나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33432 [2] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1474 스카이타워 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "남천공원" 북측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

기호(1 - 14) : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 용이합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제지하층 제비01호 외 13개호로서,
(사용승인일 2016.07.05)
외벽 : 타일 붙임 등 마감입니다.
내벽 : 몰탈, 벽지 및 개별인테리어 등 마감입니다.
창호: 새시창호 입니다.

이용상태

근린생활시설 및 위락시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측 및 서측으로 노폭 약 12M정도의 아스팔트 및 보도블럭 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-14) : 도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(국)2-35)(접합),중로2류(폭 15m-20m)(2015-12-31)(중(특) 2-36)(접합),가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020- 04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ο 본건은 기호(5)는 인접 호수(108호) 일부를 점유 사용 중인 바, 경매 응찰 시 참고하시기 바랍니다.
ο 본건 기호(13,14)는 벽체구분 없이 1개의 상가로 이용중인 바, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.
ο 본건 기호(9,10)구분건물은 전유부 합병에 따른 면적 변경으로 귀 제시목록 상 면적과 집합건축물대
장 상 면적이 상이한 바 현황과 일치하는 집합건축물 대장 면적을 기준으로 감정평가 하였으므로 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2024타경33432 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 익OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1474 스카이타워 1층101호

용도: 근린상가 (제1,2종근린생활시설, 위락시설)

건축물 사용승인일: 2016년 7월 5일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 38.90㎡ (약 11.77평)

건물면적: 119.58㎡ (약 36.17평)

감정가: 1,099,700,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "남천공원" 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 북동측 및 서측으로 노폭 약 12M의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역(절대제한구역), 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2016년 8월 19일 접수된 익산농업협동조합의 근저당권(채권액 754,000,000원)입니다.

이후 접수된 압류, 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 등기부상 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 충북혁신도시는 조성 이후 인구 및 사업장이 증가하고 있으나, 상가 공실률이 높아지고 있다는 분석이 있습니다. 특히, 공공기관 직원들의 낮은 정착률과 경기 침체가 상권 침체의 주요 원인으로 지목되고 있습니다. 일부 보도에 따르면 중심 상가의 1분기 공실률이 30%에 근접한 것으로 나타났습니다.

4.2. 주변 상권 현황

인근 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 업무시설 등이 혼재되어 있어 잠재적 수요가 존재합니다. 현재 성업 중인 고깃집 매물이 소개되는 등 특정 업종에서는 활기를 띠는 모습도 보입니다. 그러나 전반적으로는 빈 점포가 늘고 있으며, 일부 건물 전체가 공실인 경우도 확인됩니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에서 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설은 일반적으로 주민의 공포감이나 환경 훼손을 유발하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 미치는 시설을 의미합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 "남천공원"이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 주변에 아파트, 오피스텔, 업무시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 공공기관

충북혁신도시에는 11개의 공공기관이 입주해 있으나, 직원들의 낮은 정착률이 상권 활성화에 영향을 미치는 요인 중 하나로 분석되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 상가 공실률

충북혁신도시 내 상가 공실률이 증가하는 추세이며, 이는 본건의 임대 수익률 및 공실 위험에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 운영 관련 특이사항

* 본건 기호(5)는 인접 호수(108호) 일부를 점유 사용 중인 바, 실제 이용 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 본건 기호(13,14)는 벽체 구분 없이 1개의 상가로 이용 중으로, 이는 분할 매각 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 본건 기호(9,10)는 전유부 합병에 따른 면적 변경이 발생하였으며, 집합건축물대장상 면적을 기준으로 감정평가되었습니다. 실제 면적 및 공부상 면적의 차이를 확인해야 합니다.

6.3. 지역 개발 및 규제

* 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

* 가축사육제한구역(절대제한구역)으로 지정되어 있으나, 이는 주로 축산업 관련 규제입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 내에 위치한 근린상가로, 다양한 업종으로 활용 가능성이 있습니다. 남천공원 인접 및 차량, 대중교통 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 충북혁신도시 내 상가 공실률 증가 추세, 일부 호수의 통합 이용 및 면적 상이 등 운영상의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 해당 지역의 상권 활성화 방안 및 향후 개발 계획 등을 면밀히 검토해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시의 장기적인 발전 가능성에 기반한 시세 상승 기대.

* 근린생활시설 및 위락시설 용도로 다양한 업종 유치 가능성.

* 인근 아파트, 오피스텔, 공공기관 종사자 등을 배후 수요로 확보.

* 양호한 교통 접근성을 바탕으로 한 유동 인구 확보 잠재력.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원.

감정가: 1,099,700,000원.

현재 충북혁신도시의 전반적인 상가 공실률 증가 추세 및 지역 상권의 침체 우려가 투자 결정 시 주요 고려사항으로 작용합니다. 이에 따라 실제 현장 방문을 통한 상권 분석, 공실 현황, 향후 발전 가능성 등을 면밀히 파악한 후, 경쟁 물건의 낙찰가율 및 본건의 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 대비 낙찰가율은 통상 70~80% 수준이나, 본건의 특성과 시장 상황을 반영하여 조정이 필요합니다. 현재 시점에서 예상 입찰가를 특정하기는 어려우나, 감정가보다는 낮게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.