나이스옥션 법원경매 안양 2024타경107741 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 752-2 더베이타운주건축물제1동 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양예술고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서
외벽 : 석재 붙임 및 모르타르위 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 단지형다세대주택으로 이용 중 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 6필 일단의 부정의 토지로서 단지형다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 단지를 기준으로 북측으로 도로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1. 안양동 752-2
도시지역 , 제1종일반주거지역, 상대보호구역(성원유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아름유치원. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
2. 안양동 752-4
도시지역 , 제1종일반주거지역, 상대보호구역(성원유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아름유치원. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
3. 안양동 752-6
도시지역 , 제1종일반주거지역, 상대보호구역(성원유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아름유치원. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
4. 안양동 752-10
도시지역 , 제1종일반주거지역, 상대보호구역(성원유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아름유치원. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
5. 안양동 752-13
도시지역 , 제1종일반주거지역, 상대보호구역(성원유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아름유치원. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
6. 안양동 755-11
도시지역 , 제1종일반주거지역, 상대보호구역(성원유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아름유치원. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2024타경107741 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 752-2 더베이타운주건축물제1동 5층503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 293,000,000원

면적:

토지면적: 36.46㎡ (약 11.03평)

건물면적: 51.51㎡ (약 15.58평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치하며, "안양예술고등학교" 남동측 인근 지역입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 성원유치원 및 아름유치원과 관련하여 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 일부 토지(안양동 752-13)는 준보전산지이며, 일부 필지는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로에 일부 포함되어 있습니다.

인접 도로상태:

본건이 속한 단지를 기준으로 북측으로는 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변 시설:

"안양예술고등학교"가 인근에 위치하고 있습니다. 제공된 정보상 명확히 확인되는 혐오 시설은 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

2021년 6월 21일 접수된 주식회사 풍천농산의 가압류 (채권액 40,122,500원)입니다.

인수되는 권리:

대항력 있는 임차인 박미화 씨가 존재합니다.

* 임차인: 박미화

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 17일

* 확정일자: 2020년 7월 27일

* 배당신고일자: 2024년 9월 5일

* 대항력: 있음

본건 경매 신청 채권자가 박미화 씨 본인으로 추정됩니다. 명시된 '인수 보증금 합계'는 0원이지만, 대항력 있는 임차인의 존재 자체로 인해 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

등기부요약:

등기부상에는 소유권 이전, 다수의 가압류, 압류, 근저당권 (공동담보) 및 본 경매 개시 결정(강제경매) 등이 설정되어 있습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액:

257,730,010원 (말소기준권리 이후 채권액 합계로 추정)

4. 상권분석

지역 특징:

본건은 안양시 만안구의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변으로 다양한 형태의 주거용 부동산이 분포하고 있습니다.

유사 물건과의 비교:

주변의 유사한 연식 (2017년식) 및 면적의 다세대주택 시세는 평당 약 1,560만원에서 1,740만원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태:

철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층에 위치한 도시형생활주택입니다. 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감이며, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

이용 상태:

현재 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역:

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 주차장 시설도 마련되어 있습니다.

주변 편의시설:

교육 시설(안양예술고등학교)이 인근에 위치하고 있으며, 주거지로서 필요한 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

박미화 씨는 보증금 2억 5,900만원을 가진 대항력 있는 임차인입니다. 비록 본 경매의 신청 채권자가 본인으로 추정되어 보증금 회수 가능성이 높아 보이지만, 만약 경매 절차상 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

복잡한 권리관계:

다수의 가압류, 압류, 근저당 등이 복잡하게 설정되어 있어 권리분석 시 면밀한 검토가 요구됩니다.

공동담보 물건:

본 물건은 공동담보로 진행될 수 있어 경매 절차에 변동성이 있을 수 있습니다.

토지 이용계획:

일부 토지에 준보전산지 및 건축법 관련 제한 사항이 있어 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구에 위치한 비교적 신축(2020년 준공 추정) 도시형생활주택으로, 주거 지역 내 입지 및 교통 편의성은 양호한 편입니다. 하지만, 2억 5,900만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 박미화 씨의 존재는 가장 큰 위험 요소입니다. 임차인이 경매 신청 채권자라는 점에서 보증금 회수 가능성이 있다고 볼 수 있으나, 이에 대한 확실한 판단 없이 입찰할 경우 예상치 못한 인수 금액이 발생할 수 있습니다. 복잡한 권리관계와 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공 추정)로 상품성이 양호합니다.

* 안양시 만안구라는 지역적 이점이 있어 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 일반적인 도시형생활주택으로서 임대 수익 및 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과:

인근 유사 연식(2017년식) 다세대주택의 최근 매매 사례를 바탕으로 본건 건물 면적(51.51㎡, 약 15.58평)의 시세는 대략 243,000,000원에서 271,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가(293,000,000원) 대비 시세는 다소 낮은 편입니다.

예상 입찰가:

대항력 있는 임차인의 보증금(259,000,000원)이 인수되지 않는다는 가정 하에, 시세 범위를 고려한 예상 입찰가는 255,000,000원에서 270,000,000원 사이로 제안합니다.

만약 임차인 보증금 전액을 인수해야 하는 상황이라면, 입찰가는 인수될 보증금액보다 현저히 낮게 책정해야 합니다. 따라서 입찰 전 반드시 해당 임차인의 배당 여부 및 보증금 회수 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.