나이스옥션 법원경매 영월 2024타경397 [1] 강원특별자치도 영월군 무릉도원면 1584-8 운학리 단독주택 경매
매각기일: 2026-02-10
물건 개요
나이스옥션 법원경매 영월 2024타경397 [1] 강원특별자치도 영월군 무릉도원면 1584-8 운학리 단독주택 경매
- 사건번호: 2024타경397
- 주소: 강원특별자치도 영월군 무릉도원면 도원운학로 2019-23
- 용도: 단독주택
영월지원 경매2계 2024타경397 | 소재지: 강원특별자치도 영월군 무릉도원면 도원운학로 2019-23 | 감정가: 95,961,000원 | 최저가: 7,903,000원 | 용도: 단독주택
1. 물건 개요 및 현황 분석
1.1. 사건 기본 정보
사건번호 영월지원 2024타경397 (1)
소재지 강원특별자치도 영월군 무릉도원면 운학리 1584-8
용도 단독주택
경매구분 부동산강제경매
매각대상 건물만매각 (토지 지분 없음)
감정가 95,961,000원
소유자/채무자 박OO
채권자 농OOOOOOOO
1.2. 면적 및 구조 현황
토지면적 0.00㎡ (0.00평)
건물면적 78.00㎡ (약 23.59평)
건물 제시외면적 29.00㎡ (약 8.77평)
총 건물면적 107.00㎡ (약 32.37평)
건물구조 및 이용상태
본건은 경량철골구조 아스팔트슁글지붕의 단층 주택입니다. 외벽은 사이딩 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 등으로 마감되었습니다. 주택으로 이용 중이며, 위생설비 및 난방설비를 갖추고 있습니다 (가동여부 현장 확인 필요).
제시외 건물 현황 (일괄매각 포함)
총 29.00㎡ (약 8.77평)의 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 경량철골조 옥탑층 소재 다락 약 14.4㎡ (약 4.36평)
- 철근콘크리트조 지하층 소재 지하실 약 9㎡ (약 2.72평)
- 벽체이용 지하층소재 비가림시설 약 5.6㎡ (약 1.69평)
2. 입지조건 및 주변 환경
2.1. 최고의 입지
본건은 강원특별자치도 영월군 무릉도원면 운학리 소재의 조용한 농촌 지대에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 펜션, 농경지 및 임야가 혼재하는 전형적인 산골 마을의 형태입니다. 자연환경이 매우 뛰어나며, 귀농·귀촌 희망자에게 적합한 환경을 제공합니다.
2.2. 상권분석 및 생활정보
- 상권 및 편의시설: 본건이 위치한 운학리는 농촌 지역 특성상 상권이 발달되어 있지 않으며, 생활 편의시설은 매우 제한적입니다. 인근의 '운학삼돌이마을' 등에서 운영하는 마을 슈퍼나 식당을 이용할 수 있으나, 일상적인 대형 마트, 병원, 학교 등은 차량으로 영월읍 또는 인근 시군 소재지로 이동해야 합니다. 운학삼돌이마을은 귀농·귀촌 공동체가 활성화되어 있어 정착에는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.
- 교통여건: 대중교통 이용은 불편하며, 자가용을 이용해야 주요 도로 및 도시로의 접근이 용이합니다. 영월읍내까지의 이동 시간이 상당 부분 소요될 것으로 예상됩니다.
3. 권리분석 및 특이사항
3.1. 권리분석 (매각대상 및 토지이용)
- 매각대상: 본건은 '건물만매각'이므로, 매수인이 건물을 낙찰받더라도 토지에 대한 소유권이나 사용 권한을 취득하지 못합니다. 매각 후 토지 소유자와의 '법정지상권 성립여부' 및 '토지 사용료(지료)' 문제가 발생할 수 있으며, 이 부분이 가장 큰 권리상의 리스크입니다. 토지 소유자를 상대로 지료 협상 및 지료 청구 소송, 나아가 건물 철거 소송까지 진행될 수 있으므로, 토지 소유자와의 관계 및 법정지상권 성립 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.
- 임대차 관계: 임대차 관련 기타 참고사항이 '미상'으로 기재되어 있으므로, 현장 조사 및 전입세대 열람을 통해 실제 임차인이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 주택 임차인이 있을 경우 대항력 유무에 따라 인수되는 보증금이 발생할 수 있습니다.
3.2. 특이 및 주의사항
- 재매각: 본 건은 '재매각' 사건입니다. 재매각은 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 다시 진행되는 경매를 의미합니다.
- 매수신청보증금: 재매각 사건이므로, 매수신청보증금이 '최저매각가격의 20%'로 상향 조정됩니다. 통상적인 10%가 아닌 20%를 준비해야 합니다.
- 일괄매각: 제시외 건물(다락, 지하실, 비가림시설)이 매각에 포함되어 일괄매각됩니다. 감정평가서상 부합물 및 종물로 평가되었으므로 별도의 법률적 문제는 없으나, 현장 확인을 통해 실제 이용가능성을 점검해야 합니다.
4. 잠재적 리스크 및 종합 의견
4.1. 잠재적 리스크
- 법정지상권 문제: '건물만매각'이므로, 법정지상권 성립 여부가 투자의 성패를 가르는 핵심 리스크입니다. 법정지상권이 성립되지 않을 경우, 토지 소유자에 의해 건물 철거 소송이 제기될 수 있습니다. 법률 전문가의 심도 있는 검토가 필수적입니다.
- 재매각 보증금 리스크: 보증금 비율 20%는 자금 부담이 높을 수 있습니다.
- 현황 확인 필수: 위생설비 및 난방설비의 가동 여부와 임대차 관계가 '미상'이므로, 낙찰 전 반드시 현장 방문을 통해 시설 상태 및 거주 현황을 확인해야 합니다.
- 혐오시설: 인근 지역에 대한 광범위한 검색에서 명시적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 소규모 축사, 분묘, 폐기물 처리 시설 등은 현장 답사를 통해 직접 확인해야 합니다.
4.2. 종합 의견
본건은 '건물만매각'이라는 치명적인 권리상의 하자를 안고 있습니다. 감정가 자체는 일반적인 단독주택 기준으로 책정되었으나, 토지 사용권 확보가 관건입니다. 건물 낙찰 후 토지 소유자와의 원만한 협의를 통해 토지 매입 또는 장기적인 지료 협상이 가능할 때에만 투자가치가 있습니다. 일반 투자자에게는 매우 높은 난이도의 물건이며, 법정지상권 및 토지사용 관련 지식이 풍부한 전문가의 조언이 반드시 필요한 물건입니다.
5. 투자 포인트
- 건물 구조 양호: 경량철골구조 단층 주택으로 이용 중이며, 제시외 다락 및 지하실 등의 공간 활용성이 높습니다.
- 낮은 최저가 예상: 재매각으로 인해 최저가가 많이 떨어져 있을 가능성이 높으므로, 법정지상권 리스크를 감수할 만큼 저렴한 가격으로 낙찰받는다면 잠재적 수익을 기대할 수 있습니다.
- 귀농·귀촌 수요: 운학리 지역이 귀농·귀촌 공동체 마을로 활성화되어 있어, 자연 환경을 선호하는 실수요층에게는 매력적인 주택일 수 있습니다.
- 출구 전략 필수: 낙찰 전 '토지 소유주와의 관계 및 협상 가능성'을 철저히 분석하고, '토지 매입 계획' 또는 '법정지상권 성립 시 지료 납부 계획' 등 명확한 출구 전략을 수립해야 합니다.
법원 정보
영월지원 경매2계