 현재 이용 현황 및 향후 분할, 매각 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 환경 관련 고려사항

음성군 맹동면 지역은 과거 폐기물 처리 시설 유치 경쟁이나 축사 등에서 발생하는 악취 문제로 인해 지역 주민들의 민원 및 반발이 있었던 사례가 있습니다. 이는 해당 지역 전반에 대한 환경적 이슈로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 인근의 일반상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 접근성이 양호하고 다양한 편의시설 이용이 가능한 입지입니다. 다만, 등기부상 면적과 건축물대장상 면적 간의 상당한 차이가 존재하며, 일부 전유부의 합병 및 점유 사용 관련 특이사항이 있어 실사 및 권리관계 확인이 필수적입니다. 또한, 지역적으로 과거 환경 이슈가 있었던 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시 인근 일반상업지역에 위치하여 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 근린상가 및 위락시설로 이용 가능한 다목적 공간입니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 344,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정해야 합니다. 현재 물건의 면적 불일치, 합병 및 점유 사항, 주변 환경적 고려사항 등을 종합적으로 고려하여, 충분한 현장 조사와 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 상기 감정가와 유사한 물건들의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율 등을 참고하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.