나이스옥션 법원경매 충주 2024타경906 [1] 충청북도 충주시 호암동 470 가동호 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경906 [1] 충청북도 충주시 호암동 470 가동호 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경906
• 주소: 충청북도 충주시 도장관주로 129
• 용도: 단독주택

충주지원 경매1계 2024타경906 | 소재지: 충청북도 충주시 도장관주로 129 | 감정가: 683,601,860원 | 최저가: 224,002,000원 | 용도: 단독주택

1. 충주지원 2024타경906 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경906 (1)

소재지: 충청북도 충주시 호암동 470 가동호

용도: 단독주택

감정가: 683,601,860원

토지면적: 2239.00㎡ (약 677.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.86㎡ (약 25.67평) - 단층 단독주택 (기호 2)

건물 제시외면적: 195.92㎡ (약 59.26평) - 농막, 창고, 비가림막, 계사 등 (매각 제외)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황 및 상세 정보

1.2. 1. 토지 현황

총 토지 면적: 2239.00㎡ (약 677.32평)

기호(1): 2239㎡ (약 677.32평) - 인접필지와 함께 단독주택 부지로 이용 중인 평지, 부정형 토지. 노폭 약 12미터의 중로에 접함. 토지 이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당.

기호(3): 공부상 '임야'이나 현황 '정원'으로 이용 중인 완경사, 부정형 토지. 현황상 맹지이나, 본건 토지(1) 및 인접필지를 통해 진출입 가능. 토지 이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당.

기호(4): 급경사의 부정형 토지로, 자연림으로 이용 중. 지적상 맹지이나 동측 비포장 샛길을 통해 진출입 가능. 토지 이용계획상 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 온천지구에 해당.

(참고: 제시된 감정평가서 요약표에 따르면 기호(1)과 기호(3)이 함께 묶여 설명되고, 기호(4)는 별도로 설명되나, 전체 토지 면적 2239㎡에 포함되는 것으로 보입니다.)

1.2. 2. 건물 현황

주 건물 (기호(2)로 지칭): 84.86㎡ (약 25.67평) 규모의 시멘트벽돌구조 스라브지붕 단층 단독주택 (1995.1.20 사용승인). 내부에는 방 2개, 화장실 1개가 있으며 기본적인 전기 난방 및 위생, 급배수 설비가 구비되어 있습니다.

매각 제외 건물 (목록1 지상 '나동'): 일반철골구조 (철근)콘크리트 2층 단독주택 약 147.42㎡ (약 44.60평) 규모로, 법정지상권 성립 여부가 불명확하여 매각에서 제외되었습니다.

매각 제외 제시외 건물 (목록3 지상): 농막, 창고, 비가림막, 계사 등 약 195.92㎡ (약 59.26평) 규모의 부속 건물들이 매각에서 제외됩니다.

1.2. 3. 매각 포함/제외 물건 요약

매각 포함: 토지 전체(2239㎡), 단층 단독주택(84.86㎡), 제시외 구축물(관정). 수목, 정원석, 자연생 입목, 가정용 태양광시설, 데크 등은 부동산 가액에 포함하여 평가되었습니다.

매각 제외: 목록1 지상 2층 단독주택(나동) 약 147.42㎡, 목록3 지상 농막, 창고, 비가림막, 계사 등.

1.3. 입지 조건

1.3. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 충주시 호암동에 위치하며, '충주 예성여자고등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 전원주택 등 단독주택과 전, 답이 혼재되어 있는 지역으로, 전체적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 기호(4)로 언급된 지역은 숙박시설 등 근린생활시설 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

1.3. 2. 교통 상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 3. 주변 시설

본 물건은 충주 예성여자고등학교와 근접한 거리에 위치합니다. 또한, 호암지 및 호암생활체육공원 등 자연 친화적인 시설이 인근에 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 주요 상업 시설, 병원, 은행 등 생활 편의 시설을 이용하기 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요할 것으로 보입니다.

혐오시설 관련: 현재까지 공개된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 본 물건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오 시설(예: 산업 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 충주 지역에서는 민간 폐기물 처리 시설 건립에 대한 주민 반발 사례가 보도된 바 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.4. 권리 분석

1.4. 1. 경매 구분

본 경매는 채권자 이OO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.4. 2. 특이사항: 법정지상권 성립 여부 불명

본 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 '법정지상권 성립 여부 불명'이라는 점입니다. 이는 매각에서 제외된 약 147.42㎡ 규모의 2층 단독주택(나동)과 관련이 있습니다. 만약 해당 건물에 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유주(낙찰자)는 건물 소유주에게 지료를 지급하거나, 법정지상권의 효력에 따라 토지를 사용하지 못하게 될 수 있습니다. 따라서 해당 부분에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다.

1.4. 3. 주의사항

일괄 매각 대상에 제시외 관정(우물)이 포함됩니다.

매각 제외된 2층 주택(나동)과 농막, 창고, 비가림막, 계사 등은 낙찰자의 소유가 되지 않으므로, 인도명령 대상에서 제외됩니다.

토지 중 기호(3)은 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '정원'으로 이용 중이며, 현황상 맹지입니다. 이러한 공부상 지목과 현황의 차이, 그리고 맹지라는 점은 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

토지 기호(1)은 중로에 접하나, 기호(3)과 기호(4)는 맹지인 점은 각 필지의 독립적인 접근성에 대한 확인이 필요합니다.

1.5. 상권 및 생활 정보

1.5. 1. 상권 분석

본 물건이 위치한 호암동 지역은 전원주택 단지와 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 주거 기능 위주로 형성되어 있습니다. 인근의 충주 예성여자고등학교가 위치하여 지역 내 기본적인 수요는 존재합니다. 주요 상업 시설 이용은 차량 이동이 필요합니다.

1.5. 2. 생활 편의시설

현재 이용 중인 단층 단독주택은 기본적인 생활 편의시설(난방, 위생, 급배수)을 갖추고 있으며, 태양광 설비 및 데크 등이 설치되어 있습니다. 주변의 주요 편의시설 접근은 차량 이용을 통해 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 법정지상권 문제

매각 제외된 2층 주택(나동)에 대한 법정지상권 성립 가능성은 본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 이는 예상치 못한 법적 분쟁 및 추가적인 비용 발생으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 감정평가서 및 관련 서류를 통한 철저한 확인이 요구됩니다.

1.6. 2. 맹지 및 접근성

토지 중 일부(기호 3, 4)가 맹지라는 점은 향후 토지 활용 계획 시 고려해야 할 사항입니다. 비록 현재 일체로 사용되고 있으나, 필지별 독립적인 활용이나 개발 시 건축법상 도로 확보 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 3. 토지 이용 제한

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 준보전산지, 온천지구 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 적용됩니다. 따라서 향후 건축 또는 개발 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 4. 매각 제외 건물로 인한 가치 영향

약 147.42㎡ 규모의 2층 주택이 매각에서 제외됨에 따라, 전체 물건의 활용도 및 잠재적 가치에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충주시 호암동에 위치한 단독주택 부지로, 충주 예성여자고등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 넓은 토지 면적과 함께 현재 거주 가능한 단층 주택 및 태양광, 데크 등 부대 시설이 감정가에 포함되어 있습니다.

그러나 매각 제외된 2층 주택과 관련된 법정지상권 성립 여부가 불투명한 점, 일부 토지의 맹지 및 복잡한 토지 이용 계획 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 입찰을 고려하신다면, 법정지상권 문제에 대한 면밀한 권리 분석과 현장 조사를 반드시 선행하셔야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 입지 조건

충주 예성여자고등학교 인근의 조용한 주거 지역에 위치하여 전원생활 또는 한적한 주거를 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 2. 토지 면적

총 2239㎡ (약 677.32평)에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 다양한 토지 활용 계획을 세울 수 있는 잠재력을 제공합니다.

1.8. 3. 가격 잠재력

법정지상권 등 일부 리스크 요인을 감안하더라도, 감정가를 기준으로 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 4. 부대 시설

현재 이용 중인 단층 주택 외에 태양광 설비, 데크 등이 설치되어 있어 별도의 추가 투자 없이 즉시 활용 가능합니다.

법원 정보

충주지원 경매1계