나이스옥션 법원경매 청주 2024타경53877 [1] 충청북도 진천군 이월면 미잠리 산53-25 주1 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡 · 평가일 2024.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 대상토지 기호 2-4-1은 충북 진천군 이월면 신월리에 소재하는 "이월 전기전자 농공단지"
북측 인근에 위치하고, 부근은 공업용 부동산, 농경지, 임야 및 단독주택 등이 소재하며,
제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

- 대상토지까지 차량을 통한 진출입 원활하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있으며,
북측 인근으로 지방도 제302호선이 통과하고, 서측 근거리에 국도 제17호선이 통과하는 등
제반 교통상황 보통입니다.

형태 및 이용상태

- 완경사지대에 위치한 부정형 토지로 기호 2-4-1은 6필 일단의 골프연습장부지로 이용 중
입니다.

인접 도로상태

- 대상토지 북서측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 2, 3-1, 4 : 계획관리지역(2023-01-27), 성장관리계획구역(2024-04-19)(관리형),
체육시설(2012-12-14), 가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역
700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,




- 기호 2-1, 3 : 계획관리지역(2023-01-27), 성장관리계획구역(2024-04-19)(관리형), 체육
시설(2012-12-14)(저촉), 가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역
700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
영농여건불리농지,

- 기호 4-1 : 계획관리지역(2023-01-27), 성장관리계획구역(2024-04-19)(관리형), 체육시설
(2012-12-14)(저촉), 가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

- 후첨 "사진용지" 참고하시기 바라며, 대상토지 기호 2-4-1은 신고된 체육시설(골프연습장)
부지로 대상토지에 화체된 것으로 보이는 조경, 옹벽, 펜스, 신고된 관정, 그물망지주대
및 그물망 등은 토지가치에 포함하여 감정평가 하였으니, 경매진행 및 응찰시 참고하시기
바랍니다.

- 후첨 "사진용지" 참고하시기 바라며, 대상토지 기호 2,3,4 지상에 소재하는 제시외구조물
㉣(철탑)은 개략적으로 규격 등을 파악한 후 감정평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 참고
하시기 바랍니다.

공부와의 차이

- 대상토지 기호 2-4는 모두 경매개시결정(2024.04.08.)등기된 이후인 2024.04.18.일자로
토지기호 2-1-4-1로 분할되었습니다. 이와 관련하여, 진천군청 유관부서 유선문의 결과
대상토지의 분할 사유는 모두 "매매"로 토지소유자의 신청에 의하여 분할된 것으로 조사
되었습니다. 다만, 대상토지 분할 이후에도 체육시설업 신고된 시설부지면적(64,177.8㎡)
에는 변화가 없으므로 업무진행시 참고하시기 바라며, 이와 관련한 상세 인허가 또는 신고
사항은 별도 재확인이 필요합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 후첨 "건물 감정평가요항표" 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 대상건물 기호 1은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 판넬지붕 3층 건물로
2014.01.22일자로 사용승인 되었으며,

외벽 : 패널마감 및 커튼월 마감 등,

내벽 : 기준시점 현재 개보수를 위하여, 목재 및 타일 등 마감재 일부가 철거된 상태,

창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

- 지하1층 : 기계실로 이용 중입니다.

- 1층-3층 : 골프연습장 용도이나, 기준시점 현재 개보수를 위하여 비내력벽 일부, 마감재
등이 철거된 상태입니다.

- 옥탑1층 : 물탱크실 및 기계실 입니다.

설비내역

- 건물 내 승강기설비 구비되어 있고, 위생 및 급배수설비는 인입되어 있으나, 위생기구는
철거된 상태입니다. 또한, 냉.난방설비 및 1층-3층 타석에 설치되어 있던 오토티업기와
골프공 공급장치 등 부대설비도 해체 및 철거된 상태입니다.

부합물 및 종물

- 후첨 "지적 및 건물개황도" 와 "사진용지" 참고하시기 바라며, 대상건물의 부합물인
제시외건물 ㉠-㉢은 개략적으로 구조 및 용도를 파악하고, 면적을 실측하여 감정평가
하였으니, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사시 대상물건은 타석시설 및 건축시설의 개보수(건물의 개보수, 골프공 공급장치
등 부대설비 교체, 철탑의 도장공사, 보호망 교체 등)를 위하여 휴업중인 상태였고, 코스
시설(Par3)은 상당기간 운영을 하지 않은 상태로 조사되었으니, 경매진행 및 응찰시 참고
하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외물건 매각 포함. 조경, 옹벽, 펜스, 신고된 관정, Par3 코스시설 부지상 그물망 지주대 및 그물망 등은 토지에 포함하여 평가함. 지상 소재 통신탑 및 이동이 용이한 컨테이너, 골프공 공급장치 등 부대설비, 제시외공작물(패널조 패널지붕, 3면벽체, 창고) 매각 제외(감정평가서 참조).
목록 1번은 건축물대장상 표시변경(2023. 4. 10.)으로 이월면 미잠리 산53-25 외 3필지에서 이월면 미잠리 572, 573, 574로 변경됨. 목록 2~4번은 경매개시결정(2024. 4. 8.) 등기된 이후 2024. 4. 18.자로 미잠리 572-1, 573-1, 574-1로 각 분할되었으며, 타인소유 토지(미잠리 446-4, 446-5, 산53-7, 산53-21)와 함께 일단의 골프연습장부지로 이용 중임. 신청채권자가 별지 목록 1 부동산에 관하여 채무자 주식회사 어드벤쳐월드원을 상대로 유치권부존재 확인 소송을 제기하여 유치권이 부존재한다는 확정판결을 받음(청주지방법원 2025가단55538).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 청주지방법원 2024타경53877 (1)

• 소재지: 충청북도 진천군 이월면 미잠리 산53-25 주1

• 용도: 운동시설 (골프연습장)

• 감정가: 19,110,672,830원

• 토지면적: 64,177.80㎡ (약 19,414.15평)

• 건물면적: 2,785.79㎡ (약 842.74평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 고OOOOOOOO (고양누리새마을금고)

• 특이사항: 공동담보, 유치권 (부존재 확정 판결)

• 주의사항: 일괄매각. 제시외 물건 중 일부는 매각에 포함되며, 일부는 제외됨. 조경, 옹벽, 펜스, 신고된 관정, Par3 코스시설 부지상 그물망 지주대 및 그물망 등은 토지에 포함하여 평가함. 지상 소재 통신탑 및 이동이 용이한 컨테이너, 골프공 공급장치 등 부대설비, 제시외 공작물(패널조 패널지붕, 3면벽체, 창고)은 매각 제외됨. 목록 1번은 건축물대장상 표시변경으로 인해 기존 필지에서 다른 필지로 변경되었으며, 목록 2~4번은 경매 개시 결정 이후 분할되었음.

1.1. 입지조건

• 위치: 충청북도 진천군 이월면 미잠리에 소재하며, "이월 전기전자 농공단지" 북측 인근에 위치함.

• 주위환경: 공업용 부동산, 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

• 교통상황: 대상 토지까지 차량을 통한 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 위치함. 북측 인근으로 지방도 제302호선, 서측 근거리로 국도 제17호선이 통과하여 교통상황은 보통 수준임.

• 토지 형태 및 이용상태: 완경사지대에 위치한 부정형 토지로, 현재 6필 일단의 골프연습장 부지로 이용 중임.

• 인접 도로상태: 대상 토지 북서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있음.

• 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 성장관리구역, 체육시설, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 토지 및 건물 모두 2023년 6월 28일자 근저당권(파주중앙새마을금고 외 다수, 총 채권액 12,600,000,000원) 및 2024년 4월 8일자 임의경매(고양누리새마을금고)가 말소기준권리가 될 것으로 보임.

• 소유권 관련: 토지 소유권은 주식회사 라바랜드에 있으며, 건물에 대한 소유권 이전 청구권 가등기가 다수 존재함.

• 채권 총액: 등기부채권 총액은 토지 및 건물 각각 12,600,000,000원임.

• 임차인 현황: (주)어드벤쳐월드원이 임차인으로 등재되어 있으나, 보증금 60,000,000원에 차임이 0원이며, 대항력이 없는 것으로 확인됨.

• 유치권: 유치권 부존재 확인 소송에서 신청채권자가 확정 판결을 받아 유치권 관련 부담은 없는 것으로 판단됨.

• 매각 후 소멸: 일반적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담은 없음.

1.3. 상권분석

• 지역 특성: "이월 전기전자 농공단지" 인근에 위치하여 산업단지 종사자 등을 배후 수요로 고려할 수 있음.

• 이용 현황: 현재 운동시설(골프연습장) 부지로 이용 중이나, 상당기간 운영되지 않은 상태로 조사됨.

• 용도 제한: 계획관리지역 내 체육시설 용도로 지정되어 있어 관련 업종의 개발 및 운영이 가능함.

1.4. 생활정보

• 교통: 지방도 및 국도 인접으로 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

• 주변 시설: 제공된 정보만으로는 주변 편의시설, 학교, 병원 등 상세 정보를 파악하기 어려움. 인근 농공단지 및 지역 개발 상황에 따른 시설 수준을 예상할 수 있음.

• 혐오시설: 제공된 정보에는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없음. (별도의 외부 조사가 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

• 물건 상태: 건물은 개보수 중으로 일부 마감재가 철거된 상태이며, 내부 설비도 일부 해체 및 철거되었음. 골프 코스 시설 또한 상당 기간 운영되지 않은 것으로 조사되어, 즉시 사용이 어려운 상태임.

• 토지 분할 및 이용: 경매개시 결정 이후 토지가 여러 필지로 분할되었으며, 타인 소유 토지와 함께 일단의 골프연습장 부지로 이용 중임. 이는 향후 토지 이용 및 관리, 재개발 시 복잡성을 야기할 수 있음.

• 제시외 물건: 매각 제외되는 제시외 물건(통신탑, 컨테이너, 창고 등)이 존재하므로, 현장 방문 시 명확한 구분을 요함.

• 높은 감정가: 191억 원이라는 높은 감정가는 잠재적 투자자에게 부담으로 작용할 수 있으며, 낙찰 후 활용 계획에 대한 면밀한 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 충청북도 진천군에 위치한 대규모 골프연습장 부지와 건물로, 높은 감정가와 현재 운영 미비 상태라는 점이 특징적임.

• 권리 분석상 인수할 부담 있는 권리나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되며, 유치권 관련 법적 분쟁도 해소된 상태임.

• 넓은 토지 면적과 체육시설 용도 지정은 향후 개발 잠재력을 시사하지만, 현재 물건의 상태, 분할된 토지 이용, 높은 감정가 등을 종합적으로 고려할 때 신중한 접근이 요구됨.

• 향후 재개발, 용도 변경, 또는 기존 시설 보수 후 운영 등 다양한 방안을 고려할 수 있으나, 상당한 초기 투자 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됨.

1.7. 투자 포인트

• 넓은 토지 면적: 약 19,414평에 달하는 넓은 부지는 향후 개발 또는 재활용 측면에서 높은 가치를 지님.

• 체육시설 용도: 계획관리지역 내 체육시설 용도로 지정되어 있어 관련 사업 추진에 유리함.

• 권리 관계의 명확성: 인수 부담이 되는 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

1.8. 예상 입찰가

• 본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으므로, 정확한 예상 입찰가 산정은 불가합니다.

• 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 물건의 구체적인 상태, 향후 활용 계획에 따른 수익성 분석, 경쟁 물건 조사 등을 통해 결정되어야 합니다.

• 일반적으로 경매 물건은 감정가의 일정 비율(유찰 시 점차 하락)에서 시작되나, 본 건의 경우 높은 감정가와 현재 상태를 고려하여 면밀한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

• 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상의하시어 주변 시세, 개발 가능성, 예상 투자 비용 등을 종합적으로 고려한 심층 분석을 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.