나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109488 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 622-295 도시형생활주택 1동 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109488 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 622-295 도시형생활주택 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안양지원 경매3계 2024타경109488 | 소재지: 경기도 안양시 만안구 만안로159번길 7, 1동 3층301호 (안양동,도시형생활주택) | 감정가: 102,000,000원 | 최저가: 52,224,000원 | 용도: 다세대주택

1. 안양 지원 2024타경109488 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2024타경109488 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 622-295 도시형생활주택 1동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 200,000원

토지면적: 7.79㎡ (약 2.36평)

토지 지분율: 779.3000000000001 (제공된 숫자를 기준으로 표기)

건물면적: 17.98㎡ (약 5.44평)

건물 지분율: 1798 (제공된 숫자를 기준으로 표기)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 변OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 1. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음. 2. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2025. 6.13.)가 제출되었음.

1.3. 입지조건

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치하며, "안양초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 전통시장 등이 혼재된 복합 지역입니다. 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 수도권 1호선 안양역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 평지의 사다리형으로 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 용도로 활용되고 있습니다. [provided] 건물은 북서측으로 노폭 약 6미터의 도로에 접해 있습니다. [provided] 본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 소로 3류(폭 8m 미만), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(안양초등학교 등), 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다. [provided]

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행 중인 물건입니다. [provided] 소유자이자 채무자는 변OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. [provided] 재매각 사건이라는 점은 이전 경매 절차에서 낙찰이 되지 않았거나, 낙찰 후 문제가 발생하여 다시 경매에 나왔음을 시사합니다. [provided] 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며, 임차보증금 전액을 받지 못하더라도 잔존 보증금에 대한 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. [provided] 이는 임차인 관련 법적 분쟁의 소지를 상당히 줄여주나, 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 내포합니다. [provided] 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재된 사실은 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다. [provided]

1.5. 상권분석

안양동 일대는 안양역을 중심으로 형성된 활발한 상업 및 주거 복합 상권입니다. 전통시장, 대형마트, 백화점, 병원, 영화관 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. 본 물건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있어, 상업 시설 및 주거 시설 운영에 유리한 환경을 제공합니다. [provided] 안양초등학교와 인접해 있어 학생 및 학부모 등 가족 단위 유동 인구의 유입도 기대할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본 물건지 인근에는 안양초등학교가 근접해 있으며, 안양서초, 근명중, 안양예고 등 다수의 교육 시설이 위치하여 교육 환경이 비교적 우수합니다. 교통망으로는 수도권 1호선 안양역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다. 이마트, 롯데마트, 홈플러스와 같은 대형 쇼핑 시설과 안양1번가 상업지구가 가까워 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 본 건물이 건축물대장 상 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점입니다. [provided] 이는 건축법상 규제를 위반하여 건축되었음을 의미하며, 추후 원상복구 명령, 이행강제금 부과, 건물 활용 및 매각 시 제약 등 행정적, 재정적 불이익이 발생할 수 있습니다. 위반 내용에 대한 구체적인 확인이 필수적이며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. [provided] 재매각 물건이라는 점 또한 이전 경매에서 문제가 발생했음을 시사하므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 요구됩니다. [provided] 토지면적(7.79㎡)과 건물면적(17.98㎡)이 매우 작아, 향후 재건축이나 대규모 리모델링 시 사업 추진에 어려움이 있을 수 있습니다. [provided]

1.8. 종합 의견

본 물건은 안양역 초역세권이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 또한, 임차인과의 권리관계가 확약서 제출로 인해 비교적 명확하게 정리된 점은 긍정적인 요소입니다. [provided] 그러나 '위반건축물' 등재는 낙찰 후 예상치 못한 금전적 손실이나 행정 제재로 이어질 수 있는 심각한 하자로, 철저한 확인과 신중한 접근이 요구됩니다. [provided, cite:9, 19] 재매각 이력과 함께 이러한 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 감정가 및 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

1. **뛰어난 입지:** 안양역 초역세권으로 교통 접근성이 매우 뛰어나며, 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

2. **권리관계 정리:** 임차인과의 분쟁 소지가 확약서 제출로 인해 상당히 해소되었습니다. [provided]

3. **상업지역 내 위치:** 일반상업지역에 속하여 임대 수익 창출 가능성이 있습니다. [provided]

4. **가격 메리트:** 재매각 및 위반건축물 등의 이유로 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (별도 시세 및 위반건축물 현황 조사 필요)

혐오시설 관련:

주변 시설 조사 결과, 본 건물이 위치한 지역 인근에서 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다. [Search 3, 4, 5, 8, 10, 11, 13, 17, 20, 22, 23, 29]

법원 정보

안양지원 경매3계