나이스옥션 법원경매 안양 2024타경105851 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 463-4 베아누체11차 5층502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2024타경105851 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 463-4 베아누체11차 5층502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안양지원 경매3계 2024타경105851 | 소재지: 경기도 안양시 만안구 성결대학로46번길 51, 5층502호 (안양동,베아누체11차) | 감정가: 266,000,000원 | 최저가: 212,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 안양지원 2024타경105851 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2024타경105851 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 463-4 베아누체11차 5층502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 단위세대)

감정가: 266,000,000원

토지면적: 28.78㎡ (약 8.71평)

토지 지분율: 2877.6000000000004

건물면적: 38.45㎡ (약 11.63평, 전용면적)

건물 지분율: 3845.0000000000005

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 곽OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치하며, 성결대학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지대입니다. 간선도로인 안양로까지 약 500미터, 지하철 1호선 안양역까지 1킬로미터 이내 거리에 있어 간선도로 및 대중교통시설 접근성이 우수한 편입니다. 폭 5미터 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 승용차 접근이 가능합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 곽OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항에 따르면, 전유면적에 산입되지 않은 다락 공간이 존재하는 구조입니다.

특히 주목할 점은 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2025년 8월 20일자)가 제출되었다는 점입니다. 이는 낙찰자에게 발생할 수 있는 임차인 관련 리스크를 크게 감소시키는 중요한 요소입니다.

1.4. 상권분석

안양역(1번가) 상권은 안양시를 대표하는 중심 상업지역 중 하나로, 지하철 1호선 안양역을 중심으로 유동인구가 매우 많습니다. 과거에는 젊음의 거리로 불리며 많은 대학가 상권의 중심지 역할을 했으나, 최근 일부 기사에서는 상권 침체에 대한 우려도 제기되고 있습니다. 하지만 안양역과 시외버스터미널을 지나는 유동인구가 많아 여전히 탄탄한 수요층을 보유하고 있으며, 군포, 의왕 등 인접 지역에서도 유입이 상당합니다. 본 물건은 이러한 안양역 상권에 근접해 있어, 근린생활시설 및 상업시설 이용에 편리함을 가질 수 있습니다. 다만, 임대관계는 현재 미상입니다.

1.5. 생활정보

본 건은 위생, 급배수, 난방, 승강기, 도시가스 등의 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다. 인근에 성결대학교가 위치하고 있으며, 안양역 상권을 통해 다양한 편의시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등을 이용하기에 용이합니다. 주거지대와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 무난한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 임대 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있거나, 공실인 경우 등 임대 관계가 명확하지 않아 인수 후 공실 리스크 또는 임차인과의 관계 설정에 대한 고려가 필요합니다. 다만, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 대항력 있는 임차인의 위험은 현저히 줄어들었습니다.

2. 다락 구조: 전유면적에 포함되지 않은 다락 공간이 있다는 점은 서비스 면적으로 활용 가능성이 있으나, 불법 증축 여부나 건축법상 활용 가능성 등을 추가적으로 확인해야 할 수 있습니다.

3. 소로3류(폭 8m 미만)(저촉): 토지이용계획상 '소로3류(폭 8m 미만)' 도로에 저촉된다는 점은 향후 건축 행위나 도로 관련 규제에 영향을 미칠 수 있으므로, 해당 지역의 상세한 도시계획 조례 및 규정을 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 안양역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호하며, 특히 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기에 대한 확약서를 받아 권리 관계가 매우 명확해진 점이 큰 장점입니다. 다락 공간의 존재는 추가적인 활용 가능성을 시사하며, 주거지대와 근린생활시설이 혼합된 지역 특성을 가지고 있습니다. 다만, 임대 관계 미확인과 '소로3류(저촉)'에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 권리관계 명확성: 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 잔존 보증금 포기 확약서로 인해 낙찰 후 권리 문제가 거의 없다는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

2. 우수한 교통 및 입지: 안양역과 주요 간선도로 접근성이 좋아 생활 및 투자 가치가 높습니다.

3. 다락 공간 활용: 전유면적 외 다락 공간은 추가적인 면적 활용이나 공간 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4. 가격 경쟁력: 감정가 대비 시세 등을 고려하여 적정 가격에 낙찰받는다면 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

안양지원 경매3계