나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33432 [4] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1474 스카이타워 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "남천공원" 북측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

기호(1 - 14) : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 용이합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제지하층 제비01호 외 13개호로서,
(사용승인일 2016.07.05)
외벽 : 타일 붙임 등 마감입니다.
내벽 : 몰탈, 벽지 및 개별인테리어 등 마감입니다.
창호: 새시창호 입니다.

이용상태

근린생활시설 및 위락시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측 및 서측으로 노폭 약 12M정도의 아스팔트 및 보도블럭 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-14) : 도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-35)(접합),중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(특) 2-36)(접합),가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020- 04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ο 본건은 기호(5)는 인접 호수(108호) 일부를 점유 사용 중인 바, 경매 응찰 시 참고하시기 바랍니다.
ο 본건 기호(13,14)는 벽체구분 없이 1개의 상가로 이용중인 바, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.
ο 본건 기호(9,10)구분건물은 전유부 합병에 따른 면적 변경으로 귀 제시목록 상 면적과 집합건축물대
장 상 면적이 상이한 바 현황과 일치하는 집합건축물 대장 면적을 기준으로 감정평가 하였으므로 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경33432 (4)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1474 스카이타워 1층103호 (신주소: 충청북도 음성군 장성3길 13-5)

건물명: 스카이타워

구분: 근린상가 (제1, 2종 근린생활시설, 위락시설)

토지면적: 32.65㎡ (약 9.88평)

건물면적: 100.37㎡ (약 30.36평)

감정가: 923,100,000원

매각기일: 정보 없음 (확인 필요)

매각방법: 토지/건물 일괄매각, 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "남천공원" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

* 건물 구조 및 외관

건물은 철근콘크리트 구조의 스라브 지붕 건물로, 지하 1층, 지상 5층 규모입니다. (2016년 7월 5일 사용승인) 외벽은 타일 마감, 내벽은 몰탈, 벽지 및 개별 인테리어 마감으로 이루어져 있으며, 창호는 새시 창호입니다.

* 토지 이용

토지는 대체로 세장형의 평지로, 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로 접근성

북동측 및 서측으로 폭 약 12M의 아스팔트 및 보도블럭 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

물건지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로2류(폭 15m-20m)에 접하며, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역에 포함되어 있어 개발 및 이용에 관한 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2016년 8월 19일자 익산농업협동조합의 근저당권 (채권액 637,000,000원)입니다.

* 등기부상 채권 총액

등기부상 채권 총액은 637,000,000원입니다. (이는 말소기준권리의 원금으로, 실제 경매 신청 채권액과는 다를 수 있습니다.)

* 경매 신청 채권자

본 경매는 익산농업협동조합의 신청으로 진행되고 있습니다. (2024년 6월 27일 임의경매개시결정, 채권액 3,611,923,059원)

* 임차인 현황

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 이에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도

본 건물은 제1, 2종 근린생활시설 및 위락시설로 이용 가능하며, 현재도 해당 용도로 사용 중입니다.

* 주변 상업 시설

물건지 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집하여 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 개발 호재

물건지가 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있어 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 대한 기대감이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의 시설

인근에 남천공원이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 지역 내 상업 및 업무 시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경

아파트 및 오피스텔 등 주거 시설이 혼재되어 있어 잠재적인 배후 수요 확보에 긍정적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 이용 현황 관련 특이사항

* 본건 기호(5)는 인접 호수(108호)의 일부를 점유 사용하여, 경계 및 사용 범위에 대한 사전 확인이 필요합니다.

* 본건 기호(13, 14)는 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용 중으로, 원상 복구 또는 합법적인 이용 방안에 대한 검토가 필요합니다.

* 본건 기호(9, 10)는 전유부 합병으로 인해 등기부상 면적과 집합건축물대장상 면적이 상이하므로, 현황에 맞는 정확한 면적 확인이 요구됩니다.

* 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당하여 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. (다만, 가축사육제한구역은 현 상가 용도에 미치는 영향이 적을 수 있습니다.)

검색 결과, 음성군 맹동면 일대에 폐기물 소각장 설치 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 본 물건지의 직접적인 인근에 유해 시설이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 의미의 혁신도시 개발 구역 내 산업단지 및 기타 시설의 존재 가능성은 있으므로, 입찰 전 주변 환경에 대한 현장 조사가 필요합니다.

* 높은 감정가 및 채권액

감정가 9억 2천만원대, 경매 신청 채권액 36억 원대의 높은 금액으로 인해 잠재적 경쟁자나 수익률 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

* 정보의 미래 시점

물건명세서 작성일이 2026년 6월 19일로 기재되어 있어, 현재 시점(2026년 7월 16일)과 비교 시 내용의 최신성에 대해 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 음성 혁신도시 개발 예정지에 위치한 일반상업지역 내 근린상가로, 잠재적 가치 상승이 기대됩니다. 현재 다양한 용도로 활용 가능하며, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적습니다. 다만, 일부 호수의 이용 현황 및 면적 차이 등 현장 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 음성 혁신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 근린생활시설 및 위락시설로 활용 가능한 복합 용도.

* 남천공원 인접으로 쾌적한 입지 조건.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없으므로, 감정가 923,100,000원을 기준으로 시장 상황, 수익률 분석, 임대 현황, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 본 보고서에서 직접 산정하기 어려우며, 추가적인 심층 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.