나이스옥션 법원경매 충주 2024타경32989 [1] 충청북도 음성군 삼성면 능산리 557-10 가동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.06.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 구계리에 소재하는 '전문건설공제조합 기술교육원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 (1~3) : 3필 일단의 부정형 평지 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1~3) : 본건은 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형), 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역),<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 후첨 ‘사진용지’와 같이 토지 기호 1 지상에 소유자 미상의 제시외 수변전설비 ㉢이 소재하는 것으로 목측되어 관찰감가법을 병용하여 감정평가하였으니 참고하시기 바라며, 경매 진행시 소유권 및 기타권리 관계 등을 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인 2016.10.17) 외벽 : 판넬 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임. 기호(5,6) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인 2016.10.17) 외.내벽 : 판넬 등 마감, 창호 : 샷시창호임. 기호(7,8) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인 2020.12.24) 내.외벽 : 판넬 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(4) : 공장(사무실,화장실,다용도실 등), 기호(5) : 공장, 기호(6) : 공장,창고, 기호(7,8) : 공장으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비(기호4), 가스누출 경보차단장치(기호6) 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 기타 : 건물 기호(5) 건물 지상에 타인소유의 태양광발전사업설비가 소재함.

물건 비고

-일괄매각(감정평가서상 제시외 수변전설비 및 제시외 ㄱ,ㄴ 포함)
-목록5 나동 지붕에 타인 소유(재산권자: 해사랑협동조합) 태양광설비 소재(매각제외), 목록2 지상에 소재하는 타인소유의 가스저장탱크 매각제외
-목록7,8 건물은 공부상 단층건물로 기재되어 있으나 현황은 3층으로 중간 벽체없이 일동의 건물로 이용중임
-목록1 토지 및 목록 5,7,8 건물, 제시외 ㄱ,ㄴ에 기계기구 목록에 포함되지 않은 소유자 미상의 기계기구등이 소재(매각제외)
-목록1,3 지상에 컨테이너 2개동 소재(매각제외)
-목록 1,2 지상에 소유자 미상의 EGI휀스 설치되어 있음
-본건 기계기구는 현재 방치된 상태로 정상적인 운영을 위해서는 별도의 점검 및 수리를 요할 수 있음
-기계기구 기호 1 중 1-2) 쌀 세척불림 대차는 목록상 3set이나 현황은 2set 소재하며 1-4)집진기, 1-6)자동밴드씰러기는 소재불명임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 충주지원 2024타경32989 (1) 사건번호로 진행되는 충청북도 음성군 삼성면 능산리 557-10 가동 소재 공장 경매 물건입니다.

총 감정평가액은 1,794,289,110원이며, 토지는 4033.00㎡ (약 1220.01평)이고 건물은 총면적 1148.56㎡ (약 347.43평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 유아이제삼십사차유동화전문입니다.

건물 현황은 다음과 같습니다.

* 가동(건물 4): 총면적 86.11㎡ (약 26.05평), 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로 공장(사무실, 화장실, 다용도실 등)으로 이용 중입니다.

* 나동(건물 5): 총면적 452.6㎡ (약 136.92평), 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로 공장으로 이용 중입니다.

* 다동(건물 6): 총면적 327.85㎡ (약 99.20평), 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로 공장 및 창고로 이용 중입니다.

* 라동(건물 7): 총면적 141㎡ (약 42.66평), 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로 공장으로 이용 중이며, 공부상 단층이나 현황은 3층으로 이용 중입니다.

* 마동(건물 8): 총면적 141㎡ (약 42.66평), 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로 공장으로 이용 중이며, 공부상 단층이나 현황은 3층으로 이용 중입니다.

건물 제시외 면적은 61.00㎡가 있습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 금왕읍 구계리 소재 "전문건설공제조합 기술교육원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 환경은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 현재 제공된 정보와 자체 지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 산업 단지 또는 공장 밀집 지역으로 보입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을16 (중소기업은행 근저당, 2020년 8월 13일 접수).

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위의 권리는 등기부등본상 확인되지 않으며, 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강 (망강경수의승계인)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-07-29

* 확정일자: 2019-08-12

* 배당신고일자: 2024-08-29

* 대항력: 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 제공된 자료에 따르면 해당 임차인은 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 0원으로 분석되었습니다.

4. 상권분석

본건은 공장 용도의 물건으로, 주변은 소규모 공장 및 농경지, 임야 등으로 구성되어 있습니다. 지역 경제는 산업 활동에 기반하고 있으며, 특정 상업 지구 형성보다는 산업 활동에 필요한 인프라 중심으로 형성된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 간선도로 접근성이 양호합니다. 다만, 공장 지역의 특성상 주거 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 다소 거리가 있을 수 있으며, 근로자 편의를 위한 시설은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건, 대항력 있는 임차인, 공동담보 물건으로 복합적인 권리 관계가 있을 수 있습니다.

* 일괄 매각 대상에 감정평가서상 제시외 수변전 설비 및 제시외 ㄱ, ㄴ이 포함됩니다.

* 목록5 나동 지붕에 타인 소유(해사랑협동조합) 태양광 설비가 있으며, 목록2 지상에 타인 소유 가스 저장 탱크가 소재하나, 이들은 매각에서 제외됩니다.

* 목록7,8 건물(라동, 마동)은 공부상 단층이나 현황 3층으로 이용 중이며, 이는 추후 건축물 대장 등재 시 차이가 발생할 수 있습니다.

* 목록1 토지 및 목록 5,7,8 건물, 제시외 ㄱ, ㄴ에 소유자 미상의 기계기구가 소재하나, 매각 제외됩니다.

* 목록1,3 지상 컨테이너 2개동도 매각 제외 대상입니다.

* 본건에 설치된 기계기구는 현재 방치 상태로, 정상적인 운영을 위해서는 별도의 점검 및 수리가 필요할 수 있습니다. 또한, 일부 기계기구(쌀 세척 불림 대차 1-2)는 수량 불일치(3set -> 2set)가 있으며, 집진기(1-4), 자동밴드씰러기(1-6)는 소재 불명으로 확인되었습니다.

* 목록 1,2 지상에 소유자 미상의 EGI 휀스가 설치되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충북 음성군에 위치한 공장 경매 물건으로, 넓은 토지와 다수의 건물을 일괄 매각하는 점이 특징입니다. 권리상으로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 깨끗한 권리 인수가 예상되나, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석되었습니다. 다만, 매각 제외 물건이 다수 존재하고, 일부 건물은 현황과 공부상 차이가 있으며, 기계기구의 상태가 좋지 않아 추가적인 확인 및 비용 발생 가능성이 있습니다. 전반적으로 현장 방문을 통한 철저한 조사가 선행되어야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 음성군 지역의 산업 시설 투자 기회입니다.

* 계획관리지역으로 향후 토지 활용 및 개발 가능성이 있습니다.

* 기존 공장 시설이므로, 관련 업종 투자자에게는 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정평가액(1,794,289,110원)을 기준으로, 최근 부동산 시장 동향, 물건의 현 상태, 잠재적 리스크 요인(매각 제외 물건, 기계기구 상태, 건물 현황 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 인수되는 보증금이 0원이므로 입찰가 산정 시 직접적인 보증금 부담은 없습니다. 따라서, 철저한 현장 조사를 통해 잠재적 가치를 평가한 후, 경쟁 물건 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.