나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109204 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 622-342 어반휴플러스 2층203호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109204 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 622-342 어반휴플러스 2층203호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

안양지원 경매3계 2024타경109204 | 소재지: 경기도 안양시 만안구 만안로 171, 2층203호 (안양동,어반휴플러스) | 감정가: 288,000,000원 | 최저가: 230,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 안양 지원 2024타경109204 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2024타경109204 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 622-342 어반휴플러스 2층203호

용도: 오피스텔

감정가: 288,000,000원

토지면적: 10.78㎡ (약 3.26평)

건물면적: 63.25㎡ (약 19.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치하며, "안양초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 시장 등이 혼재된 지역으로 안정적인 주거 및 상업 기능을 갖추고 있습니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 도보 거리 내에 시내버스정류장이 있고, 지하철 1호선 "안양역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지를 자랑합니다.

1.3. 건물 및 토지 상태

건축물은 철근콘크리트구조의 지하 3층, 지상 18층 건물 중 2층 203호이며, 외벽은 몰탈위 페인트 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 등으로 시공되었습니다. 내부 이용상태는 주거용 오피스텔로 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 구성되어 있습니다. 급배수 및 위생 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기, 화재경보 및 옥내 소화전 설비, 주차 및 기계식 주차 설비 등이 완비되어 있습니다. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 폭 약 20m, 북서측으로 폭 약 10m의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.4. 권리분석

본건은 등기사항전부증명서상 건물 내역이 18층으로 기재되어 있으나, 집합건축물대장 표제부상 층수는 지하 3층/지상 18층으로 기재되어 있습니다. (cite:2, 14) 이는 실제 건물 현황과 공부상의 내용에 일부 차이가 있음을 시사하나, 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 확약서입니다. (cite:2) 2025년 8월 20일자로 제출된 확약서에 따라 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인 관련 문제로 인해 추가적인 부담을 떠안을 위험이 매우 낮음을 의미합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 도시지역 내 일반상업지역으로 지정되어 있어, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 시장 등 다양한 용도의 시설이 혼재하며 상업 활동이 활발한 지역입니다. (cite:3) 안양역이 인접해 있어 유동인구가 풍부하며, 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다. 이는 임대 수요 확보와 향후 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

단지 주변으로는 안양초등학교 및 샤론유치원이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 이는 어린 자녀가 있는 세대에 좋은 조건이 될 수 있습니다. (cite:2) 또한, 안양역이 도보권 내에 있어 1호선 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월합니다. 주변에 상업시설과 시장이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

건축물대장과 등기부등본 간의 층수 표기 차이가 존재하나, 이는 큰 문제로 이어질 가능성은 낮아 보입니다. (cite:2, 14) 더불어, 본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 소로1류, 중로1류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다. (cite:3) 이는 향후 건물 활용이나 신축 시 제약을 받을 수 있음을 시사합니다. 한편, 안양시 박달동 지역 일대에 쓰레기 처리 시설, 골재 채취 및 가공 회사, 도살장, 화학 페인트 회사 등 혐오시설이 존재한다는 뉴스가 있으나, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설이 보고된 바는 없습니다. (cite:8, 10, 11, 12) 다만, 박달동 지역의 환경 문제는 잠재적인 지역 이미지 영향 요인이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로서, 안양역 역세권이라는 점과 잘 정비된 주거 및 상업 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)와의 임차권 관련 확약서로 인해 낙찰 후 부담이 될 수 있는 권리 관계가 명확히 정리되어 있어 안전하게 인수를 고려할 수 있습니다. 복합적인 토지이용계획상의 제한이 존재하지만, 현재 이용 상태 및 주변 환경을 고려할 때 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. **안양역 역세권 입지**: 지하철 1호선 안양역 이용이 편리하여 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

2. **안정적인 배후 수요**: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

3. **권리 관계 명확**: 주택도시보증공사(HUG)와의 합의로 임차권 관련 위험 요소가 해소되어 안전한 투자가 가능합니다.

4. **생활 편의성**: 안양초등학교, 안양역, 각종 상업 및 편의시설이 인접하여 생활이 편리합니다.

5. **시세차익 잠재력**: 안양 지역의 개발 계획 및 지속적인 수요 증가에 따른 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

법원 정보

안양지원 경매3계