나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1404 [1] 충청북도 충주시 앙성면 사미리 산21 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재‘올데이C,C’서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 국도38호선이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 사다리형의 경사지로, 건축신고를 득하고 착공전의 상태임.
기호2 : 부정형의 경사지로, 건축신고를 득하고 착공전의 상태임.
기호3-5 : 세장형의 평지로 토지임야 상태임.
기호6 : 부정형의 경사지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1: 인접필지를 통하여 접근이 가능함.
기호2-5 : 기호6 현황도로(노폭 8m 내외)에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 보전관리지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
기호2,6 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
기호3-5 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호4 토지 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 제시외 관정이 소재하고 있으나, 토지의 부합물로 보아 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

본건 기호1, 2 토지는 건축신고를 득한 토지(착공은 현재 이루어지지 않은 상태임)로 충주시청 건축신고팀에 문의시 가격시점 현재 건축신고는 유효한 것으로 탐문조사되었으나, 경매진행시 건축신고 관련사항은 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.
나. 본건 기호1-5 토지는 충주시청 산지관리팀에 문의시 가격시점 현재 산지복구의무(적지복구)에 의거 지상에 소나무 등 수목이 식재되어 있는 상태로 탐문조사되었으나, 경매진행시 산지전용 관련사항은 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 공유자 우선매수권 없음
- 본건 지상 수목, 석축 및 옹벽 매각포함
- 목록 1,2 건축신고를 득한 토지이나 착공전의 상태로 건축신고 관련사항 별지 사실조회회신 참조
- 목록 1~5 산지복구의무(적지복구)에 의거 지상에 소나무 등 수목이 식재되어 있는 상태로 산지전용 관련사항 별지 사실조회회신 참조
- 목록 4 지상 제시외 관정 매각포함
- 목록 6 지분매각, 공유지분 토지로서 위치 및 경계확인 불명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경1404 (1)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 사미리 산21

토지면적: 6,996.00㎡ (약 2,116.33평)

감정가: 808,611,000원

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

용도: 도로 (등기부상 및 현황, 세부 용도는 필지별 상이)

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 '올데이CC' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 전형적인 농촌 및 임야 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 국도38호선이 소재하는 등 교통 상황은 보통 수준입니다.

지형 및 이용 상태:

* 기호 1, 2: 사다리형 및 부정형 경사지로 건축신고를 득하였으나 착공 전 상태입니다.

* 기호 3-5: 세장형 평지로 토지 임야 상태입니다.

* 기호 6: 부정형 경사지로 현재 도로로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

* 기호 1: 인접 필지를 통하여 접근이 가능합니다.

* 기호 2-5: 현황도로(노폭 8m 내외)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 2월 19일 접수된 문화새마을금고 근저당권 (을26)입니다.

인수되는 권리:

* 인수되는 보증금 합계: 0원입니다. 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권'이 명시되어 있으나, 토지 등기부 요약 상으로는 문화새마을금고의 지상권(을27)이 말소된 것으로 확인됩니다. 해당 권리의 인수 여부는 반드시 법원에 재확인하시기 바랍니다.

말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 지상권, 압류 등은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

채권 총액: 등기부상 채권 총액은 552,000,000원입니다. [cite:RESULT_INDEX] (주의: 이는 총 채권액이며, 본 경매 신청 채권액은 444,482,500원입니다.) [cite:RESULT_INDEX]

채권자 현황: 본 경매 신청 채권자는 문화새마을금고입니다. [cite:RESULT_INDEX]

특이사항:

* 본건은 토지 일부 지분 매각이며, 목록 6은 공유지분 토지로서 위치 및 경계 확인이 불명확할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고 가능 건입니다.

* 공동 담보로 제공된 물건이 존재합니다.

4. 상권분석

본 물건은 '올데이CC' 골프장 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역입니다.

대규모 상업 시설보다는 자연 친화적인 환경에 가깝습니다.

주변 관광지로는 앙성탄산온천, 비내섬, 봉황자연휴양림 등이 있어 관광객의 방문이 예상되는 지역입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 앙성면 소재지의 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 충주시내 접근성도 고려할 수 있습니다.

주변 시설: 골프장, 온천, 자연 휴양림 등이 인근에 있어 레저 및 휴양 활동에 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

건축 신고 상태: 목록 1, 2 토지는 건축신고를 득하였으나 착공 전 상태로, 건축 관련 사항은 재확인 필요합니다.

산지 복구 의무: 목록 1-5 토지는 산지 복구 의무(적지복구)에 따라 수목이 식재되어 있는 상태로, 산지 전용 관련 사항은 재확인 필요합니다.

지분 매각 및 경계 불명확: 목록 6은 지분 매각이며 위치 및 경계 확인이 불명확하여, 소유권 행사 및 토지 이용 시 제약이 있을 수 있습니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 여부: 물건명세서 상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있어, 등기부 상 말소 처리된 지상권과의 상충점에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

혐오 시설 관련: 과거 앙성면 일대에 위생매립장 등 혐오 시설로 인한 주민 민원이 있었던 사례가 있어, 지역 환경에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. (단, 본건 소재지와 직접적인 인접성은 아닙니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 자연 경관이 뛰어나고 골프장, 온천 등 레저 시설과의 접근성이 좋은 입지를 갖추고 있습니다.

토지 일부 지분 매각이며, 일부 필지는 건축 신고 상태이거나 산지 복구 의무가 있어 개발 및 이용에 있어 추가적인 검토가 필요합니다.

특히, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 불명확성은 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 법원에 문의하여 정확한 사실관계를 파악해야 합니다.

공유자 우선 매수권 행사 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

'올데이CC' 등 레저 시설 인근의 지리적 이점이 있습니다.

개발 가능성이 있는 토지(건축 신고 필지)입니다.

자연 친화적인 입지 조건으로 인한 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 일부 지분 매각이며, 권리관계 확인 및 개발 가능성 등 불확실성이 존재하므로, 감정가 808,611,000원을 기준으로 시장 상황, 권리관계의 명확성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시에는 해당 요소를 제외하고 고려할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건 시세 조사 및 현장 답사를 통한 면밀한 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.