나이스옥션 법원경매 영월 2024타경30411 [2] 강원특별자치도 정선군 임계면 반천리 620-4 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영월 2024타경30411 [2] 강원특별자치도 정선군 임계면 반천리 620-4 전 경매

• 사건번호: 2024타경30411
• 주소: 강원특별자치도 정선군 임계면 반천리 620-4
• 감정가: 17,865,000원
• 최저가: 2,102,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 전

영월지원 경매3계 2024타경30411 | 소재지: 강원특별자치도 정선군 임계면 반천리 620-4 | 감정가: 17,865,000원 | 최저가: 2,102,000원 | 용도: 전

1. 영월지원 2024타경30411 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

2. 물건 기본 정보

사건번호: 영월지원 2024타경30411 (2)

소재지: 강원특별자치도 정선군 임계면 반천리 620-4

용도: 전 (밭)

감정가: 17,865,000원

토지면적: 1,433.00㎡ (약 433.5평)

토지 지분율: (해당 경매 물건은 토지 지분 매각입니다. 정확한 지분율은 별도 확인 필요)

건물면적: 0.00㎡ (해당 경매는 토지만 매각 대상입니다.)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 이OO

채권자: 신OO

3. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 정선군 임계면 반천리 소재지로, 주변은 주로 농경지와 마을이 형성된 농촌 지역입니다. 감정평가서 요약에 따르면 '성북동' 동측 인근에 위치하며, '전' 용도로 이용 중인 토지입니다. 본 물건(일련번호 7)은 마을 주변 농경지대에 속하며, 인접 도로 상태는 맹지(인접 도로 없음)로 확인되어, 토지 이용에 있어 가장 중요한 진입로 확보가 필요한 상황입니다. 교통 환경은 차량 접근이 불가능하며 대중교통 이용 또한 불편한 지역으로, 열악한 편입니다.

4. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 신OO입니다. 소유자는 이OO이며, 매각 대상은 토지의 일부 지분입니다.

주요 권리사항으로는 다음과 같은 특이사항 및 주의사항이 있습니다.

- 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 취득 시 다른 공유자와의 관계를 명확히 해야 합니다.

- 공유자 우선매수 신고: 경매 기일에 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이 경우 해당 공유자가 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 토지를 낙찰받게 됩니다. (1회로 제한)

- 농지취득자격증명 필요: 본 건은 '전'(밭)이므로, 낙찰 후 해당 서류를 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으며, 입찰 기일 전 관할 관청에 미리 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다. (임계면장 사실조회 회신에 따라 원상회복 명령 가능성도 언급됨)

- 분묘기지권: 토지 지상에 분묘 1기가 소재하는 것으로 추정되며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 감정평가액은 이를 고려한 금액입니다. 정확한 분묘 기수 및 성립 여부는 별도 확인이 필요합니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치하고 20년간 평온·공연하게 점유한 경우 성립될 수 있으며, 법률상 지상권과 유사한 권리로 인정받습니다.

- 재매각: 해당 물건은 재매각으로 진행되어, 이전 입찰 절차에서 유찰되었거나 특별한 사유가 있었음을 시사합니다.

5. 상권분석

본 물건은 강원도 정선군 임계면 반천리의 농경지대에 위치하여, 주변은 주로 전답으로 이루어진 농촌 마을입니다. 감정평가서상 '일련번호7'에 대한 설명으로, '전'으로 이용되는 완경사의 부정형 토지입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 번화한 상권은 형성되어 있지 않으며, 기본적인 생활 편의 시설은 임계면 소재지 또는 인근 마을을 통해 이용해야 합니다. 따라서 상업적인 가치보다는 농지로서의 가치나 장기적인 토지 개발 잠재력 측면에서 접근해야 합니다.

6. 생활정보

정선군 임계면은 강원도의 내륙 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다.

- 교육: 물건지 인근에 '여량초등학교'가 언급되나, 이는 다른 물건(일련번호 2-6)과 관련이 있을 수 있습니다. 본 물건(일련번호 7)의 경우, 통학이나 교육 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 임계면 소재지에 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있습니다.

- 의료: 임계면 소재지에 보건지소 또는 병의원이 있을 것으로 예상되며, 보다 전문적인 진료는 정선군 보건소나 원주 등 상위 도시를 이용해야 할 수 있습니다. 임계면 행정복지센터에서 민원 업무를 처리하고 있습니다.

- 교통: 본 물건은 맹지이며 차량 접근이 불가능하고 대중교통 이용이 불편합니다. 인근 농로를 통해 접근해야 하며, 자가용 없이는 생활에 불편함이 클 수 있습니다. 다만, 임계면은 강릉, 동해 등으로 가는 도로 교통의 요지 역할을 하기도 합니다.

- 편의시설: 임계면 소재지에 기본적인 마트, 편의점, 관공서 등 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다. 임계면 복지회관(목욕탕) 등이 운영되고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

- 매우 제한적인 접근성: 맹지이며 차량 진입이 불가하여, 토지 이용 및 개발 시 가장 큰 장애물이 될 수 있습니다. 인접 토지 소유자와의 원만한 협의를 통한 통행로 확보가 필수적입니다.

- 농지 취득 및 이용 제한: '농지취득자격증명' 발급이 필수이며, 이 서류가 없으면 보증금을 몰수당합니다. 농업경영, 주말·체험영농 등 정해진 목적에 한해 발급되며, 이를 위한 계획서 제출이 요구됩니다. 또한, 농지법에 따른 이용 의무가 발생하며, 이를 위반할 경우 원상회복 명령 등의 불이익을 받을 수 있습니다.

- 공유 지분: 지분 매각으로 인해 다른 공유자와의 소유권 분쟁 가능성이 있으며, 공유자 우선매수권 행사 시 낙찰이 무산될 수 있습니다.

- 분묘기지권: 토지 내 분묘 존재는 법적 분쟁의 소지가 있으며, 이를 해결하기 위한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 감정평가액은 이를 고려한 금액입니다.

- 개발 제한: 토지이용계획상 생산관리지역에 속해 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 경매 물건은 강원도 정선군 임계면의 농경지에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 맹지이고 차량 접근이 매우 불편하며, 농지취득자격증명이 필수인 점, 분묘기지권의 성립 가능성 등 다수의 권리 및 이용상 제약을 가지고 있습니다. 또한, 지분 매각이라는 특성상 공유자와의 관계 설정이 중요합니다. 감정가는 이러한 제약 사항들을 반영하여 낮게 책정된 것으로 보입니다. 투자자라면 이러한 문제점들을 충분히 인지하고, 법적, 실무적 검토를 철저히 해야 하며, 특히 토지 접근로 확보 방안과 분묘 문제 해결 방안을 구체적으로 마련해야 합니다.

9. 투자 포인트

- 낮은 감정가: 여러 제약 조건으로 인해 감정가가 낮게 책정되어 있어, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 가치를 발굴할 수 있다면 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

- 농업/전원생활 희망자: 농지로서의 활용이나 조용한 전원생활을 꿈꾸는 분에게는 적합할 수 있습니다. 단, 접근성 및 제반 사항을 해결할 수 있다는 전제 하에 고려해 볼 만합니다.

- 토지 개발 잠재력 (장기적 관점): 정선군 지역의 장기적인 개발 계획이나 지가 상승 추이를 고려하여 전략적으로 접근한다면, 미래 가치를 보고 투자할 수도 있습니다.

- 차별화된 투자: 복잡한 권리 관계나 제약 조건을 해결하고 성공적으로 낙찰받는다면, 일반적인 투자 대비 높은 수익률을 기대할 수 있는 틈새 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

영월지원 경매3계