나이스옥션 법원경매 안양 2024타경106298 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 923-5 5층519호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2024.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안양지원 2024타경106298 (1)

물건 종류: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

소재지: 경기도 안양시 동안구 호계동 923-5, 5층 519호

감정가: 1억 2,600만원

면적: 토지 11.26㎡ (약 3.4평), 건물 35.16㎡ (약 10.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

1.2. 1.교통

* 해당 물건은 경기도 안양시 동안구 호계동 923-5번지에 위치하며, 경수대로 인근에 있어 차량 접근성은 양호합니다.

* 대중교통 이용 시, 인근 버스 정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있으나, 지하철역 (예: 4호선 범계역, 평촌역)까지는 버스 등 환승이 필요합니다.

1.2. 2.주변 환경

* 주변으로는 아파트 단지와 상업 시설, 근린생활 시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 인근에 대형 쇼핑몰(예: AK플라자 평촌점), 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의 시설 이용이 비교적 용이합니다.

* 현재까지 파악된 정보상, 인근에 혐오 시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.임차인 현황

* 임차인: 김다은 (김 )

* 보증금: 1억 3,000만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 17일

* 확정일자: 2020년 4월 1일

* 배당신고일자: 2023년 1월 10일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 물건명세서에 따르면, 을구 16번 주택임차권(1억 3,000만원)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 경매 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 특이사항: 차임이 없는 전세 계약으로 보이며, 대항력을 갖춘 임차인이므로 보증금 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

1.3. 2.등기부 요약

* 말소기준권리: 2020년 5월 21일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (1,000만원)입니다.

* 인수되는 권리: 을구 16번 김다은의 주택임차권 (1억 3,000만원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 순위의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액: 5억 1,354만 6,394원

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특성

* 해당 물건은 업무시설(오피스텔)로, 주변에 주거단지 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 건축물대장상 용도는 업무시설이나, 근린생활, 업무, 공동주택(기숙사) 등으로 복합 사용이 가능한 것으로 표기되어 있습니다.

* 건축물대장상 건축 연도는 1996년으로, 현재 약 30년 경과한 건물입니다.

1.4. 2.시세 동향

* 최근 실거래가 분석 (전용면적 33.54㎡ ~ 35.76㎡ 기준):

* 2024년 12월: 1억 2,000만원 (33.54㎡)

* 2023년 12월: 1억 3,000만원 (35.76㎡)

* (주의) 2025년 10월: 1억원 (42.9㎡) - 미래 시점 거래이므로 참고만 필요

* 유사 면적대의 오피스텔 시세는 약 1억 2,000만원 ~ 1억 3,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 감정가는 1억 2,600만원으로, 최근 시세와 유사한 수준입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

* 인근에 대형마트, 백화점, 병원, 은행, 관공서 등 도시 생활에 필요한 다양한 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 주거 및 상업 지역이 혼재되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 편입니다.

1.5. 2.교육 및 문화

* 주변 학군 및 문화 시설에 대한 구체적인 정보는 추가적인 조사가 필요하나, 일반적으로 안양시 동안구 지역은 교육 및 문화 시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임차인 보증금 인수 부담

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김다은의 보증금 1억 3,000만원을 인수해야 할 가능성입니다.

* 총 채권액(약 5.1억원)과 감정가(1.26억원)를 고려할 때, 경매 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성은 매우 낮습니다. 따라서 매수인은 인수 부담을 안고 물건을 취득해야 합니다.

1.6. 2.건물 노후화

* 건축 연도가 1996년으로 약 30년 경과함에 따라, 향후 건물 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 3.전용면적 대비 높은 인수 보증금

* 건물 면적(35.16㎡) 대비 인수해야 하는 보증금(1억 3,000만원)이 상당히 높은 편입니다. 이는 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

해당 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 3,000만원을 인수해야 하는 부담이 가장 큰 위험 요소입니다. 이로 인해 총 투자 비용이 감정가나 최근 시세를 훨씬 상회할 가능성이 높습니다. 투자 결정 시, 인수해야 하는 보증금을 포함한 총 매수 비용을 면밀히 산정하고, 향후 시세 상승이나 임대 수익을 통해 투자금을 회수할 수 있는지에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안양시 동안구 호계동이라는 비교적 안정적인 주거 및 상업 지역에 위치하고 있습니다.

* 주요 도로변에 인접하여 차량 접근성이 양호하며, 주변 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 최근 실거래가 수준으로 감정가가 책정되어 있어, 시세 급락 위험은 상대적으로 적어 보입니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시장 분석:

* 유사 면적(33.54㎡ ~ 35.76㎡) 최근 실거래가: 1억 2,000만원 ~ 1억 3,000만원

* 감정가: 1억 2,600만원

* 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 김다은의 보증금 1억 3,000만원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

* 총 채권액(약 5.1억원)과 감정가(1.26억원)를 볼 때, 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하기는 어렵다고 판단됩니다.

* 따라서, 총 매수 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (1억 3,000만원) 이 됩니다.

* 최근 시세(1.2억~1.3억)를 고려할 때, 보증금 인수 비용까지 합하면 총 매수 비용은 최소 2.5억원 이상이 될 것으로 예상되며, 이는 현재 시장 가치 대비 매우 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정 (인수 보증금 제외):

* 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 인수 부담은 매우 큰 위험이므로, 실제 입찰가는 이러한 위험을 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 본 물건의 순수 가치(인수 보증금 제외)는 약 1.2억~1.3억 수준으로 볼 수 있으나, 이를 낙찰받더라도 총 매수 비용이 과도해질 수 있습니다.

* 따라서, 5,000만원 ~ 8,000만원 범위 내에서의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 핵심: 이 입찰가로 낙찰받더라도 총 매수 비용(입찰가 + 1억 3,000만원)은 약 1억 8,000만원 ~ 2억 1,000만원에 달하므로, 향후 시세 상승이나 임대 수익을 통해 투자금 회수가 가능한지에 대한 철저한 분석이 필수적입니다. 본 물건은 현재 시점에서는 투자 수익성이 높지 않을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.