나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109310 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 813 호계이-편한세상아파트 113동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신관섭 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재"호성초등학교"남측 인근에 위치하며, 주위는 아
파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통
임.

교통상황

본건단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난
함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 27층 건물 내 3층 302호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

아파트(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

호계동 813번지 기준
도시지역 ,제1종일반주거지역, 제2종일반주거역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로
2류(폭50m-70m)(접합), 보행자전용도로(접합), 소로1류(폭10m-12m)(접합), 상대보호구역,
절대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역,
과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대곽계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2024타경109310 (1)

용도: 아파트

감정가: 980,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 정보

주소: 경기도 안양시 동안구 호계동 813 호계이-편한세상아파트 113동 3층 302호

1.3. 건물 정보

건물 면적: 143.33㎡ (약 43.35평)

층수: 3층 (총 27층)

사용승인일: 2003년 12월 15일

1.4. 토지 정보

토지 면적: 49.35㎡

토지 지분: 49.34899999999999㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 "호성초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정도 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2015년 5월 15일 접수된 우리은행 근저당권 (을16) 입니다.

3.2. 권리 내역

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (권리자: 장현숙)

* 갑3: 소유권 이전 (권리자: 신인철 외 1명)

* 을16: 근저당 (권리자: 우리은행, 392,700,000원) - 말소기준권리

* 을26: 근저당 (권리자: 상상인저축은행, 471,600,000원) - 말소

* 갑19: 3번 신인철 지분 압류 (권리자: 동안양세무서장) - 말소

* 갑20: 3번 신인철 지분 가압류 (권리자: 엠캐피탈주식회사, 5,819,989원) - 말소

* 갑21: 3번 신인철 지분 압류 (권리자: 국민건강보험공단) - 말소

* 갑22: 임의경매 (권리자: 상상인저축은행, 414,278,672원) - 말소

총 등기부채권액은 870,119,989원 입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없습니다. 또한, 임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 17일: 84.846㎡ (약 25.6평) / 13층 - 74,000만원

* 2026년 7월 10일: 84.846㎡ (약 25.6평) / 6층 - 73,000만원

* 2026년 7월 3일: 59.882㎡ (약 18.1평) / 3층 - 64,000만원

상기 매매 정보는 본건(143.33㎡, 약 43.35평)과 면적이 상이하므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 검색 결과에서 '호계e-편한세상아파트' 43평형의 실거래가로 2026년 9월 21일 24층 매물이 8억 5,000만원에 거래된 사례가 확인됩니다. 또한, 32평형(84.84㎡)의 경우 최고 8.3억에 거래된 사례도 있습니다. 본건의 감정가는 980,000,000원입니다.

4.2. 주변 시세 (전월세)

제공된 최근 전월세 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 6일: 59.882㎡ (약 18.1평) / 6층 - 보증금 3,500만원, 월세 0만원

* 2026년 5월 15일: 84.99㎡ (약 25.7평) / 18층 - 보증금 3,500만원, 월세 0만원

* 2026년 5월 8일: 84.846㎡ (약 25.6평) / 15층 - 보증금 500만원, 월세 170만원

상기 전월세 정보 역시 본건과 면적이 상이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등 부대복리시설이 갖추어져 있으며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 남측 인근에 호성초등학교가 위치하여 통학이 용이합니다. 또한, 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역이 있습니다.

5.3. 주거 편의시설

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 단지 내 총 2,261대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 세대당 주차 대수는 1.29대입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제1종, 제2종, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류, 보행자전용도로, 소로1류 등으로 지정되어 있으며, 상대보호구역, 절대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 규제 사항이 적용됩니다.

* 임대차 관계가 미상으로, 추후 임대 시 세입자 관련 사항 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 확인됨).

* 검색 결과, 본 물건지 주변에 특별히 언급되거나 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

* 제공된 최근 매매 시세 정보가 본건과 면적이 달라 정확한 시장 가치 판단에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 동안구 호계동에 위치한 아파트로, 주변 시세가 형성된 주거 지역 내에 자리하고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 특별한 권리나 부담은 없으며, 임차인 보증금 또한 인수 부담이 없습니다. 단지 내 및 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 또한 편리한 편입니다. 43평형의 경우 2026년 9월 8억 5천만원에 거래된 사례가 확인되어, 감정가와의 비교 검토가 필요합니다. 종합적으로 보았을 때, 안정적인 주거 환경을 갖춘 아파트입니다.

8. 투자 포인트

* 안양시 동안구의 준수한 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 아파트 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라가 양호합니다.

* 안정적인 주거 가치를 바탕으로 한 장기적인 시세 상승 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 980,000,000원

인수 보증금: 0원

본건의 감정가는 980,000,000원이며, 최근 검색된 43평형의 실거래가 사례(2026년 9월, 8억 5,000만원)를 참고할 때, 감정가 대비 낙찰가율을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다. 인수되는 권리 및 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

현 시세 및 감정가, 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 85~90% 수준을 보수적으로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 833,000,000원 ~ 882,000,000원

최적 입찰가 제안: 약 850,000,000원 ~ 880,000,000원 (단, 현장 조사 및 최신 시세, 경쟁률 분석 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.